Nowe zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

W dniu 20 lutego 2004 roku Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej. Ustawa ta podpisana przez Prezydenta 15 marca 2004 roku, weszła w życie 26 kwietnia 2004 roku. Zmiany w niej zawarte dotyczą dużej części elementów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, z tym, że jej główny sens, czyli obowiązek uzyskiwania przez cudzoziemców zezwoleń na nabycie nieruchomości oraz udziałów i akcji w spółkach posiadających nieruchomości, pozostał bez zmian. Ustawa przewiduje jednak w tej materii szereg wyjątków.

Kto jest uznawany za cudzoziemca

Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy za cudzoziemca uważa się:

osobę fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego,
osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
nie posiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osobę prawną i spółkę handlową nie posiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej. Przy czym za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c) lub e) ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, z późn. zm.).

Ustawa obejmuje nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej niezależnie od tego, jaki podmiot jest ich właścicielem. Może nim być osoba fizyczna, osoba prawna lub Skarb Państwa. Nabycie nieruchomości może wynikać też z różnych zdarzeń cywilnoprawnych, może to być na przykład umowa sprzedaży, darowizny, dożywocia, zamiany, oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, zniesienie współwłasności, zasiedzenie, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Nabycie może być także skutkiem jednostronnej czynności prawnej, na przykład mocą testamentu lub też orzeczenia sądowego.

Zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji

Tak jak przed nowelizacją ustawy tak i teraz, co do zasady cudzoziemiec zamierzający nabyć w naszym kraju nieruchomość, przed dokonaniem powyższej transakcji musi uzyskać zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Zezwolenie jest wydawane za zgodą ministra obrony narodowej, a w wypadku nieruchomości o charakterze rolnym – również za zgodą ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Zmiana w tym zakresie dotyczy sposobu wyrażenia tej zgody. Po nowelizacji przez tę zgodę rozumie się brak sprzeciwu wyrażonego w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Ustawa ogranicza też swobodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, opisując warunki, na których można otrzymać zezwolenie (niejako automatycznie). Ponadto ustawa stanowi, że nieruchomość nabyta przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może być większa niż 0,5 ha, natomiast wielkość nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej musi być uzasadniona „rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej”. Minister obecnie będzie się więc zastanawiał, czy na przykład na fabrykę butelek lub na prowadzenie pensjonatu konieczne jest posiadanie 2 dwóch hektarów gruntu. Nowością w ustawie jest też stworzenie dwóch grup cudzoziemców i różne ich traktowanie. Po nowelizacji inaczej są traktowani obywatele krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Ustawa wymienia przypadki, kiedy podmioty te nie muszą uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości. Wprowadzono też okresy przejściowe zmierzające do zupełnego uwolnienia obrotu nieruchomościami w stosunku do tej grupy cudzoziemców.

Kiedy zezwolenie na nabycie nieruchomości nie jest wymagane

Przepisów ustawy nie stosuje się do czynności prawnych ustanawiających ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach, jak na przykład użytkowanie, hipoteka, oraz umów dotyczących stosunków obligacyjnych, takich jak dzierżawa lub najem (nie jest to nabycie nieruchomości), jak również do darowizny, sprzedaży czy innej formy przeniesienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego (nie jest to nabycie nieruchomości). Jednak i w wypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali nastąpiła obecnie zmiana statusu cudzoziemca. Nie była ona jednak spowodowana zmianą ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, lecz orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Wprawdzie nabycie własnościowych lokali spółdzielczych nie było objęte obowiązkiem uzyskania zwolnienia, jednak do niedawna dla skuteczności nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oprócz umowy w formie notarialnej było wymagane przyjęcie w poczet członków spółdzielni każdego nowego nabywcy, zatem także i cudzoziemca. Tymczasem wiele spółdzielni miało w statucie zapis, że członek musi mieć obywatelstwo polskie, co w praktyce skutecznie blokowało możliwość nabycia takiego lokalu. Jednak w wyroku z dnia 30 marca 2004 roku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uzależniający skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni w sposób istotny ogranicza wykonywanie prawa własnościowego. Zdaniem Trybunału brakuje ekonomicznego uzasadnienia dla wprowadzenia odrębnych rozwiązań dotyczących z jednej strony spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z drugiej – odrębnej własności lokalu. W związku z powyższym przepis ten jest sprzeczny z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny uznał także, że niejasne i zbyt ogólne przepisy ustawowe pozostawiają regulacjom statutowym spółdzielni zbyt daleko idącą swobodę w kształtowaniu relacji między spółdzielnią mieszkaniową i innymi podmiotami (jej członkami oraz osobami trzecimi). W związku z powyższym dopiero od tego orzeczenia cudzoziemcy mogą swobodnie bez ograniczeń nabywać takie lokale. Oprócz wyżej wymienionych przypadków przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości nie stosuje się również do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV, działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych oraz do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. Natomiast przepisy ustawy mają zastosowanie do dziedziczenia testamentowego i jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.

