4 października 2007 r. Prezydent RP podpisał ustawę z 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Dotyczy ona nieruchomości, które mają nieaktualne wpisy w księgach wieczystych oraz tych, których stan prawny jest nieuregulowany i ma stanowić panaceum na wykorzystywanie zaniedbań w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości. Dotychczas często bowiem dochodziło do sprzedaży nieruchomości należących faktycznie do Skarbu Państwa przez jedynie formalnych właścicieli, w oparciu o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W ten sposób dokonywano skutecznego przeniesienia własności nieruchomości, mimo zawarcia umowy z osobą, która de facto nie była właścicielem nieruchomości.
Trzeba podkreślić, że – zgodnie z art. 5 i 6 ust. 1 ustawy, z 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 ze zm.) – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe, o ile nie dotyczy to rozporządzenia nieodpłatnego albo dokonanego na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Tym samym osoba, która kupiła nieruchomość od innej osoby (widniejącej w księdze wieczystej), nawet jeśli w rzeczywistości osoba ta już nie była właścicielem, jest chroniona przed utratą nabytego prawa własności – o ile nie doszło do wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Trzeba równocześnie podkreślić, że – niezależnie od powyższych zastrzeżeń – rękojmia ma olbrzymie znaczenie dla zagwarantowania pewności obrotu nieruchomościami. Przy tym winno się dążyć do tego, by stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej pokrywał się z rzeczywistym stanem prawnym.
Zgodnie z cytowaną ustawą starostowie poszczególnych powiatów, w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie tejże ustawy, sporządzą i przekażą właściwym organom wykaz nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, albo też tych, których stan prawny jest nieuregulowany, a w których lokale są zajmowane przez osoby objęte przepisami ustawy, z 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm.). Następnie po upływie miesiąca właściwi wojewodowie sporządzą i przekażą ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej zestawienie zbiorcze takich nieruchomości z obszaru danego województwa. Zaś minister – w terminie do 2 miesięcy – sporządzi ogólnokrajową inwentaryzację tych nieruchomości. Całość wyżej opisanego procesu winna więc zająć najwyżej do 9 miesięcy.
Jednocześnie w terminie do 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, starostowie złożą we właściwych Sądach Rejonowych wnioski o ujawnienie w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa. W podobnym terminie 12 miesięcy postąpią właściwe w sprawach gospodarowania nieruchomościami organy jednostek samorządu terytorialnego, względem nieruchomości stanowiących własność tych jednostek. Trzeba zauważyć, że już złożenie stosownego wniosku, co skutkuje jego odnotowaniem w dziale II księgi wieczystej, spowoduje wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Uniemożliwi to sprzedaż takiej nieruchomości ze względu na możliwą późniejszą utratę jej własności.
Wnioski mające na celu regulację stanu prawnego ujawnionego w księgach wieczystych będą składane przez wskazane organy wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu własności, przy czym, jeśli podstawę taką stanowić by miało orzeczenie Sądu, stwierdzające nabycie własności nieruchomości z mocy prawa, to termin 12 miesięcy stanowić będzie termin do złożenia wniosku do właściwego Sądu o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa. W takiej sytuacji termin do złożenia wniosku do ksiąg wieczystych wynosić będzie miesiąc od uprawomocnienia się orzeczenia Sądu stwierdzającego nabycie własności. W wypadku złożenia apelacji całość procedury może więc ulec znacznemu przedłużeniu. Trzeba podkreślić, że brak nałożenia na starostów obowiązku wpisu do księgi wieczystej stosownego ostrzeżenia o niezgodności między ujawnionym w księdze wieczystej stanem prawnym nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym, przy długości postępowań, a także przyjętych przez ustawę terminów, może rodzić chęć szybkiego wykorzystania instytucji rękojmi do nabycia nieruchomości, które de facto należą do Skarbu Państwa, mimo że ten wszczął już procedurę regulacji ich stanu prawnego ujawnionego w księgach wieczystych.
Jak wskazano wyżej, głównym celem ustawy jest udokumentowanie własności nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Oczywiście w sytuacji, w której proces ten zostanie dokonany skrupulatnie, szybko i bez nadużyć, ta bardzo trafna idea ułatwi obrót i utrwali pewność i zaufanie do ksiąg wieczystych. Tym samym winna korzystnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Wydaje się jednak, że ze względu na instrukcyjność istniejących w ustawie terminów, przewlekłość procedur oraz brak obowiązku niezwłocznego ujawnienia ostrzeżenia w danej księdze wieczystej, może dojść do prób szybkiego i taniego nabycia własności nieruchomości od niewłaścicieli, kosztem Skarbu Państwa. A przecież temu właśnie miała zapobiec omówiona wyżej ustawa.
Oczywiście przepisów nowej ustawy nie stosuje się do nieruchomości objętych przepisami dekretu, z 26 października 1945 r., o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r., nr 50, poz. 279 ze zm.).
Autor: Brunon Paul, radca prawny
Źródło: KRN.pl, 2007.10.17
aktualności prawne
