Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Prostota tej transakcji sprowadza się do możliwości jasnej oceny tego, co kupujemy. Kupując mieszkanie, z łatwością możemy ocenić granice nabywanej nieruchomości, podczas gdy przy zakupie działki określenie jej granic i usytuowanie w terenie wymaga określonej wiedzy geodezyjnej. Z kolei w odróżnieniu od zakupu domu, kupując mieszkanie łatwiej określić jego stan techniczny, wysokość koniecznych nakładów na remont – w zasadzie możemy tego dokonać sami, podczas gdy ocena stanu technicznego domu oraz koniecznych nakładów na jego remont wymaga już kosztorysu prac sporządzonego przez fachowca.

Przy kupnie mieszkania spotkamy się z dwoma rodzajami form własności mieszkań. Jest to odrębna własność lokalu, tzw. lokal hipoteczny oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W Polsce istnieją jeszcze inne rodzaje form własności mieszkań np. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i lokal komunalny. Jednak w związku z tym, że lokali tych nie można formalnie kupić, nie będziemy ich omawiać.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które można w dużym uproszczeniu nazwać „zbywalnym i dziedzicznym prawem do korzystania z części budynku będącego własnością spółdzielni”, ale jest to niemal tak silne prawo do władania lokalem jak własność. Zwłaszcza obecnie, gdy w związku z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego osoba, której to prawo przysługuje nie musi być członkiem spółdzielni, a utrata członkostwa w spółdzielni nie powoduje utraty prawa do lokalu. Jednak w związku z tym, że właścicielem nieruchomości, w której to prawo ustanowiono jest spółdzielnia, to ona decyduje o najważniejszych sprawach dotyczących tej nieruchomości, na które mieszkańcy mają w praktyce bardzo niewielki wpływ, zwłaszcza w dużych spółdzielniach.

Dopiero druga występująca forma prawna mieszkania, czyli tzw. lokal hipoteczny jest lokalem, który faktycznie jest przedmiotem własności i odrębną wydzieloną w budynku nieruchomością. Ponadto właściciel lokalu hipotecznego jest jednocześnie współwłaścicielem budynku i działki pod budynkiem, a wszyscy współwłaściciele lokali w danej nieruchomości (najczęściej w jednym bloku) tworzą tzw. wspólnotę mieszkaniową, która sama podejmuje decyzje odnośnie do danej nieruchomości.

Bardzo wielu kupujących zadaje sobie pytanie, czy korzystać z usług pośrednika. Tymczasem zakup mieszkania nie ogranicza się tylko do znalezienia właściwego mieszkania. Nie każdy kupujący potrafi właściwie przygotować umowę przedwstępną, negocjować cenę, określić stan prawny i techniczny mieszkania. Nie każdy też potrafi bezpiecznie zorganizować zapłatę ceny sprzedaży i wydanie lokalu oraz dopilnować wymeldowania i zmiany umów odnośnie do mediów. Zatem kupno z udziałem pośrednika należy polecić przede wszystkim osobom, które cenią sobie bezpieczeństwo i chcą szybko znaleźć mieszkanie.

Przy wyborze biura pośrednictwa należy jednak zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Po pierwsze, należy korzystać tylko z usług licencjonowanego pośrednika. Aby to sprawdzić, wystarczy zapytać o numer licencji i świadectwo nadania oraz dowód ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli pośrednik nie dysponuje takimi dokumentami, należy opuścić biuro. Po drugie, należy unikać biur pośrednictwa, które żądają opłat z góry za przyjęcie zlecenia. Pośrednik powinien bez pobierania opłat udostępnić nam każdą ofertę, towarzyszyć przy oglądaniu mieszkania oraz doradzić, gdy potrzebujemy porady, a jego wynagrodzenie powinno być płatne po wykonaniu zlecenia. Wskazane byłoby też, aby pośrednik nie reprezentował obu stron transakcji, gdyż wtedy nie mógłby być naszym doradcą, ponieważ jednoczesne działanie w interesie kupującego i sprzedającego nie jest możliwe. Zatem najbardziej wskazane byłoby znalezienie pośrednika, który nie tylko będzie dobrym „poszukiwaczem mieszkań”, ale także zorganizuje kredyt lub pomoże w jego uzyskaniu, sprawdzi stan prawny nieruchomości, zredaguje indywidualnie treść umowy przedwstępnej, będzie służył fachowym doradztwem oraz sprawnie zorganizuje zarówno sposób zapłaty ceny sprzedaży, jak i wydania lokalu. Zatem jeżeli zamierzamy kupować nieruchomość, bardziej szukajmy doradcy niż pośrednika w ścisłym tego słowa znaczeniu, gdy natomiast zamierzamy sprzedać – bardziej przyda się nam typowy pośrednik niż doradca. Gdyż wówczas właściwe wyeksponowanie oferty i dotarcie z nią do jak najszerszego kręgu potencjalnych klientów będzie miało dużo większe znaczenie niż doradztwo.

Zakup mieszkania musi być poprzedzony dokładnym rozpoznaniem ofert dostępnych na rynku, zwłaszcza jeżeli samodzielnie zajmujemy się poszukiwaniem mieszkania i nie możemy liczyć na fachową opinię. Zalecane jest, aby osoba, która chce kupić mieszkanie zaczęła poznawać ofertę sprzedaży przynajmniej kilka miesięcy wcześniej. Ofertę mieszkań można pozyskać z prasy codziennej i branżowej oraz Internetu, który ostatnio staje się najczęstszym miejscem zamieszczania ofert sprzedaży, a w prawie każdym większym mieście istnieją lokalne portale rynku nieruchomości, gdzie – nie ruszając się z domu – można znaleźć ciekawe oferty sprzedaży.

Czas, jaki musimy poświęcić na zapoznanie się z ofertą, stanowi ok. 70 proc. czasu, jaki poświęcimy całemu zakupowi, ale zaprocentuje on później najkorzystniejszą ceną zakupu i mieszkaniem spełniającym nasze oczekiwania. Poszukiwania są jednak niezwykle czasochłonne i dodatkowo związane z kosztami. Nie kupujmy jednak pierwszego oglądanego mieszkanie, nie mając jeszcze rozeznania w tym, jakie mieszkania i za jaką kwotę można nabyć. Nawet jeżeli pierwsze mieszkanie spełnia nasze wymagania zawsze można poprosić właściciela o kilka dni zwłoki i rozejrzeć się jeszcze w ofertach.

Jeżeli już znajdziemy mieszkanie, które odpowiada naszym oczekiwaniom, czas na następny etap, czyli ustalanie ceny. Jest to pierwszy element, jaki strony muszą uzgodnić. Jeżeli bowiem nie możemy porozumieć się co do ceny, inne ustalenia nie mają znaczenia. Zdobyta uprzednio wiedza odnośnie do oferty rynkowej pozwali nam na prowadzenie skutecznych negocjacji dotyczących ceny. Przyjęło się, że sprzedający wystawiają mieszkanie na sprzedaż po cenie nieco zawyżonej w stosunku do tej, którą chcieliby uzyskać. Zatem zawsze, nawet w przypadku, gdy cenę uważamy za niewygórowaną, powinniśmy prowadzić negocjacje. Decyzja o kupnie powinna być dokładnie przemyślana gdyż nietrafny wybór może skutecznie odebrać nam radość z posiadania własnego mieszkania.

