Właściciel lokalu mieszkalnego z mocy prawa jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wobec czego ciąży na nim obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Obowiązek właściciela lokalu mieszkalnego w zakresie uczestniczenia w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, wynika wprost z przepisu art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na poczet tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do każdego 10 dnia miesiąca. W praktyce, w tzw. lokalach bezczynszowych poza wydatkami ściśle związanymi z utrzymaniem poszczególnego lokalu (np. wywóz śmieci, opłata za wodę i jej odprowadzenie), to koszty zarządu stanowią znaczną część sumy potocznie określanej jako czynsz.
W myśl art. 14 wspomnianej ustawy kosztami zarządu nieruchomością wspólną objęte są m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej (np. oświetlenie klatek schodowych, koszt wody doprowadzonej do fontanny), ubezpieczenia, podatki, wydatki na utrzymywanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Jest to jednak wyliczenie przykładowe, wskazujące najbardziej typowe przypadki wydatków, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Szczegółowy zakres tychże wydatków, jak również ich wysokość czy sposób naliczania, określany jest stosownymi uchwałami właścicieli.
W praktyce jednak zdarzają się właściciele lokali, którzy nie regulują swoich zobowiązań, w tym również związanych z partycypacją w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Sytuacja ta jest niebezpieczna zarówno dla wspólnoty mieszkaniowej jako ogółu, jak i każdego właściciela (często sąsiada dłużnika) – albowiem wspólnota mieszkaniowa może być pozywana, a jej odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej jest nieograniczona. Mając na uwadze treść art. 17 ustawy o własności lokali, dalszą konsekwencją jest odpowiedzialność każdego właściciela lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomość. Finalnie – w przypadku braku zaspokojenia wierzyciela (np. przedsiębiorstwa odśnieżającego nieruchomość) – konsekwencje finansowe zaległości ponosić będzie właściciel każdego z lokali.
Celowym wydaje się dyscyplinowanie właścicieli zalegających z należnościami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Organem upoważnionym do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentacji jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd, po wyczerpaniu wszelkich pozasądowych prób wyegzekwowania należności, ma w zasadzie dwie możliwości. Pierwszą z nich jest żądanie w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Sytuacja ta jest dopuszczalna wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel zalega długotrwałe z zapłatą należnych od niego opłat oraz po uprzednim wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności – jako przekraczającej zwykły zarząd - w formie uchwały właścicieli lokali. W omawianym przypadku, właścicielowi sprzedanego lokalu, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Drugą z możliwości, jest wystąpienie z powództwem o zapłatę zaległych należności. Ich dochodzenie wiąże się jednak z pewnymi kontrowersjami, czy do złożenia pozwu uprawniony jest sam zarząd. Część sądów stoi na stanowisku, że czynność ta nie wymaga uprzedniej uchwały właścicieli, ponieważ leży w kompetencjach zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jako czynność zwykłego zarządu. Podkreśla się, że taki proces sądowy ma na celu dokonanie jedynie czynności zachowawczej, zmierzającej do zwykłej, prawidłowej administracji nieruchomością wspólną. Niemniej jednak wskazać należy, iż występują także odmienne stanowiska, które podkreślają, że wystąpienie z powództwem przeciwko właścicielom wchodzącym w jej skład jest czynnością przekraczająca zwykły zarząd, a więc konieczna jest uchwała właścicieli upoważniająca zarząd do dokonania takiej czynności (np. Sąd Apelacyjny w Katowicach, wyrok z 15 lutego 2008 r., sygn. akt I ACa 898/07).
aktualności prawne
