Własność w ujęciu materialnym stanowi jeden z najważniejszych czynników, który pozwala regulować stosunki między ludźmi. Nic więc dziwnego, że nabywanie, utrata i zmiana własności jest regulowana prawem od początków jego istnienia.
Jednym z rodzajów nabycia własności jest instytucja zasiedzenia. Dotyczy ona zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. W tym miejscu należy wskazać, że zasiedzieć można nie tylko własność, ale także prawo użytkowania wieczystego oraz służebności gruntowe wraz ze służebnością przesyłu. Zasiedziana może być również część nieruchomości, ale tylko taka, która może być przedmiotem osobnej własności (udział w nieruchomości), co oznacza, że np. nie jest możliwe zasiedzenie pokoju w lokalu. Niektóre nieruchomości są z mocy prawa wyłączone z możliwości zasiedzenia. Obecnie przez zasiedzenie nie można nabyć własności nieruchomości, które służą użytkowi publicznemu bądź takich, które zostały ustawowo wyłączone z obrotu, czyli np. parki, drogi publiczne, ulice.
Ze względu na znaczenie, jakie zasiedzenie ma w obrocie nieruchomościami, skupimy się tylko na sytuacjach z nimi związanych.
Zasiedzenie nieruchomości jest jednym z najstarszych sposobów nabycia własności. Instytucja ta pozwala uregulować długo istniejącą sprzeczność pomiędzy posiadaniem nieruchomości a jej własnością. Kodeks cywilny, który normuje całą instytucję zasiedzenia w art. 172 - 176, przewiduje dwie podstawowe przesłanki, które należy spełnić, aby móc zasiedzieć nieruchomość. Są to: nieprzerwane samoistne posiadanie nieruchomości oraz upływ 20 lub 30 lat (zależnie od istnienia dobrej lub złej wiary).
Pierwszym krokiem, jaki należy wykonać przy procedurze stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, jest zbadanie, czy zachodzą wymagane przez prawo okoliczności. Na początku trzeba ustalić, czy spełniamy warunek bycia „samodzielnym posiadaczem" nieruchomości. Bycie samoistnym posiadaczem polega na faktycznym władaniu nieruchomością tak jak właściciel. Nacisk położony jest na zewnętrzne czynności pozwalające uznać nas za właściciela, przykładowo będą to: stawianie budowli bądź ogrodzenia na działce; płacenie podatków związanych z nieruchomością; oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom czy też ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów.
Uznaje się ponadto, że posiadaczem nieruchomości jest nie tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto ma możliwość wykonywania tego władztwa, choćby z tej możności nie korzystał (post. SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, OSNC 1987/9/138). Posiadanie musi również wykazywać cechę posiadania samodzielnego, czyli nie ma możliwości zasiedzenia nieruchomości, którą władamy na podstawie umowy z właścicielem. Nie da się więc zasiedzieć nieruchomości, której jesteśmy posiadaczami zależnymi na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub pod innym tytułem prawnym. Patrząc na to zagadnienie z drugiej strony, warto wskazać, że posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje rzecz drugiemu w posiadanie zależne. W konsekwencji - okres posiadania nieruchomości przez posiadacza zależnego zalicza się posiadaczowi samoistnemu do okresu wymaganego do zasiedzenia prawa. Posiadanie musi przejawiać się nie tylko samodzielnością, ale i być nieprzerwane. Art. 340 k.c. wprowadza domniemanie ciągłości posiadania oraz stanowi, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa go. Dodatkowo, posiadanie utracone może być przywrócone, co skutkuje zastosowaniem art. 345 k.c., który poczytuje posiadanie przywrócone jako nieprzerwane.
Kolejną istotną przesłanką potrzebną, aby zasiedzieć nieruchomość, jest upływ czasu. Jest on uzależniony od dobrej bądź złej wiary posiadacza i wynosi odpowiednio: 20 i 30 lat.
Śmierć co do zasady nie przerywa biegu posiadania i spadkobierca może doliczyć ten okres do swojego, upływ czasu można więc sumować z czasem posiadania poprzedniego posiadacza. Jednakże, jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, jego okres posiadania doliczyć można tylko w przypadku, gdy łącznie w czasem obecnego posiadania wynosi on przynajmniej 30 lat.
Uznaje się, iż w dobrej wierze jest taki posiadacz samoistny, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Innymi słowy, sam siebie postrzega jako właściciela. Zła wiara charakteryzuje się tym, że posiadacz ma świadomość, że nie przysługuje mu prawo własności bądź świadomość taką mieć powinien, gdyby dochował należytych starań zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Przykładowo, istnienie księgi wieczystej dla nieruchomości praktycznie uniemożliwia wykazanie dobrej wiary, ponieważ księgi te są powszechnie znane i jawne. Co więcej, istnieje stanowisko Sądu Najwyższego przyjmujące, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest nawet samoistnym posiadaczem w dobrej wierze" (uchwała z dn. 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91).
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie powstaje z mocy prawa, co oznacza, że w przypadku spełnienia prawnie wymaganych przesłanek, dana osoba staje się właścicielem zasiedzianej nieruchomości i nie musi wykonywać żadnych dodatkowych czynności. Nabycie zasiedzenie ex lege oznacza także, że nawet jeżeli osoba, która zasiedziała nieruchomość, zmarła, to nadal można złożyć wniosek o zasiedzenie. Jest to istotne, dlatego że przed dniem 1.10.1990 r. okres zasiedzenia wynosił 10 i 20 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary). Jeżeli więc przed tą datą nastąpiło zasiedzenie (co oznacza, że potrzebny okres upłynął, a nie tylko rozpoczął swój bieg), stosuje się okresy zasiedzenia na starych warunkach, dużo krótsze od obecnych).
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości następuje na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym, wg przepisów dotyczących nabycia spadku. Sprawy o stwierdzenie zasiedzenia należą do właściwości sądów rejonowych, wniosek, podlegający opłacie w kwocie 2 000 zł, należy więc złożyć do sądu rejonowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona.
aktualności prawne
