Utrata pracy, obniżenie dochodów, problemy z otrzymaniem kredytu czy opóźnienia w rozpoczęciu budowy powodują, że nasze plany związane z zakupem mieszkania mogą niespodziewanie ulec zmianie. Jak chronić się przed konsekwencjami takiej sytuacji?
Temat ten został omówiony przez eksperta kredytowego Kingę Tymoszuk oraz radcę prawnego Michała Podolca w kolejnym odcinku cyklu transmisji live z ekspertami, który odbył się 21.05.2020 r. na kanale KRN TV.
Podstawowe kwestie formalne
Decydując się na zakup mieszkania, powinniśmy pamiętać o kilku bardzo ważnych zasadach, obowiązujących bez względu na okoliczności.
Radca prawny Michał Podolec podkreśla, że: Racjonalnie postępujący kupujący zakup nieruchomości powinien poprzedzić analizą jej stanu prawnego. Czynności, których należy dopełnić przed podpisaniem umowy w czasach koronawirusa, nie różnią się bardzo od tych, które obowiązywały wcześniej, choć oczywiście pandemia stworzyła dodatkowe ryzyko, przed którym musimy się zabezpieczyć.
Do największych zagrożeń, oprócz widma utraty pracy lub trudności z otrzymaniem kredytu, można zaliczyć sytuację, w której sprzedający wyzbywa się majątku z powodu własnych problemów finansowych, spowodowanych np. obecnym kryzysem. Może to prowadzić do poważnych konsekwencji, takich jak podważenie zasadności nabycia nieruchomości przez wierzycieli. Aby temu zapobiec, należy bezwzględnie zapoznać się z zapisami w księdze wieczystej, sprawdzić, czy jest wolna od zabezpieczeń, egzekucji komorniczych oraz praw i roszczeń osób trzecich. Ważnym aspektem jest także zaznajomienie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy sprawdzenie stanu prawnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej.
Dla własnego bezpieczeństwa w umowie przedwstępnej powinniśmy zawrzeć klauzulę o charakterze gwarancyjnym, która daje podstawy do dochodzenia praw w sytuacji, gdyby stan podany w oświadczeniu okazał się niezgodny z rzeczywistym.
Potwierdzenie wypłacalności sprzedającego
Kupując nieruchomość od osoby prywatnej, warto również zweryfikować jej wypłacalność. Najprostszym sposobem na to jest skorzystanie z komercyjnych rejestrów dłużników oraz poproszenie sprzedającego o przedstawienie oświadczenia o niezaleganiu ze składkami w ZUS-ie i Urzędzie Skarbowym. Dzięki temu przekonamy się, czy nie posiada on długów, które mogłyby stanowić przeszkodę w pomyślnym dokonaniu transakcji. Ten aspekt jest szczególnie ważny teraz, w czasie pandemii, gdy sytuacja finansowa wielu osób mogła ulec znacznemu pogorszeniu.
Problemy z otrzymaniem kredytu
Kupujący, którzy decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej, obawiający się, że ze względu na większe niż do tej pory wymagana banków nie otrzymają kredytu, mogą umieścić w nich klauzulę o prawie odstąpienia od umowy. Dzięki temu w przypadku negatywnej decyzji kredytowej otrzymają zwrot wpłaconej zaliczki lub zadatku. Zasada ta obowiązuje zarówno w odniesieniu do umów deweloperskich, jak i zawieranych z osobami prywatnymi. Radca prawny podkreśla jednak, że umieszczając taką klauzulę, trzeba pamiętać o konieczności określenia terminu obowiązywania, czyli czasu, w którym kupujący będzie mógł z niej skorzystać.
Zabezpieczenie na wypadek utraty pracy
Osoby, które boją się o stabilność swojego zatrudnienia lub obniżenie zarobków w związku z kryzysem, mogą zawrzeć w umowie rezerwacyjnej zapis o wstrzymaniu się z przejściem do umowy przedwstępnej lub końcowej do czasu ustania obecnej sytuacji, również z zaznaczeniem ostatecznego, nieprzekraczalnego terminu. Natomiast kupujący, którzy podpisali z deweloperem umowę przedwstępną, a w międzyczasie stracili pracę lub część dotychczasowych dochodów, mogą wystąpić do dewelopera z wnioskiem o rozwiązanie umowy za porozumieniem stron i zwrot zadatku lub spróbować znaleźć na swoje miejsce innego kupca.
Obawa o wiarygodność umów
Z powodu panującej pandemii coraz więcej formalności załatwiamy przez Internet. Dotyczy to również podpisywania różnorodnych umów. Część osób obawia się jednak, czy jest to bezpieczne, a zawarta w ten sposób umowa ma taką samą moc prawną, jak podpis samodzielnie złożony na papierze.
Michał Podolec potwierdza, że większość z nich nie wymaga formy pisanej, można więc zawierać je na odległość, nie tylko z użyciem kwalifikowanego podpisu elektronicznego, ale również przez e-mail, sklep internetowy czy komunikator. Jednocześnie podkreśla, że: Niektóre rodzaje umów dla swojej ważności wymagają szczególnej formy. Dotyczy to, chociażby umowy sprzedaży nieruchomości, która musi stanowić akt notarialny, nie można jej więc zawrzeć online. Ten sposób można z powodzeniem wykorzystać przy zawieraniu umów rezerwacyjnych lub przedwstępnych.
Radca prawny zaleca jednak, by umowy przedwstępne zawierać w formie pisemnej u notariusza, ponieważ jest to bezpieczniejsze rozwiązanie, dające kupującemu prawo do dochodzenia swoich praw w przypadku, gdy druga strona nie wywiąże się z zobowiązań. Zaznacza również, że umowy deweloperskie zawsze mają formę aktu notarialnego. Pytany o szczególne środki ostrożności podsumowuje, że podczas zakupu nieruchomości zawsze, bez względu na panującą sytuację, powinniśmy dokładnie sprawdzać wszystkie kwestie prawne. Mimo że nie możemy przewidzieć każdego scenariusza, pozwoli nam to możliwie najlepiej zabezpieczyć się przed problemami.
aktualności prawne