Po ustaleniu ceny sprzedaży koniecznie należy sprawdzić stan prawny mieszkania, czyli ustalić czy osoba, która z nami rozmawia jest właścicielem i w związku z tym, czy może go sama sprzedać oraz czy mieszkanie nie jest obciążone. Zacznijmy od aktu notarialnego na podstawie, którego sprzedający stał się właścicielem. W przypadku lokalu hipotecznego znajdziemy tam na przykład numer księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na swobodny wgląd w księgę mieszkania, które chcemy kupić. Jednak nie każdy umie czytać wpisy w księgach wieczystych, dlatego najlepiej, aby właściciel wybrał dla nas odpis księgi wieczystej (nam tego odpisu sąd nie wyda). Jeżeli kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to z reguły nie będzie ono miało założonej księgi wieczystej. Taki lokal może mieć księgę wieczystą, ale w praktyce zakłada się ją wówczas, gdy właściciel chce obciążyć swoje prawo hipoteką. Podstawą natomiast do określenia komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest stosowne zaświadczenie wydawane przez spółdzielnię, która jest właścicielem nieruchomości. Od sprzedającego powinniśmy również żądać zaświadczenia o stanie zameldowania w kupowanym mieszkaniu. Sprawdzimy wówczas, kto jest zameldowany i kto powinien się – najlepiej przed aktem notarialnym – wymeldować. Wprawdzie sam meldunek nie daje nikomu prawa do mieszkania w naszym lokalu, gdyż ma znaczenie tylko czysto ewidencyjne, jednak brak dobrowolnego wymeldowania powoduje konieczność późniejszego prowadzenia postępowania administracyjnego w celu wymeldowania osób.

Jeżeli już dysponujemy dokumentacją mieszkania, to jeszcze nie oznacza, że będziemy umieli ją prawidłowo zinterpretować. Jest na to jednak prosta rada. Wystarczy z tą dokumentacją udać się do notariusza, najlepiej również w obecności sprzedającego. Notariusz sprawdzi, czy dokumentacja jest kompletna, czy wpisy są dokonane poprawnie, czy nie ma żadnych obciążeń i czy przed przystąpieniem do sprzedaży trzeba jeszcze podjąć jakieś kroki.

Obecnie dużo mieszkań jest sprzedawanych przez pełnomocników, których do działania umocowują zwłaszcza osoby starsze lub mieszkające za granicą. W takim przypadku należy zawsze sprawdzić, czy pełnomocnictwo jest prawidłowo sporządzone. Jeśli zostało ono wystawione za granicą, powinno być sporządzone zgodnie z prawem miejsca sporządzenia, co potwierdza konsulat. Warto wiedzieć, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do sprzedaży czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga się pełnomocnictwa rodzajowego albo pełnomocnictwa do poszczególnych czynności. Zatem w pełnomocnictwie musi być wyraźnie wskazane, że pełnomocnik jest uprawniony do sprzedaży ogólnie będących własnością mocodawcy nieruchomości lub akurat tego mieszkania. Ponadto pełnomocnictwo powinno umocowywać nie tylko do zbycia mieszkania, ale również do wymeldowania osób, czy zmiany umów odnośnie do mediów. Jest to niezwykle istotne, gdyż może uniemożliwić nam późniejsze przepisanie umów na dostawę prądu, gazu i innych mediów.

Kolejnymi elementami, które musimy ustalić ze sprzedającym jest termin zapłaty ceny sprzedaży i termin wydania nam mieszkania w posiadanie. Zatem musimy dojść do porozumienia, w jakim czasie sprzedający wyprowadzi się z mieszkania oraz jak fizycznie zapłacimy mu cenę sprzedaży. Jeżeli korzystamy z kredytu bankowego, należy ustalić, kiedy bank uruchomi kredyt. Dla kupującego najbezpieczniej jest dążyć do tego, aby zarówno wydanie lokalu, jak i wymeldowanie wszystkich osób nastąpiło przed podpisaniem umowy sprzedaż, jednak bardzo często nie jest to możliwe. Podobnie niemożliwe jest, aby sprzedający otrzymał całą cenę sprzedaży przy podpisywaniu aktu. Zatem należy znaleźć kompromis, który później należy zawrzeć w postanowieniach umowy sprzedaży.

