Najemcy mieszkań komunalnych, którzy mają umowy zawarte na czas nieoznaczony, korzystają z prawa pierwszeństwa nabycia lokalu. Warto z tego prawa korzystać, zwłaszcza gdy gmina udziela najemcom sporej bonifikaty przy sprzedaży.
Najemcy mają pierwszeństwo
Gminy nie mają jednak obowiązku wyprzedawania mieszkań z zasobów komunalnych. Prawo pierwszeństwa przyznane przez przepisy najemcom takich lokali nic w tej kwestii nie zmienia – działa dopiero wtedy, gdy zapadnie decyzja odnośnie wystawienia określonych mieszkań na sprzedaż.
Najemców lokali komunalnych (z umowami na czas nieoznaczony) zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.
Warunkiem zachowania prawa pierwszeństwa przez najemców lokali komunalnych jest złożenie przez nich wniosku o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w wykazie.
Warto przy okazji wspomnieć, iż pewnym kategoriom osób ustawa o gospodarce nieruchomościami przyznaje większy priorytet aniżeli najemcom na czas nieoznaczony. Należą do nich w kolejności:
- osoby, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów,
- osoby będące poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą.
Uznanie w sprawie bonifikaty
Podobnie jak nie ma obowiązku sprzedaży lokali komunalnych, tak też gmina nie musi przyznawać upustów (bonifikat) od ich cen ustalonych stosownie do aktualnej wartości rynkowej. W tym przypadku jednak gminy często korzystają z możliwości sprzedaży swoich nieruchomości w trybie bezprzetargowym poniżej ich wartości rynkowej. Bonifikaty nierzadko sięgają 90% – wówczas najemcy mogą przejąć na własność zajmowane przez siebie lokale komunalne za 1/10 ich realnej wartości.
Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu. Zatem bonifikata udzielona od ceny lokalu dotyczy również udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego. Obecnie wynika to jednoznacznie z przepisu art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym bonifikata obejmie cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
Zwrot bonifikaty
Nabycie mieszkania komunalnego po obniżonej cenie wiąże się jednak z pewnymi ograniczeniami na przyszłość, a konkretnie na najbliższe 5 lat. Dotyczą one zbycia lub zmiany przeznaczenia lokalu na inne cele aniżeli uzasadniające udzielenie bonifikaty (np. z celu mieszkaniowego na gospodarczy). W tego rodzaju przypadkach nabywca mieszkania komunalnego ryzykuje utratą bonifikaty, po jej waloryzacji.
Zwrot bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. W przypadku nieruchomości należących wcześniej do gminy, chodzi o odpowiednie organy wykonawcze tej jednostki samorządu terytorialnego, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Ograny te nie mają zbytnio wyboru – w razie naruszenia okresu przejściowego przez nabywcę muszą dochodzić zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Od niedawna istnieje jednak możliwość odstąpienia przez organ od dochodzenia takiego zwrotu za zgodą rady gminy (miasta).
Bez utraty bonifikaty
Na szczęście nie każde rozporządzenie byłym lokalem komunalnym w ciągu 5-letniego okresu „przejściowego” będzie się wiązać z koniecznością uiszczenia pozostałej części wartości mieszkania, która została objęta zniżką. Jest tak m.in. w przypadku jego zbycia na rzecz osoby bliskiej. Chodzi więc o sytuacje rozporządzenia mieszkaniem (np. sprzedaży, darowizny) na rzecz zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, przysposabiających lub przysposobionych, czy też osób, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
Ponadto nie utraci się bonifikaty w razie ewentualnej zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. To nowy wyjątek, obowiązujący dopiero od 22 października 2007 r.
Tego dnia wszedł również w życie przepis zwalniający od obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zatem można - bez obawy utraty przyznanego upustu - sprzedać nabyty wcześniej od gminy lokal i uzyskane środki przeznaczyć w ciągu roku na zakup innego mieszkania, domu czy też działki budowlanej.
Osoba bliska też zwraca
Zasady dotyczące zwrotu bonifikaty mają również odpowiednie zastosowanie do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat licząc od dnia pierwotnego nabycia. To również wynik ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmiana ta oznacza, że nie uniknie się już obowiązku zwrotu przyznanej zniżki poprzez tzw. sprzedaż przez „słupa”, czyli na rzecz obcej osoby, lecz z wykorzystaniem wcześniej osoby bliskiej, w przypadku której obowiązek taki nie powstaje.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
aktualności prawne
