Zgodnie z przepisami prawa, aby pozbyć się niechcianego lokatora zajmującego nasz lokal bezprawnie, musimy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, czyli wnieść powództwo do sądu o eksmisję, a następnie na podstawie wydanego wyroku poprzez komornika dokonać opróżnienia lokalu. Można powiedzieć, że postępowanie eksmisyjne to procedura taka jak inne i zupełnie normalna w państwie prawa. Przecież tak jak nie można pozwolić, aby rodzina ofiary sama wymierzała sprawiedliwość, bo po to są niezawisłe sądy, tak nie można pozwolić, aby eksmisji w cywilizowanym kraju dokonywał właściciel i sam stosował przymus fizyczny wobec lokatora nawet takiego, który zajmuje lokal „na czarno”. Każdy bowiem powie, że od tego jest komornik, a pozbawienie kogoś dachu nad głową wymaga choćby minimum zaangażowania ze strony organów państwowych i zapewnienia określonych procedur.
Problem w tym, że postępowanie eksmisyjne po pierwsze jest dość długotrwałe, a po drugie nie daje właścicielowi żadnych gwarancji, że mając wyrok sądu w ręce, zgodnie z prawem pozbędzie się lokatora.
Taką patologię zafundowali nam od tego roku nasi parlamentarzyści (zapewne w ramach „kiełbasy wyborczej”). Zakaz eksmisji donikąd wprowadziła nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (art. 1046 ust. 4), a szczegółowe zasady jej przeprowadzania zawiera rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (D. U. nr 17, poz. 155). Zgodnie z nowelizacją nie można eksmitować lokatora na bruk, trzeba mu zapewnić tzw. pomieszczenie zastępcze. Pomieszczenie, do którego komornik ma eksmitować lokatora może wskazać sam lokator, gmina lub właściciel. Oczywiście większość gmin nie ma nawet wystarczającej liczby lokali socjalnych, nie mówiąc już o zapewnieniu wystarczającej liczby pomieszczeń zastępczych w ramach realizacji nowego obowiązku. Można zatem powiedzieć, że postępowanie eksmisyjne od początku tego roku to jedna wielka fikcja prawna. Owszem, intencje posłów były dobre. Chodziło o to, aby nikt nie wylądował na ulicy, aby każdemu zapewnić minimum egzystencji. Jednak dobrymi chęciami piekło jest wybrukowane. Wprowadzono rozporządzenie, ale nie przygotowano wcześniej pomieszczeń tymczasowych ani nie zapewniono środków na ich tworzenie w przyszłości.
Warunki, jakie musi spełniać pomieszczenie zastępcze nie są wygórowane, ale nie może być to miejsce w noclegowni. Wystarczy, że znajduje się ono w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego przypada co najmniej pięć metrów kwadratowych powierzchni. Pomieszczenie powinno posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, choćby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania i niezawilgocone ściany oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania.
Brak możliwości eksmisji na bruk poprzez wprowadzenie eksmisji do pomieszczeń zastępczych, których w większości gmin nie ma, powoduje co najmniej trzy niekorzystne sytuacje na rynku: mniejszą podaż lokali na wynajem, wyższe czynsze najmu mające zrekompensować ryzyko oraz niewynajmowanie lokali osobom zdaniem właściciela „ryzykownym”. Takie unormowania rodzą też zjawiska patologiczne, które nie powinny mieć miejsca. Z jednej strony powodują, że lokatorzy nawet jak mają pieniądze, to często nie płacą i po rozwiązaniu umowy nie chcą się wyprowadzić, zwłaszcza jeżeli widzą bezradność właściciela. Z drugiej strony skoro postępowanie eksmisyjne nie przynosi efektu, szuka się innych rozwiązań, często na granicy prawa, które zapewnią możliwość pozbycia się z własnego lokalu niechcianej osoby.
