Podatek od nieruchomości a VAT

1.
Urząd Skarbowy w Bielsku Białej - pismo z 8 marca 2005 r. nr PP-443/21/2005

W zawartych umowach najmu lokali biurowych jest określona wartość miesięczna czynszu oraz 22% stawka VAT i określone media, które są wliczone w czynsz. Dodatkowo w umowie ujęto, że najemcy będzie naliczany podatek od nieruchomości raz na kwartał. W związku z tym podatnik miał wątpliwość w jaki sposób dokumentować i naliczać VAT od pobieranego od najemcy podatku od nieruchomości.

Kwota podatku od nieruchomości zawsze jest należnością z tytułu odpłatnego świadczenia na rzecz najemcy usługi najmu. Stanowi tym samym obrót. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega świadczenie usługi najmu jako całości według stawki 22%. Na tę okoliczność zarejestrowany czynny podatnik VAT jest obowiązany wystawić fakturę stwierdzającą wykonanie usługi najmu. Natomiast brak jest podstaw do wystawiania not księgowych obciążających najemcę podatkiem od nieruchomości, jak również wyodrębniania na fakturze z podstawy opodatkowania z tytułu świadczonych usług najmu podatku od nieruchomości.


Przedstawiony pogląd organu podatkowego zasługuje na aprobatę, mimo iż w pierwszej chwili prowadzi do wniosku o konieczności poniesienia podatku od podatku. Jeżeli podatek od najmowanej nieruchomości stanowi element kalkulacyjny czynszu, taka sytuacja (podatek od podatku) jest możliwa. Opodatkowaniu VAT podlegają nie poszczególne składniki czynszu, lecz usługa najmu lokalu. Choć organ podatkowy w tym przypadku nie dopuszcza możliwości wyodrębniania podatku od nieruchomości z podstawy opodatkowania usługi, to w praktyce często stosuje się tzw. refakturowanie podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W rozpatrywanym przypadku przedmiotem określonej umowy jest skonkretyzowana usługa, nie zaś szereg dowolnie wyodrębnionych usług. Podatek od nieruchomości niezależnie od tego, czy został wyodrębniony w umowie jako składnik czy też wyodrębniono go jako należność związaną z usługą najmu, stanowić będzie kwotę należną z tytułu świadczenia usługi najmu. Podatki i opłaty z tytułu nieruchomości są niezależne od tego, czy nieruchomości są najmowane czy pozostają niewykorzystane i dotyczą podatnika tych podatków. Stanowią zatem elementy rachunku kosztów, zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu. Niezależnie zatem od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością z tytułu odpłatnego świadczenia na rzecz najemcy usługi najmu, stanowiącą tym samym obrót. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega bowiem świadczenie usługi najmu jako całości. Na tą okoliczność zarejestrowany czynny podatnik VAT jest obowiązany wystawić fakturę, stwierdzającą wykonanie usługi najmu. W świetle powyższych przepisów w przedmiotowej sprawie brak podstaw do wystawiania not księgowych obciążających najemcę podatkiem od nieruchomości, jak również wyodrębniania na fakturze z podstawy opodatkowania z tytułu świadczonych usług najmu przedmiotowego podatku od nieruchomości. W każdym bowiem przypadku traktować go należy jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu i opodatkowywać według stawki właściwej dla usługi najmu, tj. 22%. W sytuacji, w której wynajmujący lokal użytkowy obciąża najemcę – obok czynszu – kwotą stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości, którego podatnikiem jest wynajmujący, kwota ta opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi to część kwoty należnej z tytułu usługi najmu – stanowisko Ministra Finansów przedstawione w piśmie z dnia 31 sierpnia 1995 r., Nr PP3-8222-1583/95. Powyższe znajduje również oparcie w VI Dyrektywie, zgodnie z którą podatki (m.in. podatek od nieruchomości) stanowią element składowy podstawy opodatkowania transakcji, z którymi są ściśle związane – art. 11(A)(2)(a) VI Dyrektywy.



2.
Pierwszy Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście – sygnatura 1435/PP1/443-33/07/UK Data 2007.06.05

Pytanie podatnika:
Czy w przedstawionej sytuacji prawidłowy jest sposób rozliczania z najemcami z tytułu podatku od nieruchomości poprzez nienaliczanie podatku VAT.

Postanowienie
Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa–Śródmieście, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 216 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U.z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), w związku z wnioskiem Strony z dnia 15.03.2007r. (wpływ do tut. urzędu 15.03.2007r.), uzupełnionym pismem z dn.02.04.2007r. (wpływ do tut. urzędu 03.04.2007r.) oraz pismem z dnia 16.04.2007r. (wpływ do tut. urzędu 16.04.2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego

Postanawia
uznać stanowisko Strony przedstawione w piśmie z dnia 15.03.2007r. za nieprawidłowe.

