Od spółdzielni do wspólnoty mieszkaniowej

W ostatnich latach z rejestrów sądowych wykreślono kilkadziesiąt spółdzielni mieszkaniowych i zjawisko to narasta. Niewykluczone, że to skutek zaostrzenia przepisów prawa upadłościowego. Obecnie wystarczy przecież jedna niezapłacona w terminie faktura, aby sąd mógł się przychylić do wniosku wierzyciela. Na pewno nie jest to jednak główny powód fali upadłości wśród spółdzielni mieszkaniowych.

 

Tymczasem jeszcze na początku lat 90. XX wieku taka upadłość spółdzielni mieszkaniowej była czymś nie do pomyślenia. Jak można przeczytać w wielu komentarzach prasowych, których nie brakowało przez ostatnie lata, przyczyną tego zjawiska jest głównie trwonienie pieniędzy przez władze spółdzielni, zaległości w rozliczeniach za dostawę mediów, przerost zatrudnienia, wysokie koszty zarządu i zła gospodarka finansami. Z kolei w tych spółdzielniach, które realizują nowe inwestycje, powodem bankructwa jest często zła polityka inwestycyjna, nieprawidłowe przygotowanie inwestycji, przepłacone usługi, niespłacone kredyty i niegospodarność. Oczywiście wśród spółdzielni mieszkaniowych są też chlubne wyjątki, a ich prezesom wypada tylko pogratulować. Mimo tych wyjątków, mogących być przykładem dla innych, oraz wielu nowelizacji prawa spółdzielczego i orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego – który z przepisów prawa spółdzielczego od lat robi ser szwajcarski, co świadczy o poziomie tej legislacji – do dziś nie udało się stworzyć sprawnego mechanizmu działania spółdzielni mieszkaniowych.

 

Co prawda ostatnie zmiany w przepisach dają spółdzielcom większą niż do niedawna kontrolę nad poczynaniami zarządu – członkowie mają m.in. prawo żądać wglądu do dokumentów spółdzielni, co daje im szansę na choćby formalną kontrolę nad poczynaniami spółdzielni – wprowadzają też zwiększoną odpowiedzialność władz spółdzielni, ale niestety w dużej części przypadków spółdzielnie mieszkaniowe to ogromne nieefektywne molochy, których członkowie niezależnie od zmian przepisów prawa nie mają wpływu na zarząd i przerośniętą administrację. To właśnie sprawia, że spółdzielnie są powszechnie krytykowane nawet przez swoich mieszkańców. Trudno się zresztą dziwić, skoro członkowie spółdzielni mieszkaniowych niejednokrotnie muszą walczyć, nierzadko ze łzami w oczach, ze spółdzielnią, aby wyegzekwować swoje prawa. Lepszym więc rozwiązaniem wydaje się tworzenie lub przekształcanie dużych spółdzielni w mniejsze spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe. W wyniku takich działań mieszkańcy będą mieć większą możliwość oddziaływania zarówno na organy, jak i na innych członków. W większości przypadków najlepszym wyjściem byłoby, gdyby jeden blok stanowił jedną wspólnotę bądź najwyżej kilka sąsiadujących bloków – jedną spółdzielnię. To znacznie usprawniłoby ich funkcjonowanie i na pewno zapobiegło wielu przypadkom upadłości. Takie rozdrobnienie nie spowodowałoby bynajmniej osłabienia spółdzielni mieszkaniowych w oddziaływaniu na władze samorządowe czy rządowe. Na tym polu można bowiem skutecznie działać, tworząc lokalne i ogólnokrajowe stowarzyszenia. Takie stowarzyszenia niewątpliwie spełniałyby swoją funkcję, a jednocześnie ich działania byłyby bardziej przejrzyste i nie powodowałyby takich negatywnych skutków, jak obecnie wiele samowolnych działań podejmowanych przez duże spółdzielnie.

 

Z powyższych powodów większość spółdzielców dąży do uzyskania prawa własności do swoich mieszkań, a w konsekwencji do odłączenia się od spółdzielni i utworzenia wspólnot mieszkaniowych. Wiedzą bowiem, czym grozi im pozostawanie w źle zarządzanej spółdzielni, którą wcześniej czy później czeka upadłość.

