W Krakowie jest nadal wiele kamienic, których właściciele nie wiadomo, gdzie przebywają. Większość z nich położona jest w bardzo dobrych punktach miasta. O tym, jaką mają wartość świadczą nielegalne próby ich przejmowania. Wiele śledztw w tych sprawach prowadził między innymi Wydział do Spraw Zwalczania Przestępczości Zorganizowanej Prokuratury Apelacyjnej w Krakowie.
Nieunormowana sytuacja prawna
W polskim prawie nie ma definicji kamienicy. Nie znajdziemy w nim również szczegółowych spójnych unormowań dotyczących tego typu nieruchomości. W zasadzie trudno również wyznaczyć granicę między kamienicami a innymi nieruchomościami budynkowymi w miastach. Ta sytuacja stwarza wiele problemów zarówno w praktyce prawniczej, jak przy obrocie i zarządzaniu nimi. Szczególne problemy prawne spowodowało przejmowanie kamienic po zmianach ustrojowych oraz kłopoty wynikające z zajmującymi je na podstawie przydziałów lokatorami. Jak można było przeczytać w doniesieniach prasowych, w ciągu ostatnich lat setki kamienic w dużych miastach w całej Polsce próbowały przejąć, i nierzadko przejmowały, grupy przestępcze. Przejęte kamienice natychmiast odsprzedawano, głównie po to by utrudnić ich odebranie. Aby bowiem odebrać własność takiemu nowemu nabywcy, trzeba udowodnić, że działał on w złej wierze, czyli wiedział, że osoba, od której kupuje kamienicę uzyskała ją w sposób nielegalny. W innym wypadku chroni go tzw. wiara publiczna ksiąg wieczystych, która zakłada, że osoba wpisana w księdze wieczystej jest jej faktycznym właścicielem, a nabycie od niej jest skuteczne nawet wówczas, gdy jej prawo własności, a zatem i prawo do zbycia nieruchomości, zostało później zakwestionowane.
Problem z kamienicami w naszym kraju powstał w wyniku rozpoczętego po drugiej wojnie światowej bezprawnego przejmowania ich przez państwo. Ponieważ brakowało jednego aktu prawnego dotyczącego wszystkich kamienic, przejmowanie następowało na podstawie różnych dekretów. W wielu wypadkach właścicielom nie zabierano kamienic, pozbawiano ich jednak możliwości dysponowania nimi, przede wszystkim wprowadzając przymusowy kwaterunek. Zmiany przyniosły dopiero przekształcenia ustrojowe. W 1990 roku uwolniono czynsze na lokale użytkowe, a kamienice z takimi lokalami zaczęły przynosić dochody i stały się towarem rynkowym. Jednak dopiero ustawa z 2.07.1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zlikwidowała przydziały lokali mieszkalnych i przywróciła do życia umowę najmu jako podstawę nawiązania stosunku prawnego. Od tej pory również kamienice z lokatorami stały się celem zainteresowania inwestorów. Rozpoczęło się przejmowanie nieruchomości przez byłych właścicieli i okazało się, że istnieje wiele kamienic, które nie mają właścicieli, ponieważ ci albo umarli, a ich spadkobiercy nie wiedzieli, że nabyli kamienice, albo też wyjechali za granicę i nie było z nimi żadnego kontaktu. Kamienice te pozostawały nadal pod poprzednim zarządem, najczęściej gmin. Rozpoczęła się walka o ich przejęcie. Uczestniczyły w niej z jednej strony przedsiębiorcze osoby fizyczne i grupy przestępcze, a z drugiej dotychczasowi zarządcy czyli gminy.
Przejmowanie kamienic przez osoby prywatne
Najbardziej oczywistą – i w zasadzie jedyną legalną – metodą nabycia porzuconej kamienicy jest odszukanie właścicieli lub ich spadkobierców i kupno od nich nieruchomości. Wyszukiwano więc takie niczyje nieruchomości, a następnie poszukiwano właściciela, porównując jego nazwisko z takimi samymi nazwiskami w okolicy. Korzystano przy tym z danych właściciela dostępnych w aktach księgi wieczystej. Gdy osoba nie żyła, szukano spadkobierców. Ponieważ zwykle spadkobiercy nie mieli przeprowadzonego postępowania spadkowego, należało to postępowanie przeprowadzić, a umowę sprzedaży poprzedzano zawarciem umowy przedwstępnej, w której kupujący zobowiązywał się do pomocy w przeprowadzeniu postępowania spadkowego oraz pokrycia wszystkich kosztów. Przejęcie przeprowadzano też w formie kupna praw spadkowych. W wyniku tej umowy nabywca wstępował we wszystkie prawa spadkobiercy, w tym także w prawo własności kamienicy nabytej w spadku. W ramach tej metody wyszukiwano też kamienice prawomocnie przejęte przez skarb państwa i namawiano byłych właścicieli do występowania o ich zwrot, oferując pomoc przy załatwieniu formalności w zamian za odsprzedanie.
