Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami (cz. 2)

Udoskonalono zasady profesjonalnej obsługi rynku nieruchomości w interesie obywateli oraz w interesie ochrony mienia publicznego poprzez zwiększenie wymogów kwalifikacyjnych stawianych pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości. Wprowadzono możliwości sprawowania efektywnego nadzoru i kontroli działalności osób obsługujących rynek nieruchomości. W szczególności w ustawie przewidziano rozszerzenie obszarów, w których mogą prowadzić działalność rzeczoznawcy majątkowi. Są to obszary, w których osoby te faktycznie już działają, jednak wykonując tę działalność bez formalnego zapisu, że jest ona wykonywana w ramach posiadanych uprawnień, nie podlegali systemowi odpowiedzialności zawodowej i nie wiązały ich do tej pory zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chodzi tutaj między innymi o przygotowywanie opracowań i ekspertyz dotyczących rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości, skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali. Należy jednak zwrócić uwagę, że przepisy nie ustalają wyłączności rzeczoznawców w zakresie podejmowania działalności w tym zakresie, a jedynie możliwość podejmowania tej działalności także przez rzeczoznawców. Przepis jest więc fakultatywny, powoduje jednak, że podjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego działalności w tych obszarach podlega tym samym rygorom co dokonywanie wycen nieruchomości.

Wprowadzono także zapisy ustalające jednoznacznie, że z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, która zdobyła stosowne uprawnienia zawodowe, nabywa prawo wykonywania zawodu i używania tytułu zawodowego “rzeczoznawca majątkowy”, który będzie podlegał ochronie prawnej. Jest to kolejny element, który ma zapewnić obsługę rynku nieruchomościami przez profesjonalistów. Kolejnym elementem w systemie zapewniającym profesjonalną obsługę są przepisy ustalające, że rzeczoznawca majątkowy może prowadzić działalność albo w ramach własnej działalności gospodarczej, albo w ramach zatrudnienia u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Zapis ten ma na celu wyeliminowanie możliwości działania niejako “przy okazji” zatrudnienia w różnych urzędach lub instytucjach.

Ponadto wprowadzono obowiązek uzgadniania standardów zawodowych ustalanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Standardy te są normami zawodowymi nie stanowiącymi powszechnie obowiązującego prawa, ale nie powinny być sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Wprowadzono też zmiany mające na celu zapobieganie omijania obowiązku posiadania licencji zawodowych przez osoby wykonujące czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obserwuje się bowiem na rynku silną praktykę cedowania licencji na osoby, które rzekomo są pomocnikami pośrednika oraz wykonywania czynności pośrednictwa przez osoby zatrudnione w zamiejscowym oddziale firmy, w którym nikt nie posiada licencji, ale korzysta z licencji szefa firmy działającego w zupełnie innej miejscowości. Wprowadzono też zapisy, które zapewniają dostęp pośrednika w obrocie nieruchomościami do baz informacyjnych o nieruchomościach gromadzonych przez organy, sądy i instytucje. Należy jednak wskazać, że dostęp pośrednika do informacji będzie dotyczył tylko tych nieruchomości, które są przedmiotem zawartej umowy pośrednictwa, zatem pośrednik uzyskuje upoważnienie właściciela nieruchomości do dostępu do informacji dotyczących tylko tej nieruchomości, która jest objęta umową. W zakresie zarządzania nieruchomościami wprowadzono zmiany uściślające definicję zarządzania. Zapisy te są bardzo istotne ze względu na powszechne używanie obok nazwy zarządzanie, także nazwy administrowanie, w kontekście rzekomej odrębności takiej działalności. Ze względu na to, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziły obowiązek posiadania licencji zawodowych tylko dla zarządców nieruchomości, niektóre osoby omijały ten obowiązek zawierając umowy o administrowanie nieruchomościami. Tymczasem są to pojęcia identyczne. Kolejne zmiany dotyczą przeprowadzania postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Postępowanie to dyscyplinuje działalność rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Może zakończyć się wnioskami o zastosowanie kar dyscyplinarnych, w tym zawieszenia albo cofnięcia uprawnień lub licencji zawodowych. Zmieniono przepisy dotyczące stosowania kar za wykonywanie działalności rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości bez uprawnień lub licencji. Dotychczas osoba taka podlegała karze grzywny do kwoty 5000 złotych, obecnie podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Ponadto tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie takich czynności, osobie nie posiadającej uprawnień lub licencji zawodowych. Orzekanie w tych sprawach będzie następować na podstawie przepisów o wykroczeniach. Zmieniono też wymogi stawiane osobom chcącym otrzymać uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy, pośrednika i zarządcy i wprowadzono uregulowania i okresy przejściowe.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 177 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, począwszy od 22 września 2004 r. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

