Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia umowy właściwej w przyszłości ustalonej przez strony. Zawarcie tej umowy ma jednak sens tylko wtedy, gdy istnieją rozmaite przeszkody faktyczne lub prawne, które uniemożliwiają, bądź utrudniają w danej chwili zawarcie umowy właściwej.

Zasadnicze znaczenie dla stron omawianej umowy ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W przepisach kodeksu cywilnego, których zmiany obowiązują od 25 września 2003 roku termin, w ciągu którego umowa ma być zawarta nie zaliczono do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Jednak z charakteru tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być wyznaczony i to najlepiej datą kalendarzową, aby nie powodować niedomówień między stronami. Jeżeli jednak strony nie wyznaczyły terminu, to w myśl art. 389 par. 2 kodeksu cywilnego, umowa powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży polega zatem na zawarciu między stronami umowy sprzedaży (umowy właściwej). Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Każdą umowę sprzedaży poprzedzić można umową przedwstępną, jednakże zawarcie umowy przedwstępnej jest uzasadnienie tylko wówczas, jeżeli z różnych względów, jak pisałem wyżej, zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie jest w najbliższym czasie możliwe, na przykład strona sprzedająca musi przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym właścicielu, uregulować stan prawny nieruchomości, podzielić nieruchomość lub strona kupująca musi podjąć starania w celu uzyskania kredytu na sfinansowanie zakupu. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedaży, strony od razu powinny udać się do notariusza w celu sporządzenia umowy właściwej.

W polskiej praktyce obrotu nieruchomościami można zauważyć upowszechnianie się bardzo złej praktyki polegającej na poprzedzaniu zawarcia każdej umowy sprzedaży nieruchomości umową przedwstępną z jednoczesną wypłatą zadatku. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy kontrahenci są gotowi podpisać umowę sprzedaży za dwa dni czy za trzy miesiące. Jest to zjawisko niepokojące, gdyż większość kupujących nieruchomości nie potrafi sprawdzić stanu prawnego nieruchomości i bazuje jedynie na rozmowie z osobą władającą nieruchomością. Na przykład wiele umów przedwstępnych sprzedaży mieszkań jest zawieranych jedynie na podstawie oględzin mieszkania przez kupujących, a umowę przedwstępną podpisuje się z osobą, która w tym mieszkaniu zamieszkuje, co przecież nie znaczy, że jest właścicielem tego mieszkania, a nawet jeżeli jest jego właścicielem nie wiadomo, czy może samodzielnie nim dysponować i czy lokal wolny jest od obciążeń. Takim umowom przedwstępnym nie towarzyszy ani wizyta w spółdzielni mieszkaniowej – w wypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej – w wypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości, natomiast zawsze towarzyszy im wypłata zadatku, którego niejednokrotnie kupujący już nie odzyskuje. Stąd później wiele spraw w sądach, gdy okazuje się, że wykonanie umowy przedwstępnej nie jest możliwe. Największa liczba spraw dotyczy zawarcia umowy z osobą nie będącą faktycznie właścicielem. Często zdarzają się też sytuacje, gdy sprzedający pokazuje kupującemu działkę, ale nie tę której numer później figuruje w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna powinna być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi, co umowa właściwa, zwłaszcza jeżeli towarzyszy jej wypłata pieniędzy. Niestety wiele biur obrotu nieruchomościami w swojej praktyce również bazuje jedynie na umowie z klientem i jego oświadczeniach, a sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości dokonuje dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej między stronami.

Jeżeli już zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne, a kupujący nie dysponują dostateczną wiedzą i możliwościami sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, lepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej z umowną karą pieniężną zamiast z zadatkiem. Pozwala to uniknąć straty kwoty zadatku, a jednocześnie równie silnie wiąże strony. W umowie takiej sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży a kupujący do kupna oznaczonej nieruchomości za określoną cenę w określonym terminie, ale nie towarzyszy temu wypłata zadatku. Strony określają również, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, wówczas zapłaci ona drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę.

