Dzierżawca dysponuje szerszym zakresem uprawnień w porównaniu z najemcą. W przypadku dzierżawy nieruchomości rolnych może się nawet pojawić ustawowe prawo pierwokupu gruntu. W ślad za tym idą jednak większe obowiązki dzierżawcy.
Umowa dzierżawy, podobnie jak umowa najmu, daje możliwość korzystania z cudzej rzeczy. Zamienne stosowanie obu tych kontraktów nie jest jednak możliwe. W przeciwieństwie do najemcy, dzierżawca ma również prawo pobierania pożytków z danej rzeczy. Dlatego też przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy lub prawa, które przynoszą pożytki, czy to naturalne (jak płody rolne), czy cywilne (jak dochody przedsiębiorstwa).
Przedmiotem dzierżawy są najczęściej nieruchomości. Znacznie rzadziej wydzierżawiane bywają pojedyncze rzeczy ruchome przynoszące pożytki, całe przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolne lub prawa majątkowe (np. patenty, wzory użytkowe).
Czynsz dzierżawny
W zamian za możliwość korzystania i pobierania pożytków dzierżawca ma obowiązek płacić czynsz, choć pieniężna forma czynszu nie jest jedyną dopuszczalną. Strony mogą się umówić na świadczenia innego rodzaju lub na ułamkową część pożytków (np. 30% corocznych plonów).
Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Zwłoka w zapłacie czynszu może prowadzić do wcześniejszego zakończenia dzierżawy. Wydzierżawiający może bowiem wypowiedzieć dzierżawę ze skutkiem natychmiastowym już w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie - ponad trzy miesiące. Przedtem jednak wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Dzierżawca powinien więcej
Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawa do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, przy czym nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dla przykładu, jeżeli przedmiotem dzierżawy jest gospodarstwo rolne, to bez stosownej aprobaty wydzierżawiającego dzierżawca nie może z niego uczynić pola biwakowego dla amatorów pobliskiego jeziora.
Na dzierżawcy ciąży też obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dla porównania, najemca obowiązany jest tylko do dokonywania drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Natomiast powinność dotycząca utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku leży już po stronie wynajmującego.
Czas trwania umowy
Niejako konsekwencją powyższych rozwiązań jest przewidziana przez ustawodawcę możliwość długotrwałego związania się umową dzierżawy zawartą na czas oznaczony - nawet na 30 lat. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce oznacza to, że zapis w umowie stanowiący np. o 40-letnim czasie trwania dzierżawy nie będzie nieważny, lecz spowoduje, że strony zwiążą się terminową dzierżawą na okres 30 lat, po którym to okresie kontrakt przekształci się z mocy prawa w umowę na czas nieoznaczony. W przypadku najmu maksimum to wynosi 10 lat, choć trwają prace nad projektem zmiany Kodeksu cywilnego w tym zakresie.
Strony mogą również od samego początku zawrzeć umowę dzierżawy na czas nieoznaczony, co jednak w praktyce bywa często nie do zaakceptowania, zwłaszcza dla dzierżawcy ze względu na niepewność tego rodzaju inwestycji. Niepewność ta wiąże się bowiem z możliwością swobodnego wypowiedzenia umowy przez drugą stronę, z zachowaniem jedynie okresu wypowiedzenia. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Tymczasem dzierżawę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w przepisach (np. z uwagi na opisaną zwłokę w zapłacie czynszu), a także w sytuacjach przewidzianych w umowie. Podstawowym sposobem zakończenia stosunku dzierżawy zawartego na czas oznaczony jest dopiero nadejście terminu końcowego wskazanego w kontrakcie.
Dzierżawca może mieć pierwszeństwo w zakupie
Dzierżawa bywa nierzadko kluczem do własności. I nie chodzi tutaj wcale o zasiedzenie nieruchomości, które przecież nie może nastąpić na rzecz posiadacza zależnego, a takim jest przecież dzierżawca - choćby posiadanie takie trwało przez kilkadziesiąt lat. Mowa o prawie pierwokupu. Może być ono zastrzeżone w umowie dzierżawy, ale wynika również z przepisów prawa.
Ustawowe prawo pierwokupu nie dotyczy jednak każdego stosunku dzierżawy, lecz tylko takich, które dotyczą nieruchomości rolnych pod dodatkowymi wszakże warunkami. Po pierwsze, sprzedaży nieruchomości rolnej musi dokonywać osoba fizyczna lub osoba prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Po drugie, umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną. Po trzecie, musi upłynąć trzyletni okres wykonywania umowy poczynając od wspomnianej daty (poświadczonej notarialnie). Wreszcie po czwarte, nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawioną przez spółdzielnię produkcji rolnej.
Niemniej jednak w pewnych sytuacjach ustawowe prawo pierwokupu nie znajduje zastosowania. Jest tak przykładowo wówczas, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska względem zbywcy.
Podatek od nieruchomości
Biorąc w dzierżawę nieruchomość należącą do jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) lub Skarbu Państwa, oprócz czynszu należy liczyć się z obowiązkiem uiszczania podatku od nieruchomości. Jego podatnikami są bowiem również dzierżawcy nieruchomości lub ich części stanowiących własność czy to jednostki samorządu terytorialnego, czy Skarbu Państwa, o ile ich posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
- ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592),
- ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 ze zm.).
aktualności prawne
