Urzędy skarbowe kwestionują część transakcji zakupu domu, mieszkania czy działki z dwóch powodów. Pierwszym z nich jest zbyt niska cena sprzedaży, a drugim brak możliwości wykazania przez kupującego legalności pochodzenia środków na zakup.
Zbyt niska cena sprzedaży
Transakcja sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc., a tylko w nielicznych wypadkach ustawodawca przewidział zwolnienie z tego podatku. Problem pojawia się wówczas, gdy strony w umowie sprzedaży podają cenę, która w mniemaniu urzędu skarbowego jest znacznie mniejsza (33 proc. mniejsza) od wartości rynkowej. Podstawą działania fiskusa jest art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z którego wynika, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest ich wartość rynkowa, czyli w zasadzie nie cena sprzedaży określona przez strony, tylko wartość rynkowa, która może być przecież różna od tej ceny. Działania fiskusa nie wynikają tylko z rozbieżności co do wyceny wartości nieruchomości między nim a stronami umowy, ale przede wszystkim z dość powszechnego na rynku zaniżania cen podawanych w aktach notarialnych w porównaniu do cen faktycznie płaconych przez strony. Działania stron podyktowane są oczywiście chęcią obniżenia dość dużych kosztów podatkowo-notarialnych związanych z umową sprzedaży.
Zgodnie z powołaną wyżej ustawą, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania tej czynności bez odliczenia długów i ciężarów. W większości przypadków wartość rynkowa według danych fiskusa jest wyższa od stosowanych na rynku stawek, a przede wszystkim nie jest aktualizowana na bieżąco. Przy umowie sprzedaży nieruchomości notariusz będący płatnikiem podatku pobiera od stron czynności cywilnoprawnych podatek liczony jako 2 proc. ceny sprzedaży. Następnie odpis aktu notarialnego notariusz przesyła do urzędu skarbowego. Wszystkie akty notarialne nabycia nieruchomości są w urzędzie skarbowym analizowane i weryfikowane. Najczęściej kwestionowane są ceny sprzedaży domów i działek, rzadziej mieszkań.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie nie odpowiada – według oceny organu podatkowego – jej wartości rynkowej, organ ten wzywa do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej oceny. Jeżeli podatnik godzi się z wyceną urzędu, płaci różnicę między zapłaconym już podatkiem a podatkiem faktycznie należnym i odsetki karne liczone od dnia zawarcia umowy. Procedura ta nie byłaby taka zła, gdyby nie fakt, że od daty transakcji do daty wezwania podatnika mija na ogół sporo czasu, często nawet kilka lat, i w związku z tym odsetki są już niemałe.
Jeżeli natomiast strony, pomimo wezwania, nie określą wartości lub podadzą wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy wyznacza rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Zatem wdając się w spór z urzędem skarbowym, podatnik musi się liczyć z tym, że w przypadku przegrania sprawy poniesie dodatkowo koszty opinii rzeczoznawcy.
Jak z tego wynika, podatnik bez konsekwencji prawnych może pomylić się o 33 proc. w porównaniu z opinią eksperta. To duża różnica, która pozwalałaby większości podatników spać spokojnie, problem jednak w tym, że rozbieżność wycen kilku rzeczoznawców majątkowych dokonujących wyceny tej samej nieruchomości może wynieść nieraz znacznie więcej niż 33 proc., a podatnik musi trafić w pobliżu wyceny akurat tego rzeczoznawcy, którego wyznaczy fiskus.
Brak udokumentowania pochodzenia pieniędzy
Oprócz właściwej oceny wartości nieruchomości nabywca musi również udowodnić, skąd pochodzą pieniądze, za które kupił nieruchomość. Problem ten w zasadzie nie istnieje tylko wtedy, gdy cały zakupu nieruchomości lub jego większa część jest finansowana z kredytu bankowego. Wówczas bowiem źródło pochodzenia pieniędzy, za które finansowane jest nabycie nieruchomości, jest oczywiste. Jednakże gdy ktoś kupuje nieruchomość za gotówkę lub ze znacznym udziałem gotówki, za kwotę, która nijak się ma do wykazanych przez niego w zeznaniach podatkowych dochodów, może spotkać się z pytaniem urzędu skarbowego, skąd ma pieniądze na zakup. Sprawy tej nie należy bagatelizować i w razie wezwania fiskusa przygotować stosowne dokumenty, np. wyciągi bankowe, umowę kredytu, rozliczenia z funduszy inwestycyjnych itp. Jeżeli podatnik nie będzie potrafił udokumentować większych dochodów, niż wynikają z jego corocznego rozliczenia z podatku dochodowego, organy podatkowe uzyskują uprawnienia do przyjęcia, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił.
Często występująca w naszym społeczeństwie sytuacja, gdy rodzice dają niepracującym lub dopiero zaczynającym zarabiać dzieciom wchodzącym w dorosłe życie pieniądze na zakup pierwszego mieszkania, może spotkać się właśnie z taką reakcją urzędu skarbowego. Oczywiście rodzice mają prawo sfinansować zakup nieruchomości swoim dzieciom, nikt im tego prawa nie odbiera, ale muszą mieć świadomość, że ta czynność jest darowizną pieniędzy. Fakt zawarcia tej umowy należy zgłosić w urzędzie skarbowym. Wysokość przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach ustala się na podstawie różnicy między wydatkami z danego roku podatkowego a wysokością dochodów w roku podatkowym oraz w latach poprzednich, pochodzących z przychodów opodatkowanych lub wolnych od opodatkowania.
Zatem jeżeli dochody podatnika z danego roku i z lat ubiegłych nie będą odpowiadać kwocie wydatkowanej na zakup nieruchomości, a podatnik nie będzie potrafił udokumentować pochodzenia różnicy między osiągniętym dochodem a wydatkowanymi pieniędzmi, urząd skarbowy naliczy podatek w formie ryczałtu według stawki 75 proc. od nieujawnionego dochodu.
Jak uniknąć problemów z fiskusem
Aby uniknąć konsekwencji związanych ze zbyt niską ceną sprzedaży, przede wszystkim nie warto ulegać pokusie przekazania części ceny sprzedaży pod stołem i wpisania w akcie notarialnym niższej ceny niż rzeczywista. Jeżeli kupujemy nieruchomość z wadami lub w kiepskim stanie technicznym, co przekłada się na jej niższą cenę, zadbajmy o właściwy opis nieruchomości w akcie notarialnym. Jeżeli np. nabywana działka nie ma warunków zabudowy i nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie ma doprowadzonych mediów, jest nieforemna, lub jeżeli nabywany dom czy mieszkanie wymaga kapitalnego remontu, opiszmy to w miarę szczegółowo w akcie notarialnym. Opis ten będzie miał znaczenie podczas weryfikowania ceny przez urzędników. Jeżeli dane fakty potwierdzające niższą cenę można wykazać dokumentami (np. zaświadczenie urzędu gminy o braku planu zagospodarowania przestrzennego), zadbajmy, aby zostały dołączone i opisane w akcie notarialnym. Jeżeli kupując dom, zlecamy ocenę jego stanu osobie z uprawnieniami budowlanymi (co powinno być powszechne), poprośmy o opinię co do stanu budynku i koniecznych inwestycjach na piśmie i zadbajmy, aby opisana została w akcie notarialnym.
Jeżeli natomiast chodzi o konieczność udokumentowania pochodzenia pieniędzy na zakup nieruchomości, gromadząc systematycznie środki finansowe na zakup wymarzonego domu czy mieszkania, przede wszystkim nie trzymajmy pieniędzy w przysłowiowej „skarpecie”. Jest to zjawisko coraz rzadsze w naszym kraju, ale wciąż jeszcze występuje. Nawet jeżeli ktoś nie potrafi inwestować pieniędzy i boi się powierzyć je wyspecjalizowanym funduszom inwestycyjnym, lepiej zrobi, trzymając je na niskim procencie w banku, gdyż wówczas na jego żądanie bank wystawi zaświadczenie o historii rachunku, z którego będzie jasno wynikać historia oszczędzania.
Jeżeli pieniądze na zakup nieruchomości pochodzą z darowizn od rodziców i rodziny, umowy te należy spisać i zgłosić do urzędu skarbowego. Umowa darowizny powinna zawierać podstawowe elementy, tj. wskazanie stron umowy, kwoty darowizny, pokrewieństwa między stronami, określenia, że jest to pierwsza darowizna między stronami lub kolejna oraz faktu jej wykonania. Pamiętać należy, że darowizna podlega opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jednak ustawa przewiduje zwolnienia. Na przykład otrzymując pieniądze od rodziców czy rodzeństwa, nie zapłacimy w ogóle podatku, niezależnie od kwoty, jaką otrzymamy, pod warunkiem że pieniądze otrzymamy przelewem bankowym lub przekazem pocztowym oraz zgłosimy tę darowiznę w urzędzie skarbowym. Swój wkład w kupno mieszkania mogą włożyć też inni członkowie rodziny, jak i osoby obce, a darowizny te należy spisać i zgłosić do urzędu skarbowego, tu jednak – jeżeli kwoty przekroczą kwoty wolne od podatku – zapłacimy podatek od darowizn.
Rzadko zdarza się też, aby osoba kupująca mieszkanie finansowała zakup wyłącznie z własnych lub darowanych środków pieniężnych. Zazwyczaj przy zakupie korzysta również z kredytów i pożyczek, w tym także od osób prywatnych. W przypadku pożyczek bankowych ich udokumentowanie nie nastręcza kłopotów. Jednakże w przypadku pożyczek, jakich udzieliły nam osoby fizyczne, zwłaszcza spokrewnione, bardzo często zapominamy o konieczności ich właściwego udokumentowania. Warto pamiętać, iż zagadnienia dotyczące pożyczek, tak jak i darowizn, regulują przepisy ustawy Kodeks cywilny. Z przepisu art. 720 wynika, że przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną sumę pieniędzy, a biorący zobowiązuje się zwrócić taką samą sumę. Dla celów podatkowych to podatnik musi udowodnić, że takie pożyczki faktycznie zostały zaciągnięte. Dowodem może być umowa pożyczki, która w tym celu powinna być zawarta na piśmie. Jest to niezbędne chociażby dla potrzeb rozliczenia przed urzędem skarbowym podatku od czynności cywilnoprawnych, którym opodatkowana jest pożyczka.
Zatem o tym, że do transakcji kupna nieruchomości należy się właściwie przygotować, nie muszę chyba dłużej nikogo przekonywać. Można z tego wyciągnąć wniosek, że dopiero, gdy zdołamy uzbierać niezły stos papierków, możemy spać spokojnie. Jak widać, zawsze należy znać swoje prawa, ale i obowiązki, a kupując nieruchomość, należy się właściwie przygotować do ewentualnej rozmowy w urzędzie skarbowym.
aktualności prawne