Bardzo często jednak nie udawało się odnaleźć właściciela ani spadkobierców, co spowodowało powstanie nielegalnych metod przejmowania. Jedną z najbardziej powszechnych metod było podstawienie do umowy sprzedaży fikcyjnego właściciela, czyli tzw. metoda na bliźniaka. Polegała ona na pojawieniu się u notariusza osoby o takim samym imieniu i nazwisku, jak osoba wpisana w księdze wieczystej. Wyszukiwano takie osoby na terenie całego kraju, a następnie za określoną kwotę pieniędzy proponowano im udział w takiej transakcji. Metoda ta była możliwa tylko przy nazwiskach często występujących w Polsce, a dodatkowo ułatwiał ją fakt, że w części starych wpisów w księgach wieczystych podane było jedynie imię i nazwisko, bez imion rodziców lub innych danych umożliwiających notariuszowi lepszą identyfikację właściciela. Odmianą tej metody było podstawienie fałszywego spadkobiercy, którego legalizował sąd podczas postępowania spadkowego. Jak wynika ze śledztw policji była to jedna z podstawowych metod stosowanych przez biznesmenów powiązanych z podwarszawską mafią.
Inna, podobna do poprzedniej metoda polegała na podstawieniu do umowy osoby z podrobionym dokumentem tożsamości nieżyjącego właściciela. Za przykład może posłużyć sprawa kamienicy przy ulicy Wenecja w Krakowie, należącej przed wojną do Anny Pomeranz, zastrzelonej przez Niemców. Tymczasem przed notariuszem w Koszalinie stawiła się Elżbieta Ł. i wylegitymowała się paszportem Anny Pomeranz. Przybył także nabywca kamienicy Marcin W., który kilka tygodni później sprzedał ją Markowi S.
Kolejną metodą przejmowania kamienic, stosowaną, gdy właściciel zmarł, nie pozostawiając spadkobierców ustawowych, był fikcyjny testament. Wystarczyło bowiem stworzyć po latach testament i na jego podstawie przeprowadzić postępowanie spadkowe. Nawet jeżeli testament został zbadany przez biegłych, to wydanie opinii było najczęściej niemożliwe z powodu braku próbek pisma do porównania. Bardziej wyrafinowanym sposobem było wyrabianie fałszywych dokumentów w innym kraju. Przestępcy, aby utrudnić ewentualne dochodzenie, uwierzytelniali dokumenty w Austrii, Szwajcarii lub Izraelu. W takiej sytuacji sąd musi korzystać z pomocy prawnej innych krajów, a pomoc ta może być w ogóle niemożliwa, bo na przykład Izrael odmawia pomocy prawnej w sprawie swoich obywateli. Zagraniczny dokument ma taką samą moc urzędową jak polski. Jednak gdy ma być przeniesiona własność nieruchomości, to do dopuszczenia takiego dokumentu dla celów dowodowych niezbędne jest dokonanie legalizacji przez polskie przedstawicielstwo dyplomatyczne. W ten sposób wprowadzano na przykład do obrotu sporządzane w innych krajach przez podstawionych właścicieli fałszywe pełnomocnictwa, na których podstawie później dokonywano sprzedaży nieruchomości.
Wiele śledztw prowadzonych na terenie całego kraju wykazało, że wszędzie działały podstawione osoby, ale nitki prowadzą zawsze w jednym kierunku. Trudno bowiem uwierzyć, aby niewykształceni byli więźniowie lub bezdomni byli pomysłodawcami przejmowania budynków.
Przejmowanie kamienic przez gminy
Oprócz osób fizycznych zainteresowani przejmowaniem byli też dotychczasowi zarządcy, czyli gminy, bardzo często działając w wyniku nacisków lokatorów. Oczywiście gminy nie posuwały się do takich nielegalnych metod, ale też nie zamierzały płacić za przejmowane kamienice. Najczęściej próbowały dokonać zasiedzenia nieruchomości, czyli nabycia własności w wyniku długotrwałego władania nią tak jak właściciel. Do zasiedzenia trzeba jednak być posiadaczem samoistnym, czyli władać nieruchomością jak właściciel i władać nią przez 20 lat – jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze, lub 30 lat – jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze. Sąd Najwyższy w 1993 roku podjął jednak uchwałę stwierdzającą, że Skarb Państwa jako zarządca nie jest posiadaczem samoistnym, a wykonywanie przez państwo zadań publicznych nie jest posiadaniem zgodnie z prawem cywilnym, zatem nie jest możliwe zasiedzenie. Późniejsza wykładnia prowadzi jednak do wniosku, że gmina mimo wszystko może uważać się za posiadacza samoistnego, ale dopiero od 1994 roku, kiedy to na mocy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zarząd sprawowany nad kamienicami niczyimi przez gminę został poddany zasadom kodeksu cywilnego. Opierając się na tej interpretacji, zasiedzenie przez gminy takich nieruchomości możliwe będzie po 2024 roku.
Gminy przejmują również nieruchomości, kierując się zasadą, że nieruchomości, które przez 10 lat od zakończenia wojny nie zostały objęte w posiadanie przez właścicieli, z mocy dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich przechodziły na własność Państwa poprzez tzw. przemilczenie. Był to jeden z wielu aktów nacjonalizacyjnych, który był niezgodny z obowiązującą wtedy konstytucją i został zakwalifikowany do grona aktów prawnych uprawniających do roszczeń reprywatyzacyjnych właścicieli pozbawionych nieruchomości na jego podstawie. Często jednak, gdy gminy nie mogły przejąć kamienicy przez zasiedzenie, wykorzystywały to prawo w celu pozbawienia właścicieli ich majątku. Tymczasem dekret o majątkach opuszczonych i poniemieckich został uchylony z dniem 1.08.1985 roku na mocy art. 100 ust. 1 ustawy z 29.04.1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Mimo to sądy na wniosek gminy orzekały na tej podstawie przejęcie własności w drugiej połowie lat 90. Niestety później, kiedy próbujący odzyskać nieruchomość spadkobierca wznawiał postępowanie, często okazywało się, że jednak przez jakiś czas właściciel sam władał nieruchomością, a gminy te dane zataiły.
Opierając się na przepisach prawa spadkowego w przypadku braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy gminy stosują jeszcze jedną metodę przejmowania nieruchomości. Zdarza się to jednak sporadycznie. W takiej sytuacji spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli nie da się ustalić miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Polsce lub jeżeli znajdowało się ono zagranicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu. Gmina może zatem nabyć własność porzuconej kamienicy, przeprowadzając postępowania spadkowe po właścicielach i wykazując w konkretnych sytuacjach, że z braku innych ustawowych spadkobierców nabyła prawa spadkowe.
Podsumowanie
Jak widać odradzanie się „klasy kamieniczników” w Polsce ma dość burzliwy przebieg. Wiele w nim nieprawidłowości i nadużyć, jednak w naszym kraju nie jest to niestety niczym nadzwyczajnym. Mimo że czynów przestępczych przy przejmowaniu kamienic często dopuszczają się osoby fizyczne, to paradoksalnie właśnie te osoby mają najbardziej pozytywny wpływ na uregulowanie tego rynku. Chcąc bowiem nabyć kamienice, robią wszystko, aby odnaleźć właściciela lub jego spadkobierców. Robią tak, gdyż wiedzą, że w państwie prawa tylko od właściciela można skutecznie i legalnie nabyć własność. Zatem to prywatni inwestorzy regulują stany prawne nieruchomości i zagospodarowują je w większości przypadków zgodnie z prawem, a sytuacje patologiczne powstają głównie tam, gdzie właściciela lub jego spadkobierców – mimo usilnych starań – nie można znaleźć. Należy pamiętać, że sytuacje te są konsekwencją nieraz kilkudziesięciu lat pozbawiania właściciela władztwa nad jego kamienicą właśnie przez państwo. Można by zatem przypuszczać, że teraz, w dobie demokratycznego państwa prawa to organy tego państwa zadbają o to, aby posiadaną własność prywatną oddać we właściwe ręce – ręce właściciela. Można by również przypuszczać, że w takiej sytuacji właściciel dostanie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości oraz że natychmiast wprowadzi się go w jej posiadanie. Nic bardziej mylnego. Gminy, które w większości zarządzają takimi kamienicami, postępują wręcz odwrotnie, gdyż przejmowanie przez nie kamienic polega właśnie na tym, aby właściciela lub jego spadkobierców nie odnaleźć. Nikt nie wita „powracającego” właściciela z otwartymi ramionami i bardzo często gmina nie chce mu oddać nieruchomości bez walki.
Raczej niespotykanym zjawiskiem jest inicjatywa gminy, by odnaleźć właściciela lub jego spadkobierców i kupić kamienicę zajętą przez mieszkańców lokali komunalnych. Po co jednak szukać sprawiedliwych i zgodnych z zasadami państwa prawa sposobów nabywania nieruchomości, skoro można czyjąś własność zawłaszczyć, kierując się „dobrem społecznym”. Czy zatem nie powinno to zasługiwać na takie samo potępienie, jak nielegalne działania osób fizycznych? Wszak konstytucja tego kraju dumnie głosi: „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”. Czy są to zatem tylko puste słowa, czy nie dorośliśmy jeszcze do życia w demokratycznym państwie prawa?
Źródło:
Adam Henclewski, Kamienice – nieruchomości niczyje, czyli wielkie przejmowanie po 1990 r., „C.H. Beck Nieruchomości”, nr 5 (33) maj 2001
Jarosław Knap, Ewa Ornacka Reprywatyzacja po polsku, „Wprost”, nr 949, 04.02.2001.
aktualności prawne