Każdą umowę sprzedaży można poprzedzić umową przedwstępną, jednakże zawarcie umowy przedwstępnej ma sens tylko wówczas, jeżeli z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży nie jest od razu możliwe. Na przykład właściciel musi zapłacić podatek od spadku, aby móc nam sprzedać mieszkanie, które nabył po rodzicach albo kupujący potrzebuje jeszcze tygodnia czasu na dokończenie formalności kredytowych w banku. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedaży, strony powinny od razu umówić się z notariuszem w celu sporządzenia umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna być zawarta szczególnie wtedy, gdy sprzedający chce, aby kupujący wypłacił mu część ceny sprzedaży przed zawarciem umowy sprzedaży. W takiej sytuacji w umowie przedwstępnej tę zapłaconą kwotę należy określić jako zadatek. Jeżeli sprzedający w wyznaczonym terminie nie zawrze umowy sprzedaży, bo na przykład rozmyśli się lub znalazł lepszego kupca, wówczas kupujący będzie mógł żądać od niego podwójnej kwoty, którą mu zapłacił. Umowę przedwstępną sprzedaży możemy zawrzeć również w formie aktu notarialnego. Jeśli sprzedający się z niej nie wywiąże, będziemy mieli dodatkowo możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży wbrew woli sprzedającego. W takim przypadku prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli drugiej strony i dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej.

Obrót nieruchomościami (sprzedaż, zamiana, darowizna), w tym także spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy, czyli na przykład zawarcie umowy sprzedaży mieszkania w formie pisemnej, spowoduje bezwzględną nieważność. Treść umowy sprzedaży przygotowuje notariusz na podstawie przepisów prawa i własnego doświadczenia, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć w niej również oświadczenia, na których nam zależy. Możemy na przykład domagać się, by w akcie notarialnym było zapisane, że sprzedaż mieszkania obejmuje również numer stacji telefonicznej, czy wyposażenie kuchni i szafy wnękowe, jeżeli tak ustaliliśmy ze sprzedającym. Unikniemy przez to nieporozumień, jeżeli wydanie nam mieszkania ma nastąpić w terminie późniejszym.

W akcie notarialnym powinny się również znaleźć nasze ustalenia odnośnie do wydania mieszkania i zapłaty ceny sprzedaży. Jeżeli zgodziliśmy się, że wydanie nam mieszkania nastąpi w późniejszym terminie, wówczas dopilnujmy, aby co do wydania sprzedający został poddany rygorowi egzekucji z aktu notarialnego. Ułatwi to nam przymusowe usunięcie go z mieszkania w wyznaczonym terminie, gdyby nie dotrzymał terminu wyprowadzki.

Niestety koszty związane z zakupem mieszkania są spore i zwyczajowo przyjęło się, że ponosi je kupujący, co oczywiście nie przekreśla faktu, że możemy ustalić ze sprzedającym podział tych kosztów. Koszty transakcji obejmują podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny mieszkania, opłatę sądową od wpisu prawa własności, również liczoną od ceny sprzedaży, ale już w bardziej złożony sposób i taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, również zależne od ceny sprzedaży. Gdy nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które nie posiada księgi wieczystej, ominie nas opłata sądowa, a maksymalna taksa notarialna będzie o połowę niższa. Jeżeli korzystamy z usług pośrednika, również jego prowizję musimy doliczyć do kosztów. Stawki pośredników są różne, ale w większości wypadków oscylują wokół 1-3 proc. ceny. Ponadto, jeżeli przy zakupie korzystamy z kredytu bankowego, w koszty kupna musimy również wliczyć prowizje i opłaty z nim związane.

Zawarcie umowy sprzedaży, zapłata ceny sprzedaży i wydanie nam lokalu to jeszcze nie koniec całej transakcji. Po podpisaniu umowy konieczne jest jeszcze dokonanie formalności związanych ze zmianą właściciela mieszkania w zakładzie gazowniczym i energetycznym, u operatora telefonicznego i dostawcy np. Internetu. Jeżeli dla naszego mieszkania prowadzona jest księga wieczysta, na podstawie aktu notarialnego właściwy sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych, zawiadomiony przez notariusza, dokona wpisu prawa własności na naszą rzecz. Jeżeli nabyliśmy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, notariusz wyśle odpis naszego aktu do spółdzielni. Jeszcze do niedawna przy kupnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla ważności umowy konieczne było przyjęcie nowego nabywcy w poczet członków spółdzielni. Obecnie w związku z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego nabywca nie ma obowiązku występować o członkostwo. Zatem dopiero po załatwieniu tych wszystkich końcowych formalności można uznać, że nasz transakcja szczęśliwie dobiegła do końca.