Nowe zasady zwrotu bonifikaty przy wykupie lokali

W październiku weszła w życie nowelizacja ustawy, z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) dotycząca m. in. udzielania i zwrotu bonifikaty w związku ze sprzedażą nieruchomości należących do gminy lub Skarbu Państwa.

Zgodnie z art. 68 ust. 1 cytowanej ustawy, właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości. Jest to możliwe, gdy sprzedaż jest dokonywana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych, osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego, organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe, poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r., na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej, jako lokal mieszkalny (co jest szczególnie istotne, a po wprowadzonych zmianach umożliwia faktyczny obrót tymi lokalami na szerszą skalę), w wyniku uwzględnienia roszczeń, o sprzedaż gruntu koniecznego do spełniania wymogów przewidzianych dla działek budowlanych, spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych. Przy tym w związku z październikową nowelizacją, bonifikaty można udzielić także, jeśli nieruchomość jest sprzedawana osobie, która co do zasady chce poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe, oraz w zasadzie wszystkim przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych.

Istotne jest, iż w nowelizacji wskazano, że w wypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub – w wypadku, gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego – pierwszą opłatę z tego tytułu. Przy tym bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. Dotychczas zdarzały się sytuacje, w których udzielano wprawdzie bonifikaty na cenę lokalu, jednakże udział w prawie własności gruntu sprzedawano już po cenach rynkowych bez bonifikaty. Powodowało to znaczny wzrost ceny całkowitej, jaką musiał ponieść kupujący.

Najważniejsze zmiany wprowadzone nowelizacją w zakresie wykupu lokali komunalnych dotyczą jednak kwestii zwrotu bonifikaty, która przecież niejednokrotnie sięga powyżej 90% wartości nieruchomości. Trzeba zaznaczyć, że czasami osoba, która nabyła lokal za powiedzmy 10% jego wartości musi zwrócić całą udzieloną jej ulgę. Jednak obecnie katalog takich wypadków został dość istotnie ograniczony.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w wypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, zaś sam zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przy tym, zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, z 9 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 112/2005 (publ. OSNC 2006/11 poz. 184, Radca Prawny 2006/6 str. 114), zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy nieruchomości może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną. Jest bardzo istotne, że regulacji dotyczącej zwrotu bonifikaty nie stosuje się w wypadku:

zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem jednak, że gdyby następnie taka osoba zbyła tę nieruchomość przed upływem stosownych terminów, to rodziłoby to obowiązek zwrotu bonifikaty. To zastrzeżenie, wprowadzone nowelizacją, jest też zgodne z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego (por. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, z 6 listopada 2002 r., sygn. akt III CZP 59/2002, publ. OSP 2004/2 poz. 17, Radca Prawny 2003/5 str. 134);
zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Tym samym otwarto możliwość wcześniejszego obrotu wykupionymi lokalami zarówno dla osób, które zamierzają je nabyć w przyszłości z bonifikatą, jak i dla tych, którzy już je nabyli, przy zastrzeżeniu, że kwoty uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone np. na zakup większego i bardziej komfortowego mieszkania. Tak więc osoba, która kupiła mieszkanie tylko dlatego że chciała skorzystać z „taniej okazji”, może teraz je sprzedać po cenie rynkowej i zyskać powiedzmy ośmiokrotną wysokość ceny nabycia lokalu, a następnie za tę znacznie wyższą kwotę winna kupić np. wymarzony, a dotychczas nieosiągalny „kąt”.

Ustawodawca zadecydował też, że właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty także w innych wypadkach niż wyżej wymienione, przy czym odbywa się to za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Autor: Brunon Paul, radca prawny

Źródło: KRN.pl, 2007.10.24