Sposoby na lokatora
Jak donosiła ostatnio na swoich stronach „Gazeta Wyborcza” w dwóch artykułach „Wojna o nieruchomość na krakowskiej Krowodrzy” i „Wojny o mieszkanie przy Kazimierza Wielkiego c.d.” mieszkanie w Krakowie przy ulicy Kazimierza Wielkiego nr 120 zostało wystawione na licytację komorniczą, bo firma prowadzona przez rodzinę będącą jego właścicielem wpadła w długi i zbankrutowała. Zakupiła je znana krakowska prawniczka. Nowa właścicielka wkroczyła do mieszkania w towarzystwie ochroniarzy, dzielnicowego oraz komornika. Zmieniła zamki w drzwiach, w środku zostawiła ochroniarzy, którzy tam „zamieszkali” wspólnie z byłą właścicielką, która nie chciała się wyprowadzić. Mąż właścicielki, który wyszedł z domu do sklepu, do domu już nie wszedł. Odcięto również wodę i zmieniono zamki w bramie wejściowej, uniemożliwiając wejście na podwórko. Prokuratura nie widzi tutaj przestępstwa, gdyż w nowym kodeksie karnym odcięcie wody czy utrudnienie dostępu nie jest traktowane jako przestępstwo. O przestępstwie można by mówić dopiero wtedy, gdyby wobec lokatora użyto przemocy lub zniszczono rzeczy w mieszkaniu. W innym wypadku to jedynie kwestia zgłaszania pretensji na drodze cywilnej.
Nowemu wyzwaniu rzuconemu przez posłów próbują również sprostać sami zainteresowani. Zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego pomieszczenie tymczasowe może wskazać także sam dłużnik. Sposobem na rozwiązanie tego problemu jest zatem wskazanie przez lokatora przy zawieraniu umowy najmu miejsca, do którego może się on wyprowadzić po rozwiązaniu umowy. Wskazanie powinno mieć jednak formę aktu notarialnego. W takim akcie muszą być wymienione wszystkie warunki najmu, a lokator co do wydania lokalu musi poddać się rygorowi egzekucji oraz zobowiązać się do opuszczenia lokalu do wskazanego przez siebie pomieszczenia. Jednak takie rozwiązanie nie jest tanie, a ponadto – moim zdaniem – niezbyt trwałe, gdyż od dnia wynajmu do dnia opróżnienia lokalu z reguły upływa na tyle dużo czasu, że sytuacja związana z pomieszczeniem wskazanym przez lokatora może ulec zmianie, co uniemożliwi eksmisję.
Inna metoda polega na tym, że zamiast wypowiadać umowę i przeprowadzać postępowanie eksmisyjne, należy drastycznie podnieść czynsz. Jest to metoda bardzo skuteczna, ale dotyczy tylko najmu okazjonalnego, ponieważ w tym przypadku nie ma ograniczeń w podwyżkach czynszu. Zatem lokatorowi, którego chcemy się pozbyć wbrew jego woli, wypowiadamy nie umowę, a czynsz, i ustalamy go na poziomie na przykład 400–500 proc. Z reguły wiąże się to z odcięciem prądu, gazu i wody, jeśli lokator za nie płaci, oraz z dochodzeniem należności na drodze sądowej. Gdy zaległość czynszowa urośnie do sporej kwoty, proponuje się lokatorowi ugodę, w której w zamian za wyprowadzkę i zapłatę części zaległości (takiej, która odpowiada normalnemu czynszowi, jaki chcieliśmy uzyskać za ten okres) umarzamy mu resztę długu.
Jednak obecnie – jak można usłyszeć od osób dobrze znających rynek najmu – najlepsze efekty przynosi działanie prewencyjne, czyli odpowiednie dobieranie lokatora. Lokalu po prostu nie wynajmuje się każdemu, kto gotów jest zapłacić określony czynsz. Należy nauczyć się oceniać ludzi pod względem przyszłej regularności w płaceniu czynszu i wybrać lokatora bardzo starannie. Do tego celu można się posłużyć na przykład opracowanym wnioskiem najmu lokalu. Ważne jest, by zawierał on rubryki dotyczące wszystkich interesujących nas informacji, które umożliwią nam dokonanie właściwej selekcji. Powinniśmy się z niego dowiedzieć przynajmniej o dochodach najemcy, miejscu pracy, rodzaju posiadanej umowy, liczbie godzin pracy oraz osobie, która potwierdzi dobre referencje tej osoby jako najemcy. Na tej bazie dokonujemy analizy. Dochód powinien przynajmniej dwukrotnie przekraczać poziom czynszu. Miejsce pracy oraz charakter posiadanej umowy umożliwi określenie poziomu ryzyka nagłej niewypłacalności najemcy z powodu utraty źródła dochodu. Nie łudźmy się bowiem, że lokator, który pracuje na czarno lub ma tylko prace dorywcze będzie regularnie opłacał czynsz. Ponadto im więcej godzin pracuje nasz najemca tym lepiej, gdyż pracowici ludzie w praktyce są lepszymi lokatorami, mają mniej wymagań odnośnie do lokalu i mniej czasu na poszukiwanie innego do przeprowadzki. Łatwiej też przyjmują informację o podwyżce czynszu.
Dzięki referencjom pochodzącym od poprzedniego wynajmującego będziemy mogli zasięgnąć informacji od swojego poprzednika. Niechęć w ich podaniu będzie świadczyć o tym, że te stosunki nie układały się najlepiej, co powinno nam dać do myślenia. Sama więc rozmowa z przyszłym najemcą da nam już pewien obraz człowieka, a brak chęci rozmowy na takie tematy będzie świadczyć o tym, że mamy do czynienia z człowiekiem konfliktowym, z którym w przyszłości możemy mieć tylko kłopoty. Już w rozmowie telefonicznej należy informować o tym, że będziemy chcieli uzyskać określone informacje. Część osób straci zainteresowanie i oglądać mieszkanie przyjdą już tylko wartościowi kandydaci, dzięki czemu zaoszczędzimy sporo czasu. Jeżeli ktoś się dziwi, można mu wyjaśnić, że interesuje nas długotrwałe i bezproblemowe wynajmowanie, a w budynku są sami spokojni, kulturalni lokatorzy i dlatego poszukujemy kogoś odpowiedniego. Gdy przyszły lokator zaaprobuje te warunki, umawiamy się z nim na oględziny mieszkania i jeżeli się mu podoba i akceptuje czynsz, to rozmawiamy z nim, wypełniając wcześniej przygotowany wniosek. Następnie powinniśmy dać sobie dwa, trzy dni na przemyślenie, analizując informacje z wniosku i sprawdzając telefoniczne referencje kandydata. Należy słuchać swego instynktu. Jeżeli mamy do kogoś obiekcje, nie wynajmujmy mu mieszkania.
Podsumowanie
Czy zatem właściciel powinien przeprowadzać postępowanie eksmisyjne, by usunąć nielegalnego lokatora? Większość prawników odpowie, że niekoniecznie. Tak jak nie trzeba od razu dochodzić spłaty każdego długu na drodze postępowania sądowego (co widać po liczbie firm windykacyjnych w naszym kraju, które przecież stosują głównie pozasądowe metody ściągania wierzytelności), tak również, aby pozbyć się lokatora, nie zawsze trzeba wszczynać postępowanie eksmisyjne. Zwłaszcza jeżeli – tak jak obecnie – jest ono mało skuteczne. Doświadczenie uczy nas, że lokatora trzeba po prostu właściwie dobierać, a w razie problemów najlepiej wziąć go „na przetrzymanie” – odciąć mu wodę, gaz, prąd, w inny sposób skutecznie uniemożliwić mu normalnie zamieszkiwanie i podnieść czynsz. W końcu przecież sam się wyprowadzi. Czy jednak tak powinna wyglądać ta procedura w państwie prawa? Prawo własności to rzecz święta, ale są też pewne standardy etyczne i moralne, zwłaszcza w tak delikatnych sytuacjach, jak pozbawienie kogoś dachu nad głową. Dotyczy to również lokatora „na czarno”. Jednak czy można winić właścicieli za to, że próbują przystosować się do sytuacji, jaką stworzyli im nasi posłowie. W końcu to właściciel jest kimś, kto ma prawo do danego lokalu, a były lokator jest osobą, która łamie prawo, zajmując go nielegalnie, czego większość osób zdaje się nie dostrzegać.
aktualności prawne