Jeśli chodzi o formę zawarcia to umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego tak, jak właściwą umowę sprzedaży. Różnica sprowadza się do tego, że w wypadku nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i jeżeli otrzymał zadatek może go zatrzymać, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną może żądać jej wypłaty. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może żądać – o ile wypłacił sprzedającemu zadatek – kwoty dwukrotnie wyższej, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną, może żądać jej wypłaty. Natomiast, gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w wypadku obrotu nieruchomościami – w formie aktu notarialnego, to gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

Obecnie na rynku nieruchomości duża część obrotu nieruchomościami odbywa się poprzez finansowanie ceny sprzedaży z kredytu bankowego. Z takim finansowaniem zakupu połączony jest z reguły wpis hipoteki na rzecz banku na finansowanej nieruchomości. W związku z takim obciążeniem nieruchomości oraz tym, że większość z właścicieli sprzedaje swoje nieruchomości przed spłatą całości zobowiązania, powstaje problem zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Jedną z możliwości rozwiązania tego problemu jest właściwie sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży. W umowie tej należy zaznaczyć, że część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania ma dostać bank jako spłatę kredytu, a reszta tafia do zbywcy. Chęć sprzedaży nieruchomości zgłosić należy również w banku. Bank wówczas określi kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, określi też sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zaświadczenie będące podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Istnieje też możliwość uregulowania tego problemu przez przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę i zaliczenie kwoty długu na poczet ceny sprzedaży. Jednak ta możliwość zależy od zgody banku. Z przejęciem długu nie będzie problemu na przykład w GE Banku Mieszkaniowym, MultiBanku i Millennium, a inne banki także nie powinny stwarzać problemów. W takiej sytuacji nabywca jednak musi przejść całą procedurę ubiegania się o kredyt przewidzianą w danym Banku i musi spełnić wszystkie kryteria danego banku do przyznania mu kredytu w wysokości pozostałego do spłaty zadłużenia poprzednika.

Na koniec należałoby jeszcze wspomnieć o umowie przedwstępnej podpisywanej z deweloperem. Tę umowę deweloperską należałoby podpisywać zawsze w formie aktu notarialnego, mimo kosztów, jakie ona za sobą pociąga. Koszty te i tak będą mniejsze niż ewentualna strata, jeśli deweloper okaże się niesolidną firmą. Na podstawie bowiem umowy w zwykłej formie pisemnej można jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie można natomiast skutecznie domagać się wykonania umowy, czyli żądać od dewelopera przekazania mieszkania, za które klient nieraz zapłacił już całą cenę sprzedaży. Umowa w zwykłej formie pisemnej nie zabezpiecza przede wszystkim interesów klienta na wypadek upadłości dewelopera, o którą w obecnej sytuacji gospodarczej jest dość łatwo. Słyszy się o wielu deweloperach naciągaczach, którzy po zebraniu wkładów nabywców doprowadzają swoje firmy do bankructwa, wcześniej „wyprowadzając” z nich pieniądze. W wypadku takiej upadłości klient mający podpisaną jedynie umowę w formie zwykłej pisemnej, najczęściej traci wszystkie zainwestowane środki. Interesy klienta zabezpiecza dopiero umowa w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia z niej wynikającego do księgi wieczystej . Po pierwsze, dzięki takiej formie umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem można domagać się przed sądem wykonania umowy (przeniesienia prawa własności do lokalu), jeżeli deweloper się od tego uchyla. Na przykład firma ukończyła budowę i z jakichś powodów nie chce podpisać z klientem umowy notarialnej przenoszącej własność lokalu, wówczas klient może doprowadzić do jej zawarcia na drodze sądowej. Orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie dewelopera i dojdzie do przeniesienia prawa własności. Nowe prawo upadłościowe przewiduje również silniejszą ochronę wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo. Takie zabezpieczenie daje omówiony wyżej wpis roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek. Takie zabezpieczenie można jednak uzyskać tylko na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Jeśli chodzi o przedawnienie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, to zgodnie z treścią art. 390, par. 3 roszczenia te przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.