Zasady i tryb dokonywania prawnego podziału nieruchomości
Zasady oraz tryb dokonywania podziałów nieruchomości zostały określone w przepisach art. 92 – 100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej „ugn” oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), zwanym dalej „rozporządzeniem”.
Na wstępie podkreślić należy, iż pojęcie podziału nieruchomości można rozumieć w kilku różnych kategoriach. Pierwszą z nich jest podział prawny, czyli przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części nieruchomości na inną osobę. Przyczyną podziału prawnego nieruchomości może być również dziedziczenie nieruchomości przez kilku spadkobierców, którzy stają się jej współwłaścicielami.
Podział geodezyjny nieruchomości
O podziale prawnym nieruchomości mowa jest również w art. 96 ust. 3 ugn. Stwierdzono tam mianowicie, że podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej. Podział prawny nieruchomości nie jest zatem podporządkowany administracyjnej reglamentacji. Należy natomiast podkreślić, że przedmiotem omawianych regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami jest geodezyjny podział nieruchomości, zwany również podziałem ewidencyjnym. Taki zabieg polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej nowo utworzonych działek ewidencyjnych, po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią.
Jak łatwo można zauważyć, oba wymienione wyżej rodzaje podziału nieruchomości zwykle są ze sobą funkcjonalnie powiązane. Geodezyjny podział nieruchomości nierzadko poprzedza podział prawny wtedy, gdy właściciel dzieli nieruchomość na działki ewidencyjne w celu ich dwóch późniejszej sprzedaży osobom trzecim. Podział geodezyjny może mieć również na celu przygotowanie nieruchomości do zniesienia współwłasności. I tu należy wyjaśnić samo pojęcie „nieruchomości” jako przedmiotu postępowania podziałowego.
W tym kontekście można przyjąć, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami posługują się pojęciem „nieruchomości” zdefiniowanym w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei według definicji art. 4 pkt 1 ugn, nieruchomość gruntowa to grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
Podział wieczystoksięgowy a podział quoad usum
Podział wieczystoksięgowy polega na odłączeniu działki wchodzącej w jej skład z dotychczasowej księgi wieczystej. Czynność ta ma miejscew wyniku wykreślenia działki z księgi wieczystej, po którym następuje założenie zupełnie odrębnej księgi wieczystej. Aby było to możliwe, potrzebne są dokumenty geodezyjne, dotyczące oznaczenia danej nieruchomości.
Jeśli natomiast chodzi o podział quoad usum, to jest on przeprowadzany w przypadku, gdy nieruchomość należy do współwłaścicieli, czyli współwłasność jest łączna, a nie ułamkowa. Klasycznym przykładem będzie tutaj dom, który należy do dwóch małżonków. Wówczas każdy z nich posiada takie same prawa do nieruchomości. Problem pojawia się w momencie konfliktu małżeńskiego, stąd też, by określić zasady użytkowania, zawiera się właśnie osobną umowę o podziale nieruchomości. Taki dokument można podpisać u notariusza, ale bywa też tak, że zawiera się go w wyniku postępowania sądowego. Należy jednak pamiętać, iż taka umowa nie znosi współwłasności. Oznacza to, że nie ingeruje ona w wysokość posiadanych udziałów przez obojga małżonków.
Podział nieruchomości z urzędu
Istnieje jeszcze tzw. podział nieruchomości„z urzędu”. Reguluje go art. 97 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który traktuje o tym, że podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli: jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. W takiej sytuacji właścicielem nieruchomościmoże być przykładowo gmina, która nie oddała jej w użytkowanie wieczyste. Celem publicznym może być tutaj wydzielanie gruntu, na którym w przyszłości powstaną drogi publiczne.
Bywa też tak, że podział takiej nieruchomości jest dokonywany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego.Wtedy wydzielona na taki cel działka, przechodzi z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Warto podkreślić, że podział ewidencyjny i prawny następuje tutaj jednocześnie.
aktualności prawne
