Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania

Zakup mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami, z którymi należy się liczyć decydując się na tego rodzaju transakcję. W praktyce rzadko zdarza się, by sprzedawca zechciał przejąć na siebie choćby część tych wydatków. Chodzi oczywiście o taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych bądź VAT.

Ile u notariusza?

Przede wszystkim należy mieć świadomość tego, że nie wszystko co kupujący zostawia u notariusza stanowi jego wynagrodzenie. Notariusz jest bowiem płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, a także wyręcza sąd w pobieraniu opłat sądowych. Pobrane od strony kwoty są następnie przelewane na rachunek właściwego urzędu skarbowego i sądu rejonowego. Bez uiszczenia przez stronę (lub strony) należnych sum z tych tytułów, nie dojdzie do sporządzenia aktu sprzedaży.

Notariusz nie ma żadnego wpływu na wysokość podatku czy opłaty sądowej - wynikają one wprost z przepisów prawa. Próba obniżenia dodatkowych kosztów sprowadza się do negocjacji samej taksy notarialnej, która z reguły ustalana jest według stawki maksymalnej określonej przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, którą jest zazwyczaj wartość podana przez strony umowy, tj. cena sprzedaży.

Maksymalna stawka taksy wynosi:

• do 3.000 zł - 100 zł,
   
• od 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł,
   
• od 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł,
   
• od 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
   
• od 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
   
• od 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
   
• powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7.500 zł.

Tańszy obrót mieszkaniami

W niektórych przypadkach maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi tylko połowę tego, co zwykle. Tego rodzaju korzystne zasady dotyczą od roku również wielu transakcji na rynku mieszkaniowym. Preferencyjna stawka taksy notarialnej dotyczy m.in. umowy:

• tzw. deweloperskiej,
   
• sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
   
• sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
   
• sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną.

Poza tym już wcześniej połowę maksymalnej taksy płaciło się np. od umowy zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z kolei za odpisy aktów notarialnych rejent pobierze 6 zł od każdej rozpoczętej strony. Do tego wszystkiego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 22%.

Najwięcej bierze państwo

W przypadku zakupu mieszkania z drugiej ręki najbardziej znaczącym kosztem jest jednak podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli mieszkanie kupowane jest bezpośrednio od dewelopera, umowa taka nie podlega PCC. W takim wypadku cena lokalu mieszkalnego zawiera jednak 7% podatek VAT.

Od umowy sprzedaży nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wartość tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Podatek od czynności cywilnoprawnych należy również zapłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego przy okazji ustanawiania hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego. Obowiązek podatkowy powstaje tutaj z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku wynosi 0,1% od tej kwoty, a przy wierzytelnościach o wartości nieustalonej 19 zł.

Opłata sądowa

Inne wydatki, na które trzeba być w pełni przygotowanym, stanowią opłaty sądowe od wniosków o wpisy do księgi wieczystej (np. prawa własności, hipoteki). Niegdyś bardzo wysokie, dzisiaj niezwykle przystępne. Obecnie od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (np. hipoteki) pobierana jest opłata w wysokości 200 zł. Wykreślenie wpisu to już tylko połowa z tego. Z kolei założenie nowej księgi wieczystej kosztuje 60 zł.

Inne wydatki

Na tym wyliczenie kosztów towarzyszących nabyciu własnych czterech ścian wcale nie musi się kończyć. Jeżeli nabywca korzysta z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, musi doliczyć zazwyczaj około 3% ceny lokalu tytułem wynagrodzenia należnego agentowi. Z kolei osoby kupujące na kredyt, powinny również brać pod uwagę wydatki w postaci prowizji za przyznanie kredytu czy na towarzyszące mu ubezpieczenia (np. pomostowe - do czasu wpisu hipoteki, brakującego wkładu własnego).

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 ze zm.),
   
• ustawa z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398 ze zm.),
   
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. nr 148, poz. 1564 ze zm.).