Kto powierza zarząd rzeczą wspólną deweloperowi?

Ostatnio wiele miejsca poświęca się wielostronnym aspektom umów realizatorskich zawieranych przez konsumentów z deweloperami, wskazując na niektóre ich klauzule pozostające w niezgodzie z prawem. Przypomnijmy jednak, że deweloperzy wykonują na rzecz swoich klientów także usługę zarządzania nieruchomościami; oczywiście po wybudowaniu domu, ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz przeniesieniu prawa własności tych lokali na swych klientów nowonabywców lokali, zazwyczaj w trybie zarządu powierzonego. Nie jest to jednak regułą, gdyż czasem deweloperzy nie wykonują usługi zarządzania, ale również zlecają jej wykonanie innym podmiotom, tj. firmom specjalizującym się w zarządzaniu nieruchomościami.

 

Prawo przewiduje szczególny tryb powierzenia zarządu częścią wspólną nieruchomości wspólnej w sytuacji powstałej w związku z normą art. 9 i na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Z ww. prawa wynika, że właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną:

 

Podkreślmy w tym miejscu, że prawo to przysługuje zarówno właścicielom lokali w tzw. małych, jak też w dużych wspólnotach mieszkaniowych.

 

Z istoty prawa własności właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej wynika ich immanentne prawo do określenia sposobu zarządu majątkiem wspólnym. Kiedy? Z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, tj. w momencie powstawania wspólnoty mieszkaniowej, wtedy właściciel lokalu składa indywidualnie swoje oświadczenie woli w umowie. Jaka jest istota wyboru w określeniu sposobu zarządu nieruchomością? Po pierwsze właściciel może zdecydować o zarządzie własnym (właścicielskim) lub po drugie o zleceniu zarządu nieruchomością. Z tego względu w normie art. 18 ust. 1 ww. ustawy dodano: „a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej”.

 

W komentarzach i orzecznictwie przyjmuje się, że wola w ten sposób wyrażona przez właścicieli lokali, tj. w umowie indywidualnej o ustanowieniu odrębnej własności albo w umowie zawartej później przez wszystkich właścicieli lokali w formie aktu notarialnego, ma pierwszeństwo przed regulacjami ustawy o własności lokali. Z tego powodu na tym etapie ustaleń właściciele mają pełną dowolność regulacji organizacyjnych dot. sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i regulacje te mogą być zupełnie odmienne niż w cyt. ustawie. Dopiero brak takich ustaleń powoduje, że z mocy art. 18 ust. 3 ww. ustawy będą miały zastosowanie zasady określone w ustawie o własności lokali.

 

Zauważmy, że już w chwili ustanawiania odrębnej własności pierwszego lokalu może dojść do określenia sposobu zarządu przez nabywcę lokalu, który powinien ustalić, czy podejmuje decyzję o zarządzie własnym, czy też o zarządzie zleconym powierzonym. Jeśli decyzja w tej sprawie nie zostanie podjęta na tym etapie, to właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą to uczynić później w formie aktu notarialnego, w szczególności powierzając zarząd nieruchomością osobie fizycznej lub osobie prawnej.

 

W praktyce jednak decyzja o powierzeniu zarządu w takim trybie nie jest podejmowana ani w chwili powstania odrębnej własności lokalu, ani też w chwili przeniesienia prawa własności, lecz o wiele wcześniej na etapie spisywania z klientem umowy deweloperskiej, tzw. realizatorskiej. Przypomnijmy, że umowa deweloperska, zawierana przez dewelopera z klientem, przyszłym właścicielem lokalu wyodrębnionego, spełnia trzy funkcje, jest jednocześnie umową o budowę domu wielomieszkaniowego, umową zobowiązującą do wyodrębnienia własności oraz jednocześnie umową zobowiązującą do przeniesienia prawa własności lokalu wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości.

 

W typowej umowie deweloperskiej (realizatorskiej) zawarta jest jeszcze dodatkowa szczególna klauzula dotycząca zarządu nieruchomością wspólną, która niejako antycypuje przyszłość związaną z podjęciem decyzji właściciela (właścicieli lokali) o sposobie zarządu nieruchomością. 

 

W tym miejscu zacytujmy ad rem nieprawidłową klauzulę jednej z umów deweloperskich:

„1. Z dniem odbioru lokalu na nabywcę przechodzą wszelkie prawa, obowiązki i koszty związane z utrzymaniem i administracją nieruchomością wspólną oraz koszty eksploatacyjne lokalu, w tym mediów.

 2. Nabywca udziela deweloperowi nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia umów o zarząd nieruchomości i przyłączenie mediów do lokalu.

3. Deweloper zobowiązuje się do zawarcia w umowie z zarządcą zapisu, iż wspólnota mieszkaniowa będzie mogła rozwiązać umowę o zarząd w każdym czasie, za 3 miesięcznym wypowiedzeniem”.

 

Fragment zacytowanej umowy deweloperskiej wyraźnie dokumentuje moment podejmowania decyzji o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Klient, zanim stanie się właścicielem, składa jako strona umowy deweloperskiej oświadczenie woli dotyczące przyszłego zarządu nieruchomością wspólną. Wiadomo, że zobowiązanie klienta wobec dewelopera podjęte w tej kwestii skutkuje prawem dewelopera do sprawowania zarządu nieruchomością po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

 

Cytowany fragment umowy realizatorskiej wskazuje także, że zobowiązanie konsumenta jest jeszcze dalej idące, gdyż daje prawo deweloperowi do zlecenia zarządu nieruchomością jakiemuś zarządcy X, na wybór którego konsument nie ma i nie będzie miał wpływu.

 

Zobowiązanie do przekazania zarządu nieruchomością wspólną deweloperowi lub wskazanemu przez niego zarządcy nieruchomością na etapie podpisywania przez konsumenta umowy deweloperskiej (realizatorskiej) antycypuje niejako przyszłość związaną z podjęciem decyzji przez właściciela lokalu. Wiadomo przecież, że decyzja w tej sprawie zmaterializuje się zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy w chwili podpisywania umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Jakie wobec tego ma znaczenie ustalenie sposobu zarządu w okresie znacznie wcześniejszym, czyli w umowie deweloperskiej? Przyznamy, że będzie to wyłącznie ustalenie wstępne.

 

O tym, jaka była intencja ustawodawcy w zakresie zasad powierzenia zarządu, decyduje sens normy art. 18 ust. 1 cyt. ustawy oraz orzecznictwo. Ustawodawcy chodziło o powierzenie zarządu, a zatem o wykonanie usługi na warunkach umowy zlecenia według norm art. 734-751 Kodeksu cywilnego, zlecenia, które zwiąże właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową z osobą trzecią, powiernikiem usługi zarządzania. W orzecznictwie wskazuje się na istotę zarządu powierzonego, podkreślając, że:

 

„Stosownie do art. 18 i 33 ustawy o własności lokali wspólnota może powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej (reprezentacja powierzona – powiernicza). Działania takiego zarządcy pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty mieszkaniowej (art. 95 § 2 k.c.). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa. Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności lokali wyraźnie rozróżnia „zarząd” od „zarządcy”, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1”.

 

Przytoczone wyżej orzeczenie pochodzi z postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r. sygn. I A Ca 290/06. W uzasadnieniu postanowienia wskazano na ważne aspekty powierzonego zarządu, tak jak w przytoczonej sentencji oraz na to, że:

1. Istotą powierzenia zarządu jest konieczne określenie sposobu zarządu. Przesłanki „określenia sposobu zarządu” nie spełnia np. akt notarialny o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokalu, w którym zawarto wyłącznie krótki zapis, że strona umowy wyraża zgodę na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez spółkę x.

2. Brak określenia sposobu zarządu wywołuje skutki dla zarządcy w zakresie braku należytego umocowania w sprawach zarządu, co może wywoływać dalsze skutki nieważności czynności czy postępowania.

 

Z przytoczonego orzeczenia sądu można wyciągnąć wniosek, że powierzenie zarządu bez pełnego określenia sposobu zarządu nie będzie spełniać przesłanki ustawy.

 

Kwestie związane z regulacjami umów deweloperskich w zakresie powierzenia zarządu nieruchomością deweloperowi lub zarządcy nieruchomości przez niego wskazanemu były przedmiotem analizy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w raporcie z lipca zeszłego roku podał przykłady zakwestionowanych postanowień umów deweloperskich.

 

UOKiK podniósł słusznie, że zamieszczenie w umowie deweloperskiej klauzul dotyczących zarządu nieruchomością przez dewelopera lub wskazanego przez niego zarządcy nieruchomości w okresie x lat ogranicza konsumentom, klientom dewelopera, uprawnienia wynikające z prawa własności. „Skutkuje ono bowiem związaniem konsumentów – z pominięciem ich woli – z ustanowionym przez dewelopera zarządem przez określony (lub nieokreślony) czas i pozbawia ich swobody wyboru zarządcy”. UOKiK nie kwestionuje tymczasowych rozwiązań w tym zakresie do czasu podjęcia decyzji przez właścicieli lokali. Ale przy ustaleniach dalej idących ostrzega skutkami normy art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi: „Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna”.

 

Prezentując takie stanowisko, UOKiK przywołał wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który w wyroku z dnia 22 listopada 2005 r. sygn. VI A Ca 177/2005 orzekł, że naruszenie dobrych obyczajów polega także na narzucaniu przez przedsiębiorcę we wzorach rozwiązań niezgodnych z przepisami prawa, w tym również względnie obowiązującymi. Przywołał też wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 maja 2005 r. sygn. Amc 86/03, uznający za niedozwoloną klauzulę umowną o treści:

 

„Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie (...) administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą umowę, upoważnia sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

 

W konsekwencji cyt. orzeczenia stosowanie tej treści klauzul lub w brzmieniu podobnym może wywołać skutki w postaci stwierdzenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Z tego względu w raporcie z lipca 2007 r. UOKiK podał podobne przykłady nieprawidłowych klauzul dot. ustalenia sposobu powierzenia zarządu deweloperowi, na przykład:

 

1. „Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną, tj. budynkiem, powierzony był osobie fizycznej lub prawnej, wskazanej przez spółkę”.