 

 

Zarówno osoba, której przysługuje w spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mają prawo żądać od spółdzielni przekształcenia ich praw w prawo własności lokalu. Z chwilą przekształcenia osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku. Na tej podstawie wiele osób wnioskuje, że nie mają już żadnych zobowiązań wobec spółdzielni i jako pełnoprawni właściciele mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową, powołać własny zarząd i sami podejmować decyzję odnośnie do własnej nieruchomości. Niestety nic bardziej mylnego. Nawet jeżeli osoby te zrzekną się członkostwa, nadal będą ich dotyczyć przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, ale również w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Nadal opłaty będą im narzucane z góry, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Zatem mimo nabycia własności nic się nie zmieni.

 

Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się, gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnia na własność wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela; stosuje się wtedy już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali.

 

 

Oprócz możliwości oderwania się od spółdzielni poprzez stworzenie wspólnoty mieszkaniowej przepisy prawa dają też możliwość podziału spółdzielni. Jest to jednak dużo trudniejsze. Wymaga sporego poparcia i zaangażowania większej liczby członków niż tylko mieszkańcy jednego bloku. Takie rozwiązanie jest zasadne, zwłaszcza gdy istniejąca grupa członkowska, dążąca do oderwania się od spółdzielni, to na przykład mieszkańcy jednego małego osiedla czy grupy sąsiadujących bloków.Wówczas zamiast tworzyć pojedyncze wspólnoty mieszkaniowe i podejmować wiele kroków w celu wyodrębnienia lokali w poszczególnych blokach, przeniesienia własności i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, można się zastanowić nad podjęciem jednego kroku w celu podziału spółdzielni. Spółdzielnia może się podzielić na podstawie uchwały walnego zgromadzenia podjętej zwykłą większością głosów w ten sposób, że z jej wydzielonej części zostaje utworzona nowa spółdzielnia.

 

W celu dokonania podziału członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą na podstawie uchwały podjętej większością głosów tych członków wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni. Na tej podstawie zarząd spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale oraz udostępnić je członkom żądającym podziału. Walne zgromadzenie może podjąć uchwałę odmawiającą podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków. Ponadto w razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały odmawiającej podziału spółdzielni albo uchwały o podziale naruszającej istotne interesy członków występujących z żądaniem podziału, członkowie, którzy wystąpili z takim żądaniem, mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale. Także członkowie ci mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale w razie nierozpatrzenia przez walne zgromadzenie zgłoszonego przez członków żądania w terminie trzech miesięcy od dnia jego doręczenia.

 

W razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale niezawierającej wszystkich składników żądania podziału członkowie zgłaszający żądanie podziału mogą wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uzupełniającej uchwały o podziale, a w razie nieuwzględnienia ich żądania skierować sprawę na drogę sądową. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania stosownych wpisów zarówno w rejestrze, jak i w księdze wieczystej. Niezwłocznie po podjęciu przez walne zgromadzenie uchwały o podziale spółdzielni zebranie członków (zebranie przedstawicieli) przechodzących do nowej spółdzielni uchwala statut powstającej spółdzielni i dokonuje wyboru organów spółdzielni, do których wyboru powołane jest, według przyjętego statutu, walne zgromadzenie. Zarząd spółdzielni powstającej jest obowiązany w terminie czternastu dni od dnia jego wyboru wystąpić z wnioskiem o wpisanie spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego, a zarząd spółdzielni dotychczasowej – z wnioskiem o dokonanie w tym rejestrze wpisu o jej podziale. Wskutek podziału spółdzielni na powstającą spółdzielnię przechodzą z chwilą jej zarejestrowania wynikające z planu podziału składniki majątkowe oraz prawa i zobowiązania. W tym też zakresie wierzyciele i dłużnicy dotychczasowej spółdzielni stają się wierzycielami i dłużnikami powstającej spółdzielni. Jednakże za zobowiązania powstałe przed podziałem spółdzielni spółdzielnia dotychczasowa i nowo powstała odpowiadają solidarnie.