Często nie zdajemy sobie sprawy, że nie jesteśmy bezbronni w walce z nieuczciwymi praktykami stosowanymi przy sprzedaży nieruchomości. Deweloperzy oferując nam zakup nieruchomości, najczęściej stosują przygotowane przez siebie wzory, które mogą zawierać niekorzystne postanowienia. System prawny przewiduje jednak możliwość, aby krzywdzące zapisy zawartych przez nas umów, nie wiązały nas.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, do którego zadań należy m.in. prowadzenie rejestru postanowień niedozwolonych, podał ostatnio do wiadomości, iż w 2010 r. wydano 44 decyzje dotyczące spółek deweloperskich, kwestionując 297 postanowień umownych i nakładając 23 kary o łącznej wysokości 2 464 753 zł.
Jak już wspominaliśmy w aktualności prawnej z 15 września 2010 r. pt. „Niedozwolone postanowienia w umowie z deweloperem” deweloperzy rzadko negocjują umowy, posługując się najczęściej wzorem. To, w połączeniu ze skomplikowanym językiem umów i nieznajomością naszych praw często prowadzi do zamieszczania w umowach niedopuszczalnych postanowień. Należy więc pamiętać o tym, że postanowienia nie uzgodnione z konsumentem indywidualnie - nie wiążą go, o czym szerzej poniżej.
Istnieją dwa tryby walki z takimi klauzulami abuzywnymi. Pierwsza to abstrakcyjna kontrola danego postanowienia podejmowana przez sąd ochrony konkurencji i konsumentów (którym jest Sąd Okręgowy w Warszawie). Jeżeli dany zapis stanowi niedozwolone postanowienie umowne, sąd zakazuje wykorzystywania go w umowach. Zgodnie z orzecznictwem „za niedozwoloną klauzulę umowną naruszającą zbiorowe interesy konsumentów może być uznana nie tylko klauzula umowna o identycznej treści, jak klauzula wpisana do rejestru [...], ale również klauzula o treści zbliżonej, której stosowanie wywiera taki sam skutek, jak stosowanie klauzuli wpisanej do rejestru.” (wyrok SN z 5 czerwca 2007 r., sygn. akt I CSK 117/07). W takim wypadku UOKiK może wszcząć postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, gdzie kara sięga do 10 proc. przychodu przedsiębiorcy w roku poprzedzającym wydanie decyzji.
W innej sytuacji są osoby, które podpisały umowę, której część zapisów budzi wątpliwości, ale nie są one tożsame z klauzulami umieszczonymi w rejestrze. Jeżeli w umowie znajdują się zapisy z nami nienegocjowane, a które rażąco naruszają nasze interesy – to te zapisy z mocy prawa nas nie wiążą (art. 385 [1] § 1 k.c.). Postanowieniami „nie uzgodnionymi indywidualnie”, jak je nazywa kodeks cywilny, są te, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, a więc w szczególności przejęte z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Należy jednak pamiętać, że powyższy przepis nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Ustawa mówi wprost, że takie zapisy „nie wiążą” (ale umowa w pozostałej części pozostaje ważna), więc nie ma potrzeby wytaczania powództwa o ustalenie, że dana klauzula jest nieważna. Droga ta jednak pozostaje możliwa dla ostatecznego rozwiania wątpliwości. Rozstrzygnięcie o tym, że dany zapis jest niedopuszczalny może także zapaść w wyniku innego sporu, np. w sytuacji, w której druga strona występuje z powództwem o zapłatę, która w naszej ocenie jest nienależna. Istotne jest to, że wyrok w takiej sprawie odnosi skutek jedynie pomiędzy stronami procesu.
aktualności prawne
