W interesie zarówno dewelopera jak i nabywcy leży szczegółowe uregulowanie wzajemnych stosunków dotyczących określania ceny nieruchomości oraz ewentualnego wpływu zmian stawek danin publicznych na ostateczną jej wysokość.
Co do zasady, ceny uzgadniane są przez strony umowy przy zachowaniu granic swobody umów. Oznacza to, iż sposób jej ustalenia nie może stać w sprzeczności z naturą stosunku, ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z ustawą o cenach „w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym”. W konsekwencji, cena określona w umowie zawartej z deweloperem powinna być traktowana jako cena brutto, zawierająca w szczególności podatek VAT.
Planowane zmiany stawek podatku od towarów i usług w nadchodzącym roku powodują, iż szczególnego znaczenia mogą nabrać zapisy umów dotyczących określenia ceny nieruchomości. W praktyce, istota problemu dotyczy umów, w których cena została ustalona przed wejściem w życie przepisów zmieniających stawki podatku od towarów i usług, natomiast jej zapłata bądź to w całości bądź też którejkolwiek z rat zaliczki na poczet ceny ma nastąpić po zmianie tejże stawki.
Rozważenia w tym miejscu wymaga kilka kwestii, a w szczególności to, czy nabywca jest konsumentem czy też przedsiębiorcą oraz jakie są szczegółowe zapisy umowy.
Wydawać się może, iż o ile nabywcą jest przedsiębiorca, deweloper w sposób niemal dowolny może ukształtować zapisy dotyczące obliczania ceny, niemniej jednak w sposób taki by było możliwe jej wyliczenie. W konsekwencji, za dopuszczalny uznać należy również zapis o możliwości podwyższenia ceny za nieruchomość w sytuacji zmiany stawki od podatku od towarów i usług, co skutkuje niejako automatycznym jej podwyższeniem wraz ze wzrostem stawek danin publicznych. W przypadku braku wspomnianej klauzuli, uznać należy, iż wiążąca jest ustalona pierwotnie cena, a ewentualna strata dewelopera spowodowana wzrostem stawki winna być wkalkulowana w ryzyko prowadzonej przezeń działalności.
Nieco odmiennie sytuacja wygląda, gdy nabywcą jest konsument. Umowy deweloperskie podlegają reżimowi dotyczącemu umów zawieranych z konsumentami, w tym dotyczącym klauzul niedozwolonych. Przede wszystkim, zapis o możliwości podwyższenia ceny po zawarciu umowy z uwagi na zmianę stawki podatku VAT, może być wiążący dla stron wyłącznie przy jednoczesnym przyznaniu konsumentowi – nabywcy, uprawnienia do odstąpienia od umowy. W przeciwnym wypadku, może być on uznany za klauzulę niedozwoloną i jako taki nie jest skuteczny względem konsumenta. Wydaje się, iż również za niedopuszczalne uznać należy ogólne określenie ceny w umowie jako ceny netto lub też ceny netto „+ VAT” bądź „należny podatek VAT” itp. Podkreślić w tym miejscu należy, iż na gruncie sprawy dotyczącej nierzetelnej reklamy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, iż „to na przedsiębiorcy leży obowiązek oznaczania cen towaru zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zaś konsument ma prawo znać cenę towaru, a nie obliczać ją sam, bez względu na to czy przy cenie towaru umieszczono ogólnikową informację - cena netto, cena + VAT itp.” (sygn. akt XVII Ama 11/2004). Brak zawarcia jakiejkolwiek klauzuli umownej w tym zakresie winien skutkować, podobnie jak w przypadku przedsiębiorców, obowiązkiem zapłaty pierwotnie uzgodnionej ceny.
aktualności prawne
