Mając na uwadze dążenie do bezkonfliktowego obrotu nieruchomościami, to w interesie zarówno dewelopera jak i nabywcy leży szczegółowe uregulowanie wzajemnych stosunków dotyczących określania ceny nieruchomości oraz ewentualnego wpływu zmian stawek danin publicznych na ostateczną jej wysokość.
W zeszłym tygodniu wskazywaliśmy, iż wszystkie umowy zawierane przez konsumentów (w tym również z deweloperami) podlegają reżimowi kodeksu cywilnego. Gwarantuje on, że pewne klauzule, niebezpieczne dla interesów klienta, są niedozwolone (przykładowy katalog wskazany jest w art. 385 [3] k.c., dodatkowo informacji można szukać na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Z drugiej strony ogólna zasada, zawarta w art. 385 [1] k.c. wskazuje, że: „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)”. Przepis jednakże wyłącza spod tego unormowania postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Jakie są zatem możliwości obrony swoich interesów zarówno przez dewelopera jak i nabywcę (bez względu na posiadany status konsumenta lub przedsiębiorcy)? W przypadku dewelopera, w sytuacji, w której nie przewidział zmiany stawki podatku, może on próbować dochodzenia ponownego oznaczenia wysokości świadczenia (ceny) przez sąd. Niemniej jednak w postępowaniu sądowym, winien on wykazać przede wszystkim, iż nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków (co będzie wysoce utrudnione, gdy umowa zawierana była po medialnych zapowiedziach podwyższenia podatku od towarów i usług), jak również zagrożenie wystąpienia rażącej straty po jego stronie (co także może natrafić na utrudnienia w sytuacji nieznacznego podwyższenia podatku np. o 1 proc.).
W przypadku nabywcy, w sytuacji gdy deweloper naliczył cenę z uwzględnieniem podwyższonej stawki podatku od towarów i usług, pomimo iż nie był do tego uprawniony, trzeba mieć na względzie również inne aspekty natury prawnej i faktycznej. Patrząc od strony praktycznej, należy pamiętać, że często to deweloper jest „silniejszą” stroną umowy, i to nabywcy zależy przeważnie na „bezproblemowym” nabyciu nieruchomości, stąd często godzi się on na uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności) od uiszczenia ceny w pełnej wysokości przed zawarciem aktu notarialnego. W tym stanie, rozważenia wymaga uiszczenie ceny w wysokości żądanej przez dewelopera z zastrzeżeniem zwrotu różnicy pomiędzy stawkami podatku, a następnie – po przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę - dochodzenia zwrotu tejże różnicy od dewelopera w postępowaniu o zwrot świadczenia nienależnego.
aktualności prawne