2.  „Strony postanawiają, że spółka samodzielnie lub za pośrednictwem wybranego przez siebie podmiotu będzie prowadzić odpłatnie czynność zarządu i administrowania budynkiem”.

3. „Kupujący powierza sprzedającemu administrowanie nieruchomością opisaną w (...), w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej”.

 

Bezsprzecznie deweloper ma prawo do zarządu nieruchomością, ale przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej. Jednakże od momentu jej powstania zarząd może być powierzany tylko w sposób zgodny z normą art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. W przeciwnym przypadku będzie to oznaczało, że deweloper ogranicza zakres uprawnień właścicielskich wspólnoty mieszkaniowej.

 

W przedstawionej sprawie zarządu powierzonego deweloperowi występują dwa aspekty. Po pierwsze aspekt formalny działania zgodnego z prawem i na tym tle ewentualnych skutków wynikających z ograniczania prawa własności właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Po drugie aspekt faktyczny związany zazwyczaj z oceną i zastrzeżeniami wspólnoty mieszkaniowej dotyczącymi nieprawidłowości w działaniu zarządcy, dewelopera lub zarządcy przez niego wybranego.

 

Z tego względu instytucje zajmujące się z mocy prawa działaniami na rzecz ochrony prawa konsumenta, w tym m.in. rzecznicy praw konsumenta, zwracają uwagę konsumentów na konieczność czytania treści umowy zaproponowanej przez dewelopera. Lepiej bowiem czytać umowy, niż płakać nad rozlanym mlekiem.

 

Powstaje pytanie, czy rynek deweloperski wyciągnął właściwe wnioski płynące z orzecznictwa i raportu UOKiK? Zapewne tak. A świadczy o tym m.in. to, że pewnie połowa tego rynku, zrzeszona w Polskim Związku Form Deweloperskich, podjęła w tym roku działania na rzecz ujednolicenia umów deweloperskich w sposób, który wyeliminuje z obrotu prawnego klauzule umów naruszające prawo, w tym normy art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wśród nich znalazły się ustalenia dotyczące przyjmowania w zarząd powierzony nieruchomości wspólnej, z zasadą, że do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej zarząd powinien być sprawowany przez dewelopera, ale z chwilą jej powstania o powierzeniu zarządu zadecydują właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową. W tym celu przewidziano, że na etapie sprzedaży lokalu deweloper przedłoży jednocześnie umowę o zarządzanie (powierzenie zarządu). Działania te, jak widać z uzasadnienia działań ww. związku, idą w kierunku zabezpieczenia dobrych praktyk rynkowych.

 

Miejmy nadzieję, że działania te obejmą cały rynek deweloperski, a nie tylko jego część. Jak będzie? Czy prawo po raz kolejny, wzmocnione ochroną praw konsumenta poprzez ustawę z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, ochroni tego konsumenta? Po owocach poznamy. Miejmy też nadzieję, że decyzję o powierzeniu zarządu będzie podejmował zgodnie z prawem właściciel, a nie deweloper, który może jedynie – o ile spełnia normę art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami – świadczyć na rzecz tego właściciela usługę zarządzania nieruchomością wspólną. Deweloper świadczący usługę zarządzania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej powinien jednak pamiętać o tym, że realizacja tej usługi wiązać się będzie z jego odpowiedzialnością (jako zarządcy nieruchomością wspólną) z mocy prawa, z odpowiedzialnością kontraktową, jak też z odpowiedzialnością zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. Ponadto powinien też pamiętać, że wykonywanie usługi zarządzania związane jest z obowiązkiem starannego wykonywania czynności zarządzania na poziomie wyższym, niż określono to w art. 355 Kodeksu cywilnego, który nakłada obowiązek należytej staranności w zakresie prowadzonej działalności przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Dlaczego? Gdyż przepis art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi:

 

„Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje się te czynności”.

Przepis ww. mówi o szczególnej staranności, a nie o należytej staranności, „szczególna” to coś więcej niż „normalna, należyta” staranność. Przy wykonywaniu czynności zarządzania chodzi o szczególną staranność zgodną z normami prawa oraz o szczególną staranność zgodną ze standardami zawodowymi. Jeśli tak, to deweloper zarządca nieruchomości będzie zobowiązany nie tylko do przestrzegania kodeksu dobrych praktyk obowiązujących deweloperów, ale również do przestrzegania kodeksu norm dotyczących zarządców nieruchomości. W tym zakresie zainteresowanych deweloperów odsyłam do treści standardów zawodowych zarządców nieruchomości zamieszczonych w Komunikacie Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r.