Uzasadnienie
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Zarząd Cmentarzy prowadzi działalność statutową na gruntach m.st. Warszawy zgodnie z podpisanymi umowami użyczenia. Część tych gruntów jest wynajmowana osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie: sprzedaży kwiatów i wyrobów bukieciarskich, ekspozycji nagrobków, liternictwa, usług gastronomicznych. Na gruntach tych usytuowane są tymczasowe obiekty budowlane będące własnością poszczególnych osób fizycznych – najemców.

Zgodnie z pismem Skarbnika m.st. Warszawy z dnia 01.04.1997r. Z. jako posiadacz płaci do Urzędu m.st. Warszawy podatek od nieruchomości od gruntów i postawionych tam budynków, w tym również od wspomnianych obiektów budowlanych będących własnością najemców – osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą.

Z tytułu zawartych umów najemcy płacą na podstawie wystawianych przez Z. faktur VAT czynsz najmu oraz tzw. media (woda, energia elektryczna, telefony, wywóz śmieci). Ponadto zgodnie z zawartymi umowami najemcy płacą zryczałtowaną równowartość podatku od nieruchomości wyliczoną jako iloczyn zajmowanej powierzchni gruntu i posiadanej powierzchni tymczasowego obiektu budowlanego oraz uchwalonych na dany rok stawek dla podmiotów prowadzących działalność.

Wniesiona w powyższy sposób przez najemców zryczałtowana równowartość podatku od nieruchomości stanowi dla Z. pomniejszenie kwoty podatku od nieruchomości wpłacanej w całości do Urzędu m.st. Warszawy. Najemcy jako właściciele tymczasowych obiektów budowlanych powinni sami opłacać podatek od nieruchomości. Ze względu na fakt, że podatek ten wpłacany byłby do Urzędu m.st. Warszawy indywidualnie przez każdego z najemców przyjęto w uzgodnieniu z Miastem rozwiązanie bardziej praktyczne polegające na tym, że to Z. płaci za najemców podatek od nieruchomości do Urzędu m.st. Warszawy, a następnie równowartość tego podatku jest przez nich zwracana Zarządowi Cmentarzy.

Ponieważ zwracane kwoty zryczałtowanej równowartości podatku stanowią de facto zobowiązanie podatkowe najemców, nie są one wliczane przez Z. do stawki kalkulacyjnej czynszu najmu i nie są ujęte w fakturach VAT za czynsz, tym samym nie jest do nich doliczane 22% podatku od towarów i usług. Najemcom nie jest wystawiany z tego tytułu żaden osobny księgowy dokument obciążeniowy – dowodem zapłaty jest dla nich pokwitowanie KP (Kasa przyjmie) lub wyciąg bankowy.

W związku z powyższym Strona zwróciła się z zapytaniem czy w przedstawionej sytuacji prawidłowy jest sposób rozliczania z najemcami z tytułu podatku od nieruchomości poprzez nienaliczanie podatku VAT.

Zdaniem Podatnika cyt.; „prawidłowe jest przenoszenie na najemców kosztu podatku od nieruchomości bez doliczania VAT”.

Strona wnosi o potwierdzenie powyższego stanowiska.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy co następuje:
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;2) eksport towarów;3) import towarów;4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytoriumkraju;5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 ust. 6 ww. ustawy towarem są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez odpłatne świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.7.

Biorąc pod uwagę powyższe, podatek od nieruchomości nie stanowi towaru ani odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i jako taki nie może być przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Jednakże podatek ten, powstały niezależnie od usługobiorcy (najemcy), powinien stanowić jeden z elementów rachunku kosztów stanowiących podstawę ustalenia wysokości czynszu opodatkowanego podatkiem VAT. Zgodnie bowiem z przepisem art. 29 ust. 1 ww. ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Umowa najmu należy do umów cywilnoprawnych uregulowanych w przepisach Kodeksu cywilnego, nakładających na strony zarówno wynajmującego jak i najemcę określone obowiązki. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Jednakże w umowie najmu strony mogą zawrzeć porozumienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości od wynajmowanej nieruchomości włączając go jako składnik kwoty czynszu lub określając poza kwotą samego czynszu. Niezależnie od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego, wynikającą z umowy najmu, ponieważ wynika ona nie z obowiązku podatkowego najemcy, lecz z jego zobowiązania cywilnoprawnego. Refundacja wydatków ściśle związanych z przedmiotem najmu, w tym również podatku od nieruchomości, stanowić będzie kwotę należną z tytułu świadczenia usługi najmu i będzie podlegać opodatkowaniu jako usługa w całości. Na tą okoliczność zarejestrowany czynny podatnik VAT jest obowiązany wystawić fakturę, stwierdzającą wykonanie usługi najmu.

W związku z powyższym tut. organ podatkowy postanowił jak w sentencji.
Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania postanowienia. Jednocześnie tutejszy organ podatkowy informuje, iż nie ocenia załączonych do wniosku załączników.