Osoby, które ukończyły studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami, są zwolnione z obowiązku ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami osoby z wykształceniem wyższym, które przed dniem 22 września 2004 r. rozpoczęły studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, mogą ubiegać się po ich ukończeniu o nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, bez spełnienia warunku posiadania wyższego wykształcenia prawniczego, ekonomicznego lub technicznego. Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. z dniem 22 września 2004 r., osoby, które posiadają wykształcenie inne niż określone wyżej oraz nie rozpoczęły studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości przed 22 września 2004 r., nie będą mogły ubiegać się o uzyskanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 182 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, począwszy od 22 września 2004 r., licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

Osoby, które ukończyły studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami, są zwolnione z obowiązku ukończenia studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami osoby z wykształceniem średnim mogą do 31 grudnia 2005 r. ubiegać się o nadanie licencji zawodowej pod warunkiem ukończenia kursu specjalistycznego, odbycia praktyki zawodowej oraz przejścia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego. W związku z powyższym kursy specjalistyczne powinny być organizowane w terminach umożliwiających ich absolwentom, po odbyciu praktyki zawodowej, spełnienie warunku zakończenia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego do 31 grudnia 2005 r. Po 31 grudnia 2005 r. osoby nie spełniające wyżej wymienionych warunków nie będą mogły składać wniosków o nadanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osobom nie spełniającym tych warunków począwszy od 1 stycznia 2006 r. nie będą również nadawane licencje zawodowe, jeżeli przed 31 grudnia 2005 r. nie zakończyły one (niezależnie od przyczyny) postępowania kwalifikacyjnego z wynikiem pozytywnym.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 187 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, począwszy od 22 września 2004 r., licencję zawodową zarządcy nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

Osoby, które ukończyły studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami, są zwolnione z obowiązku ukończenia studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, osoby z wykształceniem średnim mogą do 31 grudnia 2005 r. ubiegać się o nadanie licencji zawodowej pod warunkiem ukończenia kursu specjalistycznego, odbycia praktyki zawodowej oraz przejścia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego w tym terminie W związku z powyższym kursy specjalistyczne w zakresie zarządzania nieruchomościami powinny być organizowane w terminach umożliwiających ich absolwentom, po odbyciu praktyki zawodowej, spełnienie warunku zakończenia z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego do 31 grudnia 2005 r. Po 31 grudnia 2005 r. osoby nie spełniające wyżej wymienionych warunków nie będą mogły składać wniosków o nadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Osobom nie spełniającym tych warunków nie będą również nadawane licencje zawodowe zarządcy nieruchomości, jeżeli przed 31 grudnia 2005 r. nie zakończyły one (niezależnie od przyczyny) postępowania kwalifikacyjnego z wynikiem pozytywnym.

Wprowadzono również zasadę, zgodnie z którą w wypadku sprzedaży lokalu jako przedmiotu odrębnej własności ustalona cena jest łączną ceną lokalu, pomieszczenia przynależnego do tego lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Zasada ta wynika z regulacji zawartych w ustawie o własności lokali, stanowiących o jednoczesnym nabyciu wymienionych praw związanych z własnością lokalu. Rozstrzygnięto też kwestię kompetencji do windykacji należności z tytułu uwłaszczenia osób prawnych. Dotychczas sprawa nie była jednoznacznie uregulowana w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa. Co prawda starosta miał ogólną kompetencję do gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, ale decyzje potwierdzające uwłaszczenie wydawał wojewoda, który w tych decyzjach ustalał także należności za nabycie w drodze uwłaszczenia własności budynków, innych urządzeń i lokali. Wprowadzono zatem zapisy ustalające, że kompetencje będzie posiadał właściwy organ, czyli w wypadku nieruchomości Skarbu Państwa – starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Wprowadzono też instrumenty prawne umożliwiające dokończenie procesu komunalizacji mienia państwowego, który trwa już ponad 13 lat, w celu ostatecznego ustalenia, które nieruchomości pozostają w zasobie Skarbu Państwa.

Wraz z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami – z dniem jej ogłoszenia 22 września 2004 r. – weszło w życie 6 nowych aktów wykonawczych: