Na właścicielu lokalu ciążą przede wszystkim opłaty związane z ponoszeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem swojego mieszkania lub lokalu użytkowego.
Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciel musi uiszczać zaliczki do 10 dnia każdego miesiąca. Wysokość tych bieżących opłat określana jest na podstawie dotychczasowych rozliczeń wydatków i opłat wnoszonych w poprzednim okresie, które ustalane są na podstawie prowadzonych przez zarząd wspólnoty ewidencji i rozliczeń. Zaliczki te przeznaczane są na pokrycie wydatków remontów oraz bieżących konserwacji, a także opłat za dostawę wody, energii elektrycznej i cieplnej i gazu w częściach dotyczących nieruchomości wspólnej.
Ponadto zaliczki przeznaczane są na opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są one pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali. Z zaliczek opłaca się także utrzymanie czystości i porządku w częściach wspólnych budynku oraz wynagrodzenie dla członków zarządu lub zarządcy, a także odprowadzanie ścieków.
Właściciel lokalu ponosi część wydatków na koszty zarządu w stosunku odpowiadającym do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Jednakże uchwałą właścicieli można ustanowić większe obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych. Może stać się tak, gdy z tytułu użytkowania przez nich pomieszczenia, cała wspólnota ponosi większe wydatki na pokrycie kosztów wywozu śmieci lub zużycia wody.
Wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nie może być ustalona samodzielnie przez zarząd wspólnoty, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Dlatego też potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Uchwała taka zapada większością głosów, która liczona jest według wielkości udziałów. W umowie lub w uchwale można jednak postanowić, że w określonych sprawach na każdego właściciela będzie przypadał jeden głos, bez względu na wielkość udziału. Ponadto taka zasada głosowania musi zostać wprowadzona na każde żądanie właścicieli lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jak wspomniano wcześniej, zaliczki powinny być uiszczane do 10 dnia każdego miesiąca. Jeżeli właściciel nie płaci lub też zwleka z zapłatą, zarząd wspólnoty może dochodzić tych należności w sądzie. Postępowanie przed sądem będzie toczyło się w trybie upominawczym, bez względu na wysokość dochodzonej kwoty. Tryb upominawczy jest trybem uproszczonym, co powoduje że nie wymaga się od powoda dopełnienia aż tylu formalności, jak to ma miejsce w zwykłym trybie. Po rozpoznaniu sprawy sąd wydaje nakaz zapłaty, w którym zobowiązuje właściciela lokalu do uregulowania swoich należności w ciągu dwóch tygodni od doręczenia mu nakazu. Jeżeli jednak właściciel nie zgadza się z nakazem, to w tym dwutygodniowym terminie może wnieść do sądu sprzeciw. Wówczas sąd po rozpatrzeniu tego sprzeciwu wyda wyrok.
Należy zwrócić uwagę, że właściciel może się bronić przed ustalaniem nadmiernych opłat na pokrycie kosztów zarządu. Jeżeli bowiem w drodze uchwały zostały ustalone zbyt wysokie opłaty, to każdy właściciel może zaskarżyć ją do sądu. Podstawą zaskarżenia może być w takim wypadku naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też inny sposób naruszenia interesów właściciela mieszkania, lub też niezgodność z przepisami prawa albo z umową właścicieli lokali. W takim wypadku powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Zaskarżenie uchwały nie powoduje jednak, że właściciel będzie zwolniony od uiszczania opłat w ustalonej wysokości. Uchwała mimo zaskarżenia nadal podlega wykonaniu. Decyzję o wstrzymaniu jej wykonania, aż do czasu zakończenia postępowania, może podjąć jedynie sąd.
aktualności prawne
