Bardzo częstym problemem, z jakim muszą sobie radzić wspólnoty mieszkaniowe, są zaległości w opłatach, do których wnoszenia zobowiązani są właściciele lokali.
Opłaty we wspólnocie mieszkaniowej
We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami (prąd, gaz, woda itd.) właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remonty w budynku, koszty bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zaliczki na poczet kosztów utrzymania płaci się do 10 dnia każdego miesiąca. Właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę. Może być jednak i tak, że większość właścicieli zgodziła się na określone opłaty, z których mniejszość nie jest zadowolona. Właściciel, który z danymi opłatami się nie zgadza, nie ma prawa ich nie płacić, ma natomiast prawo zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z przepisami, jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza interesy właścicieli lokali. Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Właściciel dłużnikiem
Jeżeli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd ma nie prawo, lecz obowiązek egzekwować te zaległości. Egzekwowanie długu można podzielić na dwie fazy: przedsądową oraz sądową. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. W tym celu należy poinformować dłużnika o wysokości zadłużenia, wyjaśnić ewentualne zasady naliczania opłat i wezwać go o uiszczenie zaległości, wyznaczając termin na uregulowanie długu. Jeżeli właściciel nie mieszka w lokalu na terenie wspólnoty mieszkaniowej i zarząd nie zna jego adresu zamieszkania, najprościej ustalić go na podstawie aktu notarialnego nabycia lokalu, który znajduje się w aktach księgi wieczystej. Adres ten znajdziemy też na wypisie z rejestru gruntów i budynków dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Są to najszybsze sposoby ustalenia adresu zamieszkania. Ponadto zarząd ma jeszcze dwie metody formalne. Może zwrócić się do wydziału meldunkowego prowadzonego przez urząd miasta o podanie aktualnego adresu dłużnika. Musi jednak wiedzieć, że dane takie są udostępniane tylko na pisemny uzasadniony wniosek, a urzędnicy lubią zasłaniać się ustawą o ochronie danych osobowych, chociaż art. 23 pkt 1 ust 2 tej ustawy mówi wyraźnie, że udostępnianie danych osobowych jest dopuszczalne, gdy jest to niezbędne do zrealizowania uprawnienia wynikającego z przepisów prawa (dochodzenie roszczeń). Ponadto informacje o wszystkich osobach zameldowanych w Polsce są gromadzone w Centralnym Biurze Adresowym. Aby uzyskać informacje, również tutaj należy złożyć wniosek, podać jak najwięcej danych osoby poszukiwanej oraz wykazać interes prawny w uzyskaniu takich danych.
Ściąganie zaległości
Gdy właściciel lokalu nie uiszcza należności z tytułu kosztów zarządu, należności tych można dochodzić w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 kodeksu postępowania cywilnego. Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat i ogranicza się ono w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Nakaz zapłaty nie może być wydany, jeżeli według treści pozwu:
-
roszczenie jest oczywiście bezzasadne;
-
przytoczone okoliczności budzą wątpliwość co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy;
-
zaspokojenie roszczenia zależy od świadczenia wzajemnego;
-
miejsce pobytu pozwanego nie jest znane;
-
doręczenie mu nakazu nie mogło nastąpić w kraju.
Wydając nakaz zapłaty, sąd orzeka, że pozwany w ciągu 2 tygodni od doręczenia tego nakazu powinien zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Pozwanemu doręcza się nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu. Pismo zawierające sprzeciw wnosi się do sądu, który wydał nakaz zapłaty. W piśmie pozwany powinien wskazać, czy zaskarża nakaz w całości, czy w części, przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór, a także pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Sąd odrzuca sprzeciw wniesiony po upływie terminu lub z innych przyczyn niedopuszczalny albo którego braków pozwany nie usunął w terminie.
Nakaz zapłaty, przeciwko któremu w całości lub w części nie wniesiono skutecznie sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku. W razie prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty traci moc, a przewodniczący wyznacza rozprawę i zarządza doręczenie powodowi sprzeciwu razem z wezwaniem na rozprawę. Należy pamiętać, że nakaz zapłaty traci moc tylko w części zaskarżonej sprzeciwem. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Odsetki od czynszu
Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Możliwość naliczania odsetek od nieterminowych płatności daje art. 481 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Prawo naliczania odsetek wynika wprost z ustawy i nie wymaga jakiś dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych na przykład podjęcia uchwały w tej sprawie. Wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 grudnia 2008 r. w sprawie określenia wysokościodsetek ustawowych. Odsetki ustawowe na dzień dzisiejszy wynoszą 13 proc. w stosunku rocznym. Wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż odsetki ustawowe, jednak musi w takim wypadku podjąć uchwałę. Wspólnota mieszkaniowa nie może jednak wysokości odsetek określić w dowolnej wysokości. Musimy bowiem pamiętać, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Na dzień dzisiejszy odsetki maksymalne wynoszą 20 proc. w stosunku rocznym. W przypadku gdyby wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wyższych odsetkach od zaległości w uiszczaniu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną niż odsetki maksymalne, wówczas i tak w przypadku sporu sąd dokona obniżki tych odsetek do wysokości odsetek maksymalnych. Odsetki te zmieniają się, więc w uchwale zamiast określać odsetki cyfrą, warto określić je zwrotem „odsetki maksymalne”, podobnie jak „odsetki ustawowe”, lub np. jako „¾ takich odsetek”. Określając w ten sposób w uchwale wysokość odsetek, wspólnota mieszkaniowa zapewnia sobie, że przy każdej zmianie urzędowej ich wysokości nie będzie musiała zmieniać „na szybko” uchwały.
Warto jeszcze wspomnieć o podatku od odsetek za zaległe zaliczki. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT nieopodatkowane są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Ze zwolnienia wyłączone są dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na to, na co zostały wydane. Ustawa nie definiuje jednak, co należy rozumieć pod pojęciem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”. Wątpliwości zatem budzi rozliczenie odsetek od nieterminowych wpłat czynszów i część organów podatkowych uważała, że są one opodatkowane, część – że zwolnione. W związku z tym Minister Finansów wydał 5 marca 2008 r. interpretację znak DD6/8213/11/ KWW/07/MB7/82. W interpretacji tej stwