Najem lokali mieszkalnych

Z dniem 01.01.2005 r. weszły w życie zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), które w istotny sposób zmieniają i upraszczają przepisy dotyczące najmu. Poniżej zostaną omówione obowiązujące obecnie zasady w zakresie najmu prywatnego.

Prawo najmu

Nadal podstawowym aktem prawnym, jaki powinna znać każda osoba chcąca czerpać dochody z najmu lokali mieszkalnych jest ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jednakże w związku z przywróceniem najmu okazjonalnego, do tego rodzaju najmu – poza pewnymi wyjątkami – będą się odnosić głównie przepisy kodeksu cywilnego. Poza tym wynajmujący powinien również poznać zasady opodatkowania najmu.

Zawarcie umowy najmu

Właściciele przygotowując umowę najmu, bardzo często zapominają, że umowa najmu lokalu mieszkalnego jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona. Zatem zawarcie w treści umowy unormowań sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność. Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, podczas gdy ta tematyka jest ściśle przez przepisy określona, a jej niezachowanie spowoduje, że do wypowiedzenia umowy nie dojdzie. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Odradzałbym właścicielom zawieranie umowy na czas nieokreślony gdyż możliwość jej wypowiedzenia jest bardzo ograniczona i w najbardziej skrajnym przypadku możliwe będzie jej wypowiedzenie dopiero z zachowaniem 3-letniego okresu wypowiedzenia. Moim zdaniem najlepsze pod względem bezpieczeństwa dla właścicieli będą umowy kilkumiesięczne, które następnie można ponawiać. Dzięki temu nie blokuje się możliwości szybkiego rozwiązania umowy.

Po podpisaniu umowy a przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Zawarcie umowy można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Należy pamiętać, że zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana (np. jeżeli czynsz w dniu zawarcia umowy wynosił 1000 zł, kaucja 6 x 1000, czyli 6000 złotych, a czynsz po podwyżkach w dniu zwrotu kaucji 1300 zł, to zwaloryzowana kaucja wyniesie 7800 zł). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Jeżeli najemca wolałby uniknąć kaucji, bo przykładowo nie dysponuje taką kwotą, można wykorzystać weksel in blanco zabezpieczający ewentualne przyszłe roszczenia. Najczęściej do weksla in blanco dołącza się tzw. deklarację wekslową, czyli porozumienie między wystawcą weksla a jego wierzycielem, co do zasad wypełnienia weksla.

Obowiązki wynajmującego i najemcy

W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną uważa się za doręczoną. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. W umowie najmu lokalu strony mogą ustalić wzajemne obowiązki co do utrzymania lokalu. Jeżeli tego nie zrobią przewiduje się ustawowy sposób podziału obowiązków określony w ustawie (art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów). Ponadto w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy niezbędna jest pomoc straży pożarnej – także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Jeżeli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Czynsz i inne opłaty

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest określony w umowie, czynsz powinien być płacony z góry, czyli jeśli najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a jeśli dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wolny, wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 proc. dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator jest obowiązany opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów ich dostarczenia do lokalu. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Jednakże opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Zakończenie najmu

Jeżeli właściciel zawiera umowy na krótkie okresy, ich wypowiedzenie prawdopodobnie nie będzie konieczne a umowa najmu wygaśnie z chwilą w niej określonej. Jeżeli jednak właściciel stosuje dłuższe okresy najmu lub zawiera umowę na czas nieokreślony, aby wcześniej zakończyć najem będzie musiał porozumieć się z lokatorem w celu rozwiązania umowy najmu, a gdy lokator nie wyraża zgody, powinien ją wypowiedzieć. Jednak nie zawsze będzie to możliwe, bo przepisy prawa wyraźnie określają, kiedy może nastąpić wypowiedzenie. Zgodnie z nimi, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Ustawa przewiduje kilka przyczyn wypowiedzenia:

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Również z innych ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy. Ocena zasadności należy wówczas do sądu. Nowelizacją, która weszła w życie z początkiem tego roku uchylono na szczęście bardzo uciążliwą procedurą zobowiązującą właściciela do dążenia do zawarcia ugody w sytuacji, gdy lokator zalegał w opłatach za używanie lokalu. Obecnie właściciel nie ma już takiego obowiązku i może od razu wypowiedzieć umowę, co nie przekreśla oczywiście możliwości prowadzenia rozmów i zawarcia ugoda, ale tylko wtedy, gdy taka będzie zgodna wola stron.

2. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć umowę, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

3. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć najem, o ile sam lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu, który spełnia warunki lokalu zamiennego. Jeżeli jednak właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku, lokator jest uprawniony do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach lub do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach rozwiązanego najmu za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Ponadto właściciel jest obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Oprócz właściciela do rozwiązania umowy najmu uprawnione są także inne osoby. Jeżeli lokator w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z pozostałych lokali w budynku, to również inny lokator lub właściciel lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd najmu i nakazanie jego opróżnienia. Także jeżeli dany lokal zajmuje kilku współlokatorów, jeden z nich może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji innego współlokatora, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Jeżeli strony nie porozumiały się inaczej, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty będącej różnicą wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia.

Jeżeli lokator mimo wygaśnięcia najmu nie opuszcza lokalu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W wyniku nowelizacji w zakresie najmu prywatnego przestała natomiast obowiązywać zasada, zgodnie z którą sąd nie mógł odmówić prawa do lokalu socjalnego pewnej kategorii osób (kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym oraz osobom sprawującym nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej oraz bezrobotnym). Obecnie w zakresie najmu prywatnego przyznanie prawa do lokalu socjalnego zależy już tylko od uznania sądu. Jednakże mimo zliberalizowania tych zasad 05.02.2005 r. nowelizacją kodeksu postępowania cywilnego wprowadzono zakaz eksmisji na bruk. Zatem nawet jeżeli sąd nie orzeknie o prawie do lokalu socjalnego, komornik nie może eksmitować lokatora „na bruk”. Może to zrobić tylko do tzw. pomieszczenia zastępczego. Komornik musi więc poczekać, aż sam eksmitowany znajdzie takie pomieszczenie zastępcze lub zrobi to właściciel lub gmina. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Jeżeli natomiast sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, którego gmina nie dostarczyła, lokator zobowiązany jest do czasu opróżnienia lokalu płacić odszkodowanie w wysokości czynszu dotychczasowego, a właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości różnicy między czynszem, który właściciel mógłby otrzymać, a tym, do którego płacenia jest obowiązany były lokator.

Najem okazjonalny

W wyniku zmian ustawy o ochronie praw lokatorów, które obowiązują od początku tego roku, do przepisów dotyczących najmu przywrócono pojęcie najmu okazjonalnego. Co to jest najem okazjonalny? Jak stanowi ustawa w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli zasad wyżej omówionych, z pewnymi wyjątkami. (art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2 ustawy). Te wyjątki dotyczą: zasad usuwania awarii, niektórych przyczyn wypowiadania najmu przez właściciela, wytoczenia powództwa o eksmisję współlokatora lub sąsiada oraz przepisów dotyczących zajmowania lokalu bez tytułu prawnego. Jeżeli zatem właściciel posiada mieszkanie, które zaspokaja jego własne potrzeby mieszkaniowe, a którego „chwilowo” nie potrzebuje (równie dobrze może go nie potrzebować przez dwa miesiące jak przez rok, gdyż ustawa tego nie precyzuje), to może je wynająć, korzystając z preferencyjnych, uproszczonych zasad najmu. Z tej formuły nie mogą skorzystać jednak ci, którzy wynajem mieszkań traktują jako swoje źródło dochodu, prowadząc w tym celu działalność gospodarczą. Przy najmie okazjonalnym nie mają zastosowania na przykład ograniczenia co do możliwości podnoszenia czynszu, a sąd przy opróżnieniu lokalu nie będzie mógł przyznać lokatorowi prawa do lokalu socjalnego. Właściciel nie powinien też mieć problemu z przekonaniem lokatora do wyprowadzki. Wystarczy, że lokatorowi, który nie chce się wyprowadzić podniesie czynsz o 200-300 proc. (co przy najmie okazjonalnym jest możliwe) i w ten sposób skutecznie zachęci go do podjęcia rozmów na temat ustalenia terminu wyprowadzki.

Opodatkowanie najmu

Właściciel wynajmowanego mieszkania musi zapłacić podatek od dochodów uzyskiwanych z najmu. Może jednak wybrać pomiędzy opodatkowaniem na zasadach ogólnych albo opodatkowaniem w formie ryczałtu. Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu umożliwia skorzystanie ze stawki 8,5 proc. dla przychodów nieprzekraczających 4000 euro (w 2004 r. limit wynosił 18 274 zł, w 2005 r. – 17 514 zł.) Jeżeli czynsz przekroczy tę kwotę, stawka podatku wzrasta do 20 proc., ale tylko od nadwyżki powyżej limitu. Do przychodu podlegającego opodatkowaniu nie zalicza się uiszczanych przez najemcę opłat za wodę, elektryczność, gaz, telewizję kablową czy Internet. Ponadto najem na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku VAT. Ryczałt jest przyznawany na wniosek podatnika. Podatek ryczałtowy wpłaca się do 20 dnia każdego następnego miesiąca po miesiącu, w którym wpłynęła opłata za najem. Jeżeli zatem nie dostaliśmy czynszu za dany miesiąc, nie wpłacamy podatku. Musimy go zapłacić, gdy najemca zapłaci zaległy czynsz. Podatek można płacić również co kwartał. Zryczałtowany podatek od najmu jest prostym sposobem rozliczania się z fiskusem. Nie wymaga prowadzenia ewidencji, nie ma też potrzeby łączenia dochodu uzyskanego z najmu z innymi dochodami. Natomiast właścicielom posiadającym kilka mieszkań bardziej od ryczałtu może się opłacać wykazanie rzeczywistych kosztów, co umożliwia opodatkowanie na zasadach ogólnych. O ile jednak przy ryczałcie można się spokojnie obejść bez księgowego, o tyle przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych raczej trzeba korzystać z pomocy fachowców.

Podsumowanie

W Europie Zachodniej i USA czerpanie dochodu z najmu lokali mieszkalnych jest bardzo popularnym sposobem inwestowania kapitału. Miejmy nadzieje, że również coraz więcej Polaków będzie sięgało po tę formę lokowania kapitału umożliwiającą stworzenie stałego pasywnego dochodu, czyli dochodu powstającego bez ciągłego udziału własnej pracy, a mogącego z czasem umożliwić rezygnację z wykonywanej pracy etatowej. Wynajmowanie lokali mieszkalnych nie jest jednak prostym zajęciem i wymaga włożenia sporego wysiłku w zdobycie niezbędnej wiedzy. Do inwestycji tej należy się zatem najpierw dobrze przygotować.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.