Zmiany w prawie budowlanym 2020. Na jakie ułatwienia mogą liczyć inwestorzy?

Podział projektu, czyli prawo budowlane po nowemu

Aktualnie projekt budowlany to całościowa dokumentacja obejmująca projekt architektoniczno-budowlany inwestycji, projekt techniczny oraz elementy dotyczące zagospodarowania działki przeznaczonej pod budowę. Zapowiedziane zmiany w prawie budowlanym dokonują istotnego podziału w dokumentacji. Od września 2020 r. każdy z ww. wymienionych elementów będzie stanowił odrębną część projektu budowlanego. Co więcej, projekt techniczny inwestycji nie będzie wymagany – tak jak jest to obecnie – przy uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Ograniczenie dokumentacji niezbędnej do pozyskania pozwolenia na budowę przekłada się pozytywnie na czas dopełnienia wszelkich procedur ze strony inwestora. Wyłączenie projektu technicznego z decyzji administracyjnej nie zwalnia jednak inwestora i projektanta z opracowania tego rodzaju dokumentacji. Dokument ten należy przedłożyć organowi na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu. Zmiany w prawie budowlanym zmniejszą również do trzech (z aktualnych czterech) liczbę egzemplarzy, jakie należy złożyć w urzędzie. Odpowiedzialność za zgodność projektu technicznego z przedłożonymi na etapie pozyskiwania pozwolenia na budowę projektem zagospodarowania działki oraz projektem architektoniczno-budowlanego spoczywa na projektancie.

Istotne odstąpienia od projektu budowlanego

Wyłączenie projektu technicznego budynku z pełnej dokumentacji składanej na etapie wniosku o pozwolenie na budowę pozytywnie przekłada się również na możliwość wprowadzania w trakcie budowy zmian w parametrach technicznych realizowanych inwestycji. Dotąd każda modyfikacja wymagała opracowania projektu zastępczego i wnioskowania o ponowne pozwolenie na budowę uwzględniające wprowadzone zmiany. Od września prawo budowlane nie będzie wymagało uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, jeśli wprowadzone modyfikacje będą dotyczyć m.in.:

• powierzchni zabudowy obiektu budowlanego w zakresie nieprzekraczającym 5 proc.,
• jego wysokości, długości bądź szerokości w zakresie nieprzekraczającym 2 proc.,
• liczby kondygnacji.

Powyższe zmiany w prawie budowlanym gwarantują większą elastyczność w dostosowaniu kubatury obiektu budowlanego do rzeczywistych potrzeb przyszłego użytkownika na etapie realizacji inwestycji. Brak konieczności pozyskiwania nowego pozwolenia na planowane modyfikacje techniczne mogą przełożyć się na optymalizację powierzchni realizowanych inwestycji.

Ponowne pozwolenie wyłącznie na paliwo stałe

W kontekście zmian w zakresie akceptacji odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych warto zwrócić uwagę na wymóg pozyskania ponownego pozwolenia na budowę w przypadku zmiany źródła ciepła wyłącznie na źródło opalane paliwem stałym. Akceptacja zmiany źródła ciepła nie jest wymagana w przypadku zmiany wprowadzającej źródło zasilane paliwem ciekłym, gazowym czy odnawialnym źródłem energii. Bez wątpienia zmiany w prawie budowlanym w tym zakresie są ukłonem wobec ekologicznych rozwiązań w zakresie źródeł energii.

Ponownego pozwolenia na budowę nie wymagają również zmiany dotyczące zagospodarowania działki i terenu, o ile nie wpływają na obszar oddziaływania na tereny sąsiednie. Istotne jest, że według omawianej nowelizacji obszar oddziaływania dotyczy jedynie ograniczeń w zabudowie.

Więcej obiektów bez zgłoszenia

Zmiany w prawie budowlanym znacznie poszerzają katalog zarówno obiektów, których budowa wymaga jedynie zgłoszenia a nie uzyskania pozwolenia na budowę, jak i tych niewymagających zgłaszania do organu.

Zgłoszenia wymaga budowa m.in.:

• oczyszczalni ścieków (o wydajności do 7,5 msześc./dobę) oraz zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (o pojemności do 10 msześc.),
• instalacji zbiornikowych na gaz płynny przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynku mieszkalnym (z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 msześc.),
• niecek dezynfekcyjnych (nawet z zadaszeniem),
• przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 mkw.

Decyzji o pozwoleniu na budowę i zgłoszenia nie wymaga zaś budowa m.in:

• parterowych budynków gospodarczych o pow. do 35 mkw i rozpiętości do 4,8 mkw,
• wiat o pow. do 50 mkw – z ograniczeniem do dwóch na każde 1000 mkw działki,
• obiektów małej architektury niezlokalizowanych w miejscach publicznych,
• obiektów budowlanych obejmujących urządzenia melioracyjne,
• naziemnych zbiorników do przechowywania paliw płynnych (III klasy) o pojemności do 5m3,
• parkomatów, bankomatów, biletomatów, automatów przechowujących przesyłki do 3 m wysokości.