3.
Lubelski Urząd Skarbowy.
Rodzaj dokumentu: postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego Sygnatura PP-443/31/2007 Data 2007.05.15

Pytanie podatnika
Czy w przypadku umowy najmu podatek od nieruchomości podlegający odrębnemu rozliczeniu zgodnie z zapisem w umowie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Postanowienie
Na podstawie art. 216 i art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz.60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku podatnika (data wpływu do tutejszego Urzędu 09.03.2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego co do zakresu i sposobu zastosowania ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. z 2005 r. Nr 54, poz.535 ze zm. ) informuję, że stanowisko wnioskującego wyrażone we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie
W dniu 09.03.2007 r. wpłynął do Lubelskiego Urzędu Skarbowego w Lublinie wniosek Uniwersytetu o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani postępowanie przed sądem administracyjnym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Uniwersytet (wynajmujący) zawarł umowę najmu z Fundacją Uniwersytecką w S. (najemca) oddając w najem na czas określony lokale z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gastronomicznej.
Strony, dokonując zapisów w umowie, ustaliły między innymi, że najemca zobowiązuje się do zwrotu zapłaconego przez wynajmującego do Urzędu Miasta S. należnego podatku od nieruchomości od powierzchni wynajętej pod działalność gospodarczą.

Uniwersytet obciąża najemcę zgodnie z zapisem w umowie odpowiednią kwotą podatku od nieruchomości wystawiając notę księgową.

Wnioskujący pyta, czy w przypadku umowy najmu podatek od nieruchomości podlegający odrębnemu rozliczeniu zgodnie z zapisem w umowie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie wnioskującego w opisanej sytuacji należności o charakterze publicznoprawnym, w tym przypadku podatek od nieruchomości nie można zakwalifikować do świadczenia usług ani dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym nie podlegają opodatkowaniu.

Zdaniem wnioskującego przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zabraniają przenoszenia podatków na najemcę, jeśli z umowy najmu wynika, iż koszty te nie są wliczane w kwotę czynszu. Czynność ta może być udokumentowana notą księgową.
Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz stanowiska wnioskodawcy, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 – 22, art. 30 – 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Artykuł 29 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy określa, że podstawą opodatkowania tym podatkiem jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży (w tym wypadku świadczenia usług najmu) pomniejszona o kwotę podatku VAT. Wynika z tego, że podstawę stanowi cały czynsz wraz z równowartością podatku od nieruchomości, jeżeli strony ustaliły, że jego wartość obciąża najemcę.

Pogląd ten znajduje oparcie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, które w tym zakresie pozostaje aktualne w obecnym stanie prawnym.

W wyroku NSA z dnia 17.09.1997 r. sygn. akt SA/ Sz 1210/96 orzeczono: „ W przypadku, gdy wynajmujący obciąża najemcę również należnością stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości, to kwota ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ stanowi część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi ”.

W wyroku NSA z dnia 31.05.2000 r. sygn. akt ISA /Gd 812/98 orzeczono: „ Na całość świadczenia należnego od nabywcy usługi składają się na równi z czynszem i pozostałe należności, są więc obrotem będącym podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 1993 r. o VAT - obecnie art. 29 ust.1 ustawy. Podatek od nieruchomości, a także inne opłaty mają charakter majątkowy, tj. obowiązek ich uiszczenia uzależniony jest od posiadanego majątku, a nie od dochodów które nieruchomości przyniosą.

Podatki i opłaty z tytułu własności nieruchomości są niezależne od tego czy nieruchomości są wydzierżawiane, czy pozostawały niewykorzystane i dotyczą podatnika tych podatków.
Stanowią zatem koszty utrzymania obciążające wydzierżawiającego. W odniesieniu natomiast do dzierżawy stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę dzierżawy ”.

W wyroku NSA z dnia 11.12.2003 r. sygn. akt SA/Bd 2820/03 orzeczono : „ Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ma charakter majątkowy i ciąży na właścicielu nieruchomości. Refundacja wydatku ściśle związanego z przedmiotem najmu, mającego niewątpliwie wpływ na ustalenie warunków najmu w zakresie kalkulacji czynszu powinna także być opodatkowana stawką podatku właściwą dla samego czynszu, tj. 22%.”.
W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym organ podatkowy stwierdza, że podatek od nieruchomości, będąc należnością ściśle związaną z samą usługą najmu, bezsprzecznie stanowi element cenotwórczy, decydujący o kosztach jej realizacji i jako opłata należna z tytułu wykonania tej usługi jest obrotem w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług, stanowiąc tym samym podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług wg stawki 22% (por. art. 5 w związku z art. 41 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług).

Przedmiotowa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku przez wnioskującego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszego postanowienia.

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, natomiast wiąże organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 236 w związku z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa służy prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie za pośrednictwem Naczelnika Lubelskiego Urzędu Skarbowego w Lublinie w terminie 7 dni od dnia jej doręczenia.

Zażalenie od postanowienia organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciwko postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 ustawy Ordynacja podatkowa).