Oprócz przypadków, kiedy nabycie nieruchomości nie podlega przepisom ustawy, w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców istnieje szereg wypadków kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest zwolnione z uzyskania zezwolenia. Jak już wspomniałem, po nowelizacji ustawy inaczej traktowani są cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a inaczej pozostali cudzoziemcy. Co do wszystkich cudzoziemców, o ile nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgranicznej oraz nie stanowi gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 1 hektar, nie jest wymagane uzyskania zezwolenia na:

nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), jak i nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy,
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się,
nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
nabycie przez osobę prawna, spółkę handlową nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki będące cudzoziemcami w rozumieniu przepisów ustawy na ich cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, jak również nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną kontrolowaną akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e ustawy, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Natomiast odnośnie do cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego ustawa w art. 8 ust. 2 wprowadza rewolucyjny zapis o braku konieczności uzyskania przez nich zezwolenia na:

nabycie działek o przeznaczeniu innym niż rolne i leśne,
nabycie gruntów rolnych, jeżeli cudzoziemiec jest ich dzierżawcą:
- w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodnio-pomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
nabycie drugiego domu, czyli w rozumieniu przepisów ustawy nabycie przez cudzoziemca będącego osobą fizyczną nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca, jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabywa nieruchomość w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.

Nabycie nieruchomości rolnych i leśnych po upływie 12 lat, a w wypadku drugiego domu po upływie 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, zostanie uwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia w każdym wypadku, gdy nabywcą będzie cudzoziemiec będący obywatelem lub przedsiębiorcą państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Akcje i udziały w spółkach handlowych

Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na których nabycie nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5 z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.) Utrzymano więc również obowiązek uzyskiwania zezwolenia na nabycie udziałów lub akcji w spółkach posiadających nieruchomości, rozszerzając go także na nabycie udziałów w spółkach, które choć same nie mają nieruchomości, to posiadają udziały lub akcje w spółkach mających takie nieruchomości. Dotychczas, zgodnie z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie Saint Sucre, potrzebne było zezwolenie na nabywanie udziałów w spółkach, które bezpośrednio posiadają nieruchomości. Jednak cała koncepcja zezwolenia na nabycie udziałów lub akcji jest wysoce wątpliwa w świetle prawa wspólnotowego.

Zmiana ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców była spowodowana faktem wejścia Polski do Unii Europejskiej i koniecznością wypełnienia zobowiązań traktatowych, zgodnie z którymi obywatele państw członkowskich muszą być traktowani tak, jak obywatele Polski także w zakresie zasad nabywania nieruchomości. Dlatego w art. 8 wprowadzono do ustawy między innymi rewolucyjny ustęp 2 mówiący, że nie jest wymagane uzyskiwanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego z wyjątkiem nabywania nieruchomości rolnych i drugiego domu przez ustalone okresy przejściowe. Po upływie okresów przejściowych Państwo zachowa jednak kontrolę, ale już tylko w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, w związku z przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych prawie pierwokupu przewidzianym w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592). Znowelizowana ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie jest jednak wolna od wad, gdyż aby skorzystać z wyjątku od obowiązku uzyskiwania zezwolenia, należy spełnić kryterium bycia cudzoziemcem oraz bycia obywatelem Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub przedsiębiorcą z tych państw. Należy więc zwrócić uwagę, że kryteria te spełnia polska spółka będąca pod kontrolą zagraniczną, w tym również spoza Unii. Innymi słowy, każdy obcokrajowiec zakładający spółkę w Polsce bez ograniczenia może nabywać nieruchomości, działając poprzez tę spółkę. Nie dotyczy to jednak nabywania nieruchomości rolnych, leśnych lub drugiego domu. Ale i tu jest zasadnicza zmiana. Cudzoziemiec będący podmiotem korzystającym z wyłączenia z obowiązku uzyskiwania zezwolenia może bez żadnych ograniczeń nabywać udziały w spółce posiadającej nieruchomości rolne lub drugi dom. Są to sposoby ominięcia ustawy, których ustawodawca nie przewidział, a którym teraz trudno będzie się przeciwstawić.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości

Autor: Paweł Puch

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 13/2004, 2004.07.09