Skrócenie czasu na unieważnienie decyzji

Prawo budowlane ulegnie zmianie również w zakresie okresu, w jakim może zostać unieważniona decyzja na budowę lub użytkowanie. Dotąd nieograniczony czas został określony do 5 lat. W przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę okres ten liczony jest od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. Pięcioletni okres na unieważnienie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie rozpoczyna swój bieg od dnia ustatecznienia się decyzji.

Prawo budowlane a samowola budowlana

Zmiany w prawie budowlanym dotyczą również legalizacji samowoli budowlanych, jak też kar za nieuprawnione użytkowanie budynków. Uproszczone postępowanie legalizacyjne dotyczy budynków lub ich części, od których zakończenia budowy upłynęło minnimum 20 lat. Dokumentacja legalizacyjna będzie musiała zawierać oświadczenie o dysponowaniu daną nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację podwykonawczą budynku, a także ekspertyzę techniczną potwierdzającą możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu. Jedyną przeszkodą w legalizacji samowoli budowlanej będzie postanowienie o wstrzymaniu budowy, które zostało wydane przed upływem 20 lat od zakończenia inwestycji. W przypadku zgłoszenia budynku do legalizacji przez jego właściciela, ten będzie zwolniony z opłaty legalizacyjnej.

Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że dany obiekt lub jego część jest użytkowana z naruszeniem przepisów prawa, pouczy inwestora lub właściciela o konieczności pozyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Jeśli w ciągu 60 dni inwestor czy właściciel nie podejmą stosownych działań w tym zakresie, organ ma prawo wymierzyć karę pieniężną. Co ważne, nowelizacja prawa budowlanego przewiduje prawo do wielokrotnego wymierzania kary pieniężnej, jeśli inwestor/właściciel nie zaprzestania nielegalnego użytkowania budynku w ciągu 30 dni od wymierzenia ostatniej kary.

Wydawanie warunków przyłączy do sieci w określonym terminie

Z punktu widzenia inwestora i osób planujących budowę domu istotną zmianą w prawie budowlanym jest ograniczenie czasu, w jakim przedsiębiorstwo energetyczne jest zobowiązanie wydać warunki przyłączy do sieci. Dotąd nieograniczony okres na jego wydanie dawał dostawcy energii elektrycznej prawo do przeciągania procedury w nieskończoność. Znowelizowanie prawo budowlane jasno wskazuje, że warunki przyłączenia muszą być wydane w terminie 21, 30, 60, 120 lub 150 dni w zależności od grupy przyłączeniowej oraz napięcia sieci i wyposażenia w źródło. Jeśli sprawa dotyczy przyłącza do sieci o napięciu wyższym niż 1kV, terminy te liczone są od dnia wpłaty zaliczki.

Opinia eksperta

Marek Szmolke, v-ce prezes Grupy Deweloperkiej START

- Przepisy budowlane ujęte w znowelizowanej ustawie Prawo Budowlane, która będzie obowiązywała od dnia 19 września 2020 r., zawierają szereg zmian wpływających na proces inwestycyjny. Obowiązujące na dzień dzisiejszy przepisy prawa budowlanego często sprawiają problemy interpretacyjne. Niejednoznaczność zapisów ustawy bywa dyskusyjna, co zdecydowanie utrudnia prowadzenie procesu inwestycyjnego. Zmienione przepisy niejako porządkują i w wielu punktach doprecyzowują zapisy prawa, jednak dopiero realne wcielenie ich w życie pozwoli na ocenę tych zmian.

Wprowadzone zmiany mają szereg pozytywnych aspektów, jak m.in. nowa systematyzacja inwestycji wymagających zgłoszenia/pozwolenia na budowę, ograniczenie ilości przygotowanej dokumentacji do projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, zmiana w zakresie określenia ograniczenia co do oddziaływania inwestycji, wprowadzenie czasookresu dla stwierdzenia nieważności uzyskanych decyzji, które - mamy nadzieję - usprawnią proces inwestycyjny. Jednak część przepisów może też znacząco wpłynąć na wydłużenie czasu przygotowania dokumentacji projektowej, która wymaga odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych.

Podsumowując, zmienione przepisy ustawy Prawo Budowlane nie będą miały rewolucyjnego wpływu na usprawnienie postępowań administracyjnych ani sam proces budowlany. Zakres zagadnień, jakie regulują przepisy budowlane, jest co raz bardziej obszerny. To zdecydowanie komplikuje ustanowienie przepisów prawa w sposób prosty i jednoznaczny, aby proces inwestycyjny przebiegał sprawnie oraz szybko. Jednak mimo tych uwarunkowań chcemy wierzyć, iż będzie to początek uproszczeń, które będą przyspieszały proces pozyskania decyzji administracyjnych i zmniejszały ryzyko z jakim mierzy się inwestor w trakcie procesu inwestycyjnego.