Nowelizacja ustawy lokatorskiej – o której wcześniej pisaliśmy (patrz: „Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów” z 4 grudnia 2009 r.) – została już opublikowana (DzU z 2010 r., nr 3, poz. 13). W związku z tym od 28 stycznia 2010 r. możliwe będzie zawarcie umowy najmu okazjonalnego w przewidzianym przez ustawę trybie.
Istotą najmu okazjonalnego jest, iż wynajmujący w uproszczony sposób (bez konieczności przeprowadzania sądowego postępowania w celu uzyskania wyroku eksmisyjnego) może przymusić lokatora – gdy umowa przestanie już obowiązywać – do wyprowadzenia się z lokalu. Co więcej, jeżeli wynajmujący dopełni obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwy urząd skarbowy określamy zgodnie z miejscem zamieszkania podatnika) – zawarta umowa najmu wyłączona jest spod większości regulacji ustawy o ochronie praw lokatora. To z kolei oznacza, że właściciel lokalu może np. swobodnie określić warunki podwyżki czynszu (w stosunku do innych lokatorów konieczne jest przestrzeganie obostrzeń zawartych w art. 8a i art. 9 ustawy). Jak widać – z punktu widzenia osób wynajmujących lokale, ten typ najmu zawiera bardzo korzystne rozwiązania. Z tego powodu warto przyjrzeć się bliżej sposobowi, w jaki należy prawidłowo sporządzić umowę najmu okazjonalnego, podlegającą przepisom wprowadzonym nowelizacją.
Należy jednak pamiętać, że nie wszyscy mogą taką umowę zawrzeć. Najem okazjonalny zarezerwowany jest tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w dziedzinie wynajmu mieszkań. Nie ma więc znaczenia liczba lokali, ale to, czy dana osoba nie zajmuje się wynajem lokali, prowadząc działalność zarobkową w sposób ciągły i zorganizowany.
Forma umowy
O ile „zwykła” umowa najmu może zostać zawarta w każdej formie – również dorozumianej (tj. także ustnej), umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie, i to pod rygorem jej nieważności. Dodatkowo obligatoryjnie musi zawierać określone załączniki, z których część musi być sporządzona przez notariusza.
Treść umowy
Umowa najmu okazjonalnego powinna oczywiście spełniać warunki każdej innej umowy najmu, czyli określać wszystkie istotne postanowienia przedmiotowe i podmiotowe. Mówiąc obrazowo, powinna odpowiadać na pytania: kto, komu, co i za ile. Z praktycznego punktu widzenia dobrze jest, jeżeli umowa precyzyjnie określa jej strony (tj. imiona i nazwiska, adresy, numery dowodów tożsamości, numery PESEL i NIP), wskazuje dokładny adres lokalu, określa szczegółowo warunki umożliwiające podwyżkę czynszu oraz powody wypowiedzenia umowy. Dodatkowo, ponieważ kodeks cywilny (art. 659 – 692 k.c.) pozwala na umowne modyfikacje szeregu uprawnień stron, warto zastanowić się, czy nie uregulować odrębnie także innych kwestii. Takimi elementami mogą być np. wysokość kaucji (maksymalne do sześciokrotności miesięcznego czynszu), termin uiszczania czynszu, sposób uiszczania opłat eksploatacyjnych (media), okres wypowiedzenia, czy kwestie napraw lokalu.
Konieczne jest także wskazanie okresu, na jaki umowa ma być zawarta – termin powinien być oznaczony dowolnie, umowa nie może jednak być zawarta na dłużej niż 10 lat. Oczywiście, nie ma przeciwwskazań, aby po upływie umówionego czasu podpisać kolejną umowę, na dowolnie ustalonych przez strony warunkach.
Szczególną cechą wprowadzanego najmu okazjonalnego są obligatoryjne załączniki, które mają gwarantować skuteczną „przymusową wyprowadzkę” lokatora. Tak więc do zawartej umowy musimy dołączyć:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego (koszty sporządzenia takiego oświadczenia zostały ustalone w ustawie: wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które obecnie wynosi 1317 zł);
– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; ten element może być zawarty zarówno w samej umowie, w osobnym załączniku do umowy, jak i w oświadczeniu najemcy, o którym mowa powyżej; należy przy tym pamiętać, że w razie utraty możliwości zamieszkania w tym lokalu, trzeba poinformować o tym wynajmującego – w terminie 21 dni od dowiedzenia się o tym – wskazując równocześnie inny adres;
– oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie w nim (to oświadczenie – na żądanie wynajmującego – powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym; koszt poświadczenia podpisu wynosi maksymalnie 24,40 zł).
Na zakończenie warto przypomnieć o tym, że zawartą umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego. Brak wypełnienia tego wymogu będzie dla wynajmującego oznaczać, nie możność skorzystania z największych „dobrodziejstw” najmu okazjonalnego, tj. z możliwości ułatwionego podwyższania czynszu czy uproszczonej eksmisji.
aktualności prawne
