Nieprecyzyjne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące podwyższania wysokości czynszu najmu lokali użytkowych powodują, że najemcy mogą być zaskakiwani przez wynajmujących wzrostem stawek czynszu. Brak akceptacji podwyżki może nie wystarczyć, aby rozwiązać umowę. Dlatego istotne jest, aby w treści umowy doprecyzować, na jakich zasadach dopuszczalne będzie podwyższanie czynszu.
Wypowiedzenie wysokości czynszu
Przepisem, na podstawie którego można podwyższyć czynsz najmu lokalu użytkowego jest art. 6851 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
To, że przepisy pozwalają podwyższać czynsz najmu w trakcie trwania umowy nie jest samo w sobie niczym niezwykłym - ten sam lokal może być wynajmowany przez jedną osobę od dłuższego czasu i może zaistnieć potrzeba dostosowania wysokości czynszu do nowych realiów. Problem polega na tym, że przepis o jednostronnej zmianie wysokości czynszu przez wynajmującego nie jest zsynchronizowany z przepisem o wypowiedzeniu umowy najmu. Jeśli najemca nie akceptuje nowej wysokości czynszu i zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu, może się okazać, że i tak będzie musiał płacić czynsz w nowej wysokości przez co najmniej dwa miesiące. Jeszcze większe problemy mogą czekać osoby, które zawarły umowę najmu na czas oznaczony i którym podwyższono wysokość czynszu na podstawie omawianego przepisu.
Podwyżka w umowach na czas nieoznaczony
Najpierw przeanalizujmy sytuację osoby, która wynajęła lokal na czas nieoznaczony. Po pewnym czasie wynajmujący podejmuje decyzję o podwyższeniu czynszu. W tym celu wynajmujący składa swojemu najemcy oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu. Nie jest to oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Żaden przepis nie przewiduje wyraźnie, że najemca musi zaakceptować nową wysokość czynszu, a brak akceptacji jest równoznaczny z rozwiązaniem umowy najmu. Stąd można wnioskować, że po upływie terminu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu obowiązuje nowa stawka czynszu, czy to najemcy podoba się czy nie. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi jeden miesiąc, przy czym wypowiedzenie wywołuje skutek na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przykład
Jeśli wynajmujący chce, aby nowa stawka czynszu obowiązywała np. od stycznia 2009 r., to musiał złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej do końca listopada 2008 r. Oświadczenie jest złożone z chwilą, gdy dotarło do drugiej strony w taki sposób, że mogła się zapoznać z jego treścią (choćby nawet tego nie zrobiła).
Najemca niezadowolony z podwyżki może oczywiście wypowiedzieć umowę najmu i przenieść się do innego, tańszego lokalu. Problem w tym, że zanim upłynie termin wypowiedzenia umowy najmu i tak będzie musiał płacić czynsz w nowej wysokości. Wynika to z tego, że termin wypowiedzenia umowy najmu, gdy czynsz jest płatny miesięcznie wynosi trzy miesiące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 K.c.).
Przykład
Najemca, który pod koniec listopada 2008 r. otrzymał oświadczenie o podwyższeniu od stycznia 2009 r. czynszu może wypowiedzieć umowę najmu. Jeśli jego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało złożone jeszcze w listopadzie 2008 r. to umowa ulegnie zakończeniu po trzech miesiącach, z końcem lutego 2009 r. Czynsz trzeba będzie płacić do końca lutego 2009 r. Za miesiące styczeń i luty 2009 r. będzie to czynsz w nowej wysokości.
Można się też spotkać z poglądami, że jeśli najemca nie zaakceptuje podwyżki i powiadomi o tym wynajmującego, to umowa ulega rozwiązaniu zanim podwyżka wejdzie w życie. Tyle, że trudno znaleźć wyraźną podstawę prawną dla takiego stanowiska. Rozbieżne interpretacje tej kwestii potęgują niepewność najemców co do praw przysługujących im w razie podwyżki czynszu.
Podwyżka w umowach na czas oznaczony
Sprawa komplikuje się w umowach najmu zawartych na czas oznaczony. Z brzmienia przepisu pozwalającego podwyższać czynsz w czasie trwania umowy nie wynika, aby możliwość podnoszenia wysokości czynszu ograniczona była tylko do umów zawartych na czas nieoznaczony.
I choć również ta sprawa wywołuje kontrowersje i formułowane są różne interpretacje, to osoby, które zawarły umowy najmu lokali użytkowych na czas oznaczony nie mogą wcale być pewne tego, że wynajmujący nie podniesie im czynszu w czasie trwania umowy. Mało tego - w razie przyjęcia najmniej korzystnej dla wynajmujących interpretacji może okazać się, że najemca nie będzie mógł z takiej umowy najmu zrezygnować wypowiadając ją wynajmującemu. Umowy najmu zawarte na czas oznaczony można bowiem wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Dlatego dla uniknięcia wątpliwości najlepiej zapisać w umowie możliwość jej rozwiązania w razie podwyższenia czynszu lub wyraźnie wykluczyć możliwość podwyżek.
Zabezpiecz się w umowie
Opisanych wcześniej problemów i wątpliwości interpretacyjnych można uniknąć, jeśli w umowie najmu zawarte będą zapisy określające zasady podwyższania czynszu. Nie ma przeszkód, aby strony określiły, z jaką częstotliwością i o ile wynajmujący może podwyższać czynsz. Można też wprowadzić „okres bezpodwyżkowy”, np. przez pierwsze dwa lata trwania umowy. Wreszcie w interesie najemcy leży wydłużenie terminu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu do przynajmniej trzech miesięcy - tak, aby nie musiał płacić czynszu w nowej wysokości, jeśli zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu. Można też wprowadzić „mechanizm akceptacji” polegający na tym, że oświadczenie o podwyższeniu czynszu niezaakceptowane we wskazanym w umowie terminie przez najemcę jest równoznaczne z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu.
Z kolei w umowach najmu zawieranych na czas oznaczony należy albo z góry wyłączyć dopuszczalność podwyższania czynszu w trakcie trwania umowy (co jest niewątpliwie korzystne dla najemcy), albo umożliwić najemcy wypowiedzenie najmu w przypadku, gdy otrzyma on oświadczenie o podwyższeniu czynszu. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego i termin wypowiedzenia umowy przez najemcę należy przy tym tak zsynchronizować, żeby najemca nie musiał płacić podwyższonego czynszu, jeśli zdecyduje się rozwiązać umowę najmu.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
aktualności prawne
