Gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego

W mojej gminie wygasł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dostałam odmowną decyzję w sprawie wydania pozwolenia na budowę (decyzja urbanistyczna). Chcę zbudować dom na osiedlu domków jednorodzinnych. Otrzymałam informację, że jestem uzależniona od swoich sąsiadów (jeden będzie się budował za 7 lat, a drugiego na razie budowa nie interesuje), jeżeli chodzi o zgodę urbanisty, gdyż na mojej ulicy nie ma zbudowanego żadnego domu. Moja działka graniczy z działkami już zabudowanymi z jednej strony, z drugiej strony jest sąsiad, którego nie interesuje budowa w najbliższym czasie, z trzeciej strony jest działka bliźniacza (na jednej są fundamenty, a na drugiej sąsiad na razie nie przewiduje budowy), z czwartej strony jest droga wewnętrzna. Czy gmina mogła dać mi odmowę?

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane). W przypadku, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc (dotyczy to planów uchwalonych przed dniem 1 stycznia 1995 r.), to zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 10 maja 2003 r. nr 80, poz. 717) zmiana zagospodarowania terenu, polegająca m.in. na budowie obiektu (z pewnymi zastrzeżeniami na rzecz inwestycji celu publicznego), wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 wspomnianej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 roku;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odstępstwa od tych zasad możliwe są jedynie na rzecz inwestycji produkcyjnych, linii kolejowych, zabudowy zagrodowej.

Jeżeli zatem nieruchomość, na której inwestor chce wybudować dom, nie jest objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, to w przypadku braku spełnienia powyższych warunków właściwy miejscowo wójt, burmistrz lub prezydent miasta może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Szczegółowo kwestię sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego reguluje rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 22 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.