Obecnie Sejm zajmuje się rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN). Komisja Finansów Publicznych w zeszłym miesiącu dała zielone światło do uchwalenia ustawy, należy się zatem spodziewać, że w najbliższym czasie projekt zostanie przedłożony do głosowania posłom. Ustawa miałaby obowiązywać już od 1 stycznia 2019 r.
Przepisy ustawy obejmą duże spółki akcyjne, których trzon działalności stanowi wynajem nieruchomości mieszkalnych. Jak czytamy na stronie Sejmu, projekt dotyczy wprowadzenia do porządku prawnego statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości, na wzór funkcjonujących w Unii Europejskiej podmiotów typu REIT (Real Estate Investment Trust). REIT to spółka lub fundusz notowany na giełdzie, który czerpie swoje zyski przede wszystkim z inwestycji i najmu na rynku nieruchomości, pozwalając przy tym zarabiać także mniej zamożnym osobom i podmiotom, których nie stać na zakup mieszkania w celu wynajmu. W praktyce REIT-y są właścicielami różnego rodzaju nieruchomości, od zwykłych mieszkań, po biurowce czy centra handlowe, i zarabiają właśnie na wynajmie tych obiektów, korzystając jednocześnie ze specjalnych statusów podatkowych bądź ulg.
Pierwsze REIT-y uruchomiono w 1961 r. w Stanach Zjednoczonych. Powstały w celu umożliwienia także mniejszym inwestorom zarabiania i inwestowania w związku z większymi projektami nieruchomościowymi i czerpania zysku z wypłacanych dywidend. Na przestrzeni ostatnich lat REIT-y zostały wprowadzone w ponad 30 kolejnych krajach, w tym w Kanadzie, Wielkiej Brytanii czy Japonii. Stopniowo docierają także na mniej rozwinięte rynki. takie jak np. Ghana, a wprowadzenie ich do systemu planuje się nawet w Pakistanie. W 2019 r. trafią do Polski w formie firm inwestujących w najem nieruchomości (FINN).
Zasady działania FINN
Należy zastanowić się jednak na jakiej zasadzie mają działać FINN-y, jakie postawione zostaną wymagania, aby spółka osiągnęła taki status i jakie będą korzyści z zainwestowania w owe podmioty, a także jak ustawodawca tak naprawdę uzasadnia potrzebę wprowadzenia ich do Polski.
Główną różnicą między spółkami REIT a FINN jest to, że polskie spółki będą mogły inwestować tylko w nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, a więc po prostu w mieszkania i domy. Co do zasady REIT-y mają możliwość zakupu i wynajmu także nieruchomości przeznaczonych na cele komercyjne. Zdaniem rządu tylko 16 proc. rynku wynajmu nieruchomości zajmują podmioty gospodarcze. Pozostałymi wynajmującymi są osoby prywatne. Wiąże się to oczywiście z szarą strefą, ponieważ nie każdy odprowadza podatki w związku z dochodami uzyskiwanymi z najmu. Wprowadzenie FINN ma na celu zwiększenie udziału firm na rynku wynajmu nieruchomości, a jednocześnie umożliwienie aparatowi państwowemu łatwiejszej kontroli tej strefy i w rezultacie chociaż częściowe zwiększenie zysków z podatków na tym polu.
Status FINN nie dla każdej firmy
Aby nabyć status FINN, spółka musi spełnić szereg wymagań wymienionych w projekcie ustawy. Po pierwsze, dokument dotyczy jedynie spółek akcyjnych mających siedzibę i zarząd w Polsce. Nie mogą one jednocześnie emitować akcji uprzywilejowanych, a wszystkie akcje mają być na okaziciela. Spółka FINN musi być zawiązana na czas nieoznaczony i co ważne, posiadać kapitał zakładowy w wysokości minimum 50 mln zł oraz regularnie czerpać przychody z co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych, które mają stanowić własność FINN-u lub spółki od niej zależnej.
Kolejnym wymogiem uzyskania tego statusu jest obowiązek regularnego wypłacania dywidendy akcjonariuszom w wysokości uzależnionej od przychodów, które spółka uzyskuje z najmu nieruchomości lub z ich zbycia. Kwotę zysku ustalono na poziomie 90 proc. Jak wskazuje Rada Ministrów odpowiedzialna za projekt, poziom wypłaty zysku w formie dywidendy dla akcjonariuszy został przyjęty na podstawie modelu obowiązującego w krajach, w których istnieją już spółki typu REIT. Dla przykładu w Niemczech jest to także 90 proc., jednak już w Holandii – 100 proc. Spółka, która spełni wszystkie wymagania, zostanie wpisana przez Komisję Nadzoru Finansowego do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości. Rejestr ten jeszcze nie funkcjonuje i zostanie dopiero stworzony.
Jak zarabiać na nieruchomościach?
Wymagania dla spółek zależnych od FINN
Aby spółka została uznana za zależną od FINN, także musi spełnić określone wymagania. Przede wszystkim może być to spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością bądź spółka komandytowo-akcyjna. Siedziba i zarząd również, jak w przypadku FINN, mają znajdować się w Polsce. Nie mogą to być zatem oddziały zagranicznych firm planujących zainwestować w rynek nieruchomości. Ponadto w przypadku spółki komandytowo-akcyjnej, także komplementariusze muszą mieć siedzibę w Polsce lub tutaj mieszkać. Minimum 95 proc. kapitału zakładowego spółki zależnej ma pozostawać w rękach FINN, a ponadto sama spółka nie może być wpisana do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości, ani nie może posiadać akcji oraz udziałów w innych spółkach. Niewątpliwie istotnym wymogiem jest konieczność, by co najmniej 90 proc. przychodów stanowiły zyski z najmu nieruchomości mieszkalnych, które są jednocześnie własnością spółki, lub ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, które przed zbyciem były wynajmowane przez co najmniej rok przez tę spółkę.
Preferencyjne warunki podatkowe mają przejawiać się przede wszystkim w odroczeniu obowiązku płatności podatku CIT z tytułu zysku z wynajmu nieruchomości mieszkalnych i ich zbycia. Odroczenie ma obowiązywać do momentu wypłaty dywidendy akcjonariuszom. Jednocześnie zaproponowano zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów uzyskanych przez spółki zależne z tytułu zysku z wyżej wymienionych czynności. Wobec samych spółek FINN planuje się wprowadzenie niższej stawki procentowej podatku CIT od dochodów uzyskanych z najmu nieruchomości mieszkalnych. Ma wynosić tylko 8,5 proc., jednak, jak wskazują eksperci, realna stopa procentowa może sięgnąć nawet od 17 do ok. 19 proc. Wiąże się to z brakiem możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości. Zatem mimo atrakcyjnej stopy procentowej, nie będzie dochodziło do większego faworyzowania spółek FINN w kwestiach podatkowych, ponieważ potencjalnie mniejsze wpływy dla państwa z CIT są wyrównywane z powodu rozszerzenia zakresu opodatkowania. Autorzy ustawy wskazują, że swoim projektem próbują zrównać sytuację indywidualnego inwestora, który jest w stanie kupić mieszkanie na wynajem, z sytuacją osoby, która chce zainwestować w rynek nieruchomości, nie posiadając jednocześnie wystarczającego kapitału do zakupu mieszkania. Dzięki inwestycji w FINN taka osoba powinna otrzymać możliwość zarobku związanego z najmem. Inwestycja w spółkę zarządzaną przez specjalistów i posiadającą wiele nieruchomości w różnych lokalizacjach, ma wiązać się z mniejszym ryzykiem dla akcjonariusza niż w przypadku inwestycji w pojedyncze mieszkanie.
Wsparcie programu „Mieszkanie Plus”
Zdaniem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, powstanie spółek o statusie FINN będzie swego rodzaju uzupełnieniem i wsparciem dla programu „Mieszkanie Plus” oraz spowoduje zwiększenie liczby inwestycji na rynku wynajmu mieszkań. Ponadto, jak można przeczytać na stronie internetowej Kancelarii Prezesa Rady Ministrów: Pojawienie się w obrocie na rynku regulowanym akcji spółek będących firmami inwestującymi w najem nieruchomości – instrumentów o swoistym profilu ryzyka, stanowiących źródło dochodu pasywnego w postaci dywidendy, sprzyjać będzie rozwojowi rynku kapitałowego w Polsce. Eksperci zwracają jednak uwagę na to, że ustawa ta jest swego rodzaju eksperymentem. Podmioty REIT działające w innych krajach nastawione są przede wszystkim na wynajem w sektorze komercyjnym, a udział nieruchomości mieszkalnych w inwestycjach jest stosunkowo niewielki. W przypadku polskiej ustawy, spółki FINN z kolei mają się skupiać wyłącznie na wynajmie nieruchomości, w których najemcy będą mieszkać.
Obecnie szacuje się, że inwestycja w najem w największych miastach przynosi ok. 5-6 proc. zysku rocznie, co może stanowić zachętę do lokowania swoich pieniędzy w akcje FINN. zamiast trzymania kapitału na lokatach bankowych. Trudno w tym momencie określić, jak i czy w ogóle regulacje zawarte w ustawie o FINN wpłyną korzystnie na rynek wynajmu nieruchomości.
aktualności prawne
