Kamienice – regulacja stanów prawnych

Jeden z istotnych problemów prawnych wynika z bardzo często występującej współwłasności kamienic. Współwłasność ta powoduje wiele problemów głównie dotyczących korzystania, a także zasięgu prawa własności poszczególnych współwłaścicieli. W sytuacji gdy kamienica jest własnością jednej osoby lub małżonków, sytuacja prawna – a zwłaszcza sposób korzystania – nie nastręcza trudności. Problemy w kamienicach powstają natomiast w przypadku współwłasności, czyli w sytuacji, gdy własność kamienicy przysługuje kilku, a czasami kilkunastu osobom, z których każda ma tylko określony ułamek i korzysta z jakiejś części kamienicy, najczęściej opierając się na ustnym porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami lub na zwyczaju.

 

Polega to na tym, że na przykład Pan X jest współwłaścicielem kamienicy w 1/8 części i zajmuje dwupokojowe mieszkanie na piętrze tej kamienicy. Można zadać sobie pytanie, dlaczego akurat to mieszkanie skoro jest współwłaścicielem kamienicy w ułamku, a nie właścicielem tego konkretnego mieszkania? Najczęściej dlatego, że udział w kamienicy kupił od poprzedniego współwłaściciela Pana Y, który właśnie to mieszkanie zajmował. Pan Y nie mógł mu sprzedać mieszkania, które zajmował, bo nie był jego właścicielem, był tylko współwłaścicielem całej kamienicy, ale kupując udział w kamienicy, Pan X wszedł niejako w sposób korzystania z kamienicy swojego poprzednika. Jest to sytuacja zgoła odmienna od sytuacji, gdy ktoś jest właścicielem mieszkania w typowym bloku na osiedlu, gdyż tam jest pełnoprawnym i jedynym właścicielem mieszkania. Zatem nikt poza nim nie ma prawa do dysponowania tym mieszkaniem. W większości kamienic jest jednak inaczej, gdyż zajmujące je osoby są tylko współwłaścicielami w różnych udziałach, a określone lokale zajmują na podstawie porozumienia lub ukształtowanego zwyczaju, nie mając do nich wyłącznego prawa własności.

 

Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z tej definicji wynikają trzy elementy współwłasności: jeden przedmiot, wiele podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa, która polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy, na przykład do konkretnego mieszkania w kamienicy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli niezależnie od wysokości udziału ma prawo do całości rzeczy. Jeśli na przykład budynek składa się z dwóch kondygnacji i stanowi współwłasność dwóch osób, nie oznacza to, że każda z nich jest właścicielem tylko jednej kondygnacji i może nią dysponować bez zgody drugiego współwłaściciela. W tej sytuacji każda z nich jest współwłaścicielem całości, co oczywiście nie przeszkadza w tym, aby współwłaściciele ci umówili się co do takiego lub innego sposobu korzystania z budynku, jednak nie zmieni to nic w kwestii prawa własności. Jest to tylko porozumienie i wszystko jest dobrze dopóty, dopóki współwłaściciele są zgodni. Przy czym większość współwłaścicieli nie zdaje sobie sprawy z komplikacji, jakie ten stan powoduje. Przykładowo zgodnie z prawem współwłaściciel nie może samodzielnie wynająć zajmowanego mieszkania. W zasadzie umowę powinni podpisać wszyscy właściciele, a dochody z najmu powinny być dzielone proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Współwłaściciel nie powinien też meldować w swoim lokalu nikogo bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ponieważ taki stan będzie powodował również wiele innych niekorzystnych następstw, należałoby go uregulować.

Stan prawny kamienicy będącej współwłasnością można regulować, wykorzystując dwie instytucje prawne. Pierwszą z nich jest umowa quoad usum zawarta między współwłaścicielami i określająca sposób korzystania z nieruchomości, drugą – zniesienie współwłasności poprzez wydzielenie w kamienicy samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznanie ich na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom.

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest sprawą dość kosztowną, ponieważ wszystkie opłaty są liczone od wartości całej nieruchomości. Ponadto w przypadku sądowego zniesienia współwłasności cała procedura może potrwać dość długo. Dla współwłaścicieli, których nie stać na uiszczenie opłat związanych ze zniesieniem współwłasności oraz w przypadku, gdy nie chcą oni dokonywać zniesienia współwłasności istnieje jednak możliwość przynajmniej częściowego uregulowania stanu prawnego. Mianowicie mogą oni sami w drodze umowy quoad usum określić sposób korzystania z nieruchomości.

 

Najczęściej taka umowa polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Współwłaściciele umawiają się w niej na przykład, że współwłaściciel X będzie korzystał z mieszkania na parterze, współwłaściciel Y z mieszkania na piętrze, a współwłaściciel Z – z mieszkania na drugim piętrze. Umowa powinna także zawierać wzajemne upoważnienie do podejmowania decyzji odnośnie do zajmowanych lokali, na przykład w kwestii meldunku, mediów czy większych remontów. Taka umowa nie wymaga żadnej szczególnej formy, czyli nie musi być sporządzona przed notariuszem. Jednak jeżeli strony zdecydują się na zwykłą formę pisemną, swoje podpisy powinni złożyć w obecności notariusza. Czynność ta nie jest droga (20 zł + VAT za każdy podpis), a dzięki niej strony zyskują nie tylko większą wiarygodność dokumentu, ale przede wszystkim możliwość ujawnienia jego istnienia w księdze wieczystej. W ten sposób w przypadku sprzedaży udziału przez jednego ze współwłaścicieli nowy nabywca nie będzie mógł kwestionować umowy, twierdząc, że o jej istnieniu nie wiedział, bo stosowny wpis będzie widoczny w dziale III księgi wieczystej i zostanie odnotowany w jego umowie sprzedaży nieruchomości. Zatem umowa ta jest wiążąca nie tylko dla współwłaścicieli, ale i dla ich następców prawnych. Nie trzeba jej ponawiać, a nowy nabywca udziału będzie musiał się podporządkować postanowieniom umowy i określonemu sposobowi korzystania z nieruchomości. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy (zgodna wola wszystkich), bądź w wyniku orzeczenia sądowego na wniosek na przykład nowego współwłaściciela. Aby jednak sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie, muszą istnieć ku temu uzasadnione powody, sam brak zgody nowego współwłaściciela na przyjęty sposób korzystania z nieruchomości będzie dla sądu niewystarczający. Zatem umowa ta ma duże znaczenie prawne. Współwłaściciele mogą w niej również określić sposób zarządzania nieruchomością oraz nawet wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem terminu dopuszczalne jest dalsze jego przedłużenie o kolejne 5 lat, a przedłużenia te można ponawiać.

 

Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie była brana pod uwagę w orzecznictwie, warto więc przytoczyć na przykład treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.05.1993 ( I ACr 400/93), w którym sąd stwierdził między innymi, że jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa quoad usum może kształtować wzajemne stosunki między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące.

 

Umowa quoad usum nie znosi jednak współwłasności i nie daje też wyłącznego prawa własności do lokalu. Określa ona wiążąco tylko sposób korzystania z kamienicy. Dopiero zniesienie współwłasności powoduje usunięcie stanu rzeczy, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku kamienicy zajmowanej przez kilku współwłaścicieli zniesienia współwłasności można dokonać poprzez podział kamienicy polegający na wyodrębnieniu w niej samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznaniu ich na wyłączną własność zajmującym je współwłaścicielom.

 

Jeżeli powierzchnia zajmowanych lokali nie odpowiada posiadanemu przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości udziałowi lub zasadne jest twierdzenie, że wartość jednych lokali jest większa od innych, co nie ma odbicia w posiadanych udziałach, strony mogą określić między sobą dopłaty pieniężne, aby te dysproporcje zniwelować. Cechą charakterystyczną takiego podziału jest to, że w jego wyniku nie jest dzielona działka pod budynkiem (pozostaje ona współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali), a jedynie sam budynek.

 

Zanim jednak będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, może się okazać, że konieczne będzie wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a czasami – dodatkowo technicznych, o których mowa w ustawie o własności lokali, z 24 czerwca 1994 roku. Przede wszystkim, aby w danym budynku można było wyodrębnić takie lokale, muszą one mieć charakter samodzielny, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Oczywiście inne wymagania samodzielności będą w przypadku wyodrębniania lokali mieszkalnych, a inne, gdy wyodrębniamy lokale użytkowe. Nie każdy bowiem lokal może być lokalem mieszkalnym, gdyż w przeciwieństwie do innych lokali musi spełniać więcej wymogów. Zatem co do pewnych lokali konieczne mogą okazać się przeróbki techniczne w celu ich dostosowania do wymogu samodzielności.

Współwłasność można znieść w drodze umowy, ale również w drodze postępowania sądowego. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy współwłaściciele są zgodni. Jeżeli współwłaściciele lokali zdecydują się na umowne uregulowanie własności, muszą przejść przez kilka etapów postępowania. W pierwszej kolejności należy przygotować dokumentację inwentaryzacyjną do wyodrębnienia lokali, którą może wykonać na zlecenie rzeczoznawca majątkowy. Określa ona stan nieruchomości, rozmieszczenie poszczególnych lokali oraz części wspólne i urządzenia służące wszystkim lokalom. Wszystkie pomieszczenia oznacza się na rzutach kondygnacji budynku, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych w innych budynkach – na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków. Ponadto przepisy ustawy o własności lokali wymagają określenia udziału poszczególnych wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej. Udział ten powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej całego budynku. Dysponując pełną dokumentacją inwentaryzacyjną, współwłaściciele nieruchomości występują do organu nadzoru architektoniczno-budowlanego o stwierdzenie samodzielności lokali. Ostatnim etapem jest akt notarialny zniesienia współwłasności z ustanowieniem odrębnej własności lokali. Oprócz standardowych dokumentów, czyli odpisu z księgi wieczystej i wypisu z rejestru gruntów, notariusz będzie wymagał zaświadczenia o samodzielności wraz z opracowaną już na poprzednim etapie dokumentacją. Dokumenty te wraz z aktem notarialnym będą stanowić podstawę do wyodrębnienia z księgi wieczystej nieruchomości samodzielnych lokali mieszkalnych i założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. Stosowny wniosek skieruje sam notariusz w akcie notarialnym. Przy okazji ustanawiania odrębnej własności lokali należy zwrócić uwagę na fakt, że wpis do ksiąg wieczystych ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że odrębna własność lokalu powstaje nie z chwilą podpisania aktu notarialnego, ale dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku niemożliwości porozumienia między współwłaścicielami lub gdy taka jest ich wola współwłasność można znieść na drodze sądowej. Współwłasność ma charakter tymczasowy, dlatego przepisy dopuszczają możliwość jej zniesienia w każdym czasie, a roszczenie to przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, nawet wbrew pozostałym, chyba że współwłaściciele w drodze umowy wyłączyli na czas określony możliwość jej zniesienia, o czym wspomniałem wyżej.

 

Postępowanie przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć odpowiedni wniosek w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek powinien zawierać wszystkie elementy pozwu oraz wymieniać wszystkich zainteresowanych w sprawie. We wniosku należy dokładnie opisać nieruchomość, wskazując miejsce położenia, powierzchnię, oznaczenie, przeznaczenie i numer księgi wieczystej. Wnioskodawca powinien również określić swoje żądania dotyczące sposobu zniesienia współwłasności. Od rozpatrzenia wniosku sąd pobiera opłatę sądową zależną od wartości nieruchomości podanej przez wnioskodawców. Opłata ta będzie o połowę mniejsza, jeżeli wniosek będzie zawierać zgodny projekt zniesienia współwłasności.

Zawarcie umowy quoad usum jest czynnością nie podlegającą opodatkowaniu. Jeśli chodzi o zniesienie współwłasności, to nieodpłatne zniesienia współwłasności zrównano pod względem podatkowym z darowizną. Podstawą opodatkowania jest ta część, która przekracza wartość udziału we współwłasności, będąc czymś w rodzaju ukrytej darowizny. Jeżeli zatem trzech współwłaścicieli, z których każdy jest współwłaścicielem w 1/3 części, znosi współwłasność w ten sposób, że dokonują podziału na trzy lokale w proporcji do własnych udziałów, to takie zniesienie współwłasności będzie zwolnione z podatku. Jeżeli natomiast w tej samej sytuacji podzielą kamienicę w innej proporcji sprzecznej z posiadanymi udziałami, to takie nieodpłatne zniesienie współwłasności będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, z wyjątkiem sytuacji, gdy zniesienia dokonują osoby zaliczone do I grupy podatkowej [małżonkowie, zstępni (rodzice, dziadkowie), wstępni (dzieci, wnuki), pasierbowie, zięciowie, synowe, rodzeństwo i teściowie]. Podatek ten jest naliczany bez względu na to, czy zniesienie współwłasności wynika z umowy, ugody czy też z orzeczenia sądu. Jeżeli natomiast dojdzie do odpłatnego zniesienia współwłasności, to będzie ono opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych i od kwoty spłaty należy uiścić podatek. W przypadku, gdy zniesienie współwłasności będzie sporządzane w formie aktu notarialnego – podatek obliczy i pobierze notariusz, jeżeli strony dokonają sądowego zniesienia współwłasności – będą musiały same rozliczyć się z urzędem skarbowym.

 Jak przedstawiłem wyżej brak uregulowania stanu prawnego może prowadzić do wielu niekorzystnych następstw zarówno w relacjach z innymi właścicielami, jak i z organami administracji. Należy też pamiętać, że oprócz dość kosztownej i długotrwałej procedury zniesienia współwłasności – niejednokrotnie wskazywanej przez prawników jako jedynej prowadzącej do uregulowania stanu prawnego – jest jeszcze umowa quoad usum, która potwierdza sposób korzystania z kamienicy w sposób wiążący nie tylko dla współwłaścicieli ją podpisujących. Jeżeli zatem współwłaściciele są zgodni, uważam, że właściwą formą podjęcia prób uregulowania stanu prawnego kamienicy jest najpierw zawarcie umowy quoad usum i ujawnienie jej w księdze wieczystej. Jest to niezbędne minimum. Następnie po rozmowie z prawnikiem i przeanalizowaniu za i przeciw – jeżeli współwłaściciele będą chcieli podziału własności kamienicy, a jednocześnie jednorazowy wydatek na podział będzie dla nich zbyt dużym obciążeniem – polecałbym, aby określili sobie dwuletni okres na uregulowanie własności i w tym celu utworzyli „fundusz”, do którego będą wnosili comiesięczne niewielkie składki na pokrycie tych przyszłych kosztów. W ten sposób w terminie dwóch lat nawet współwłaściciele o niewielkich dochodach mogą uregulować własność swojej kamienicy.

--------------------------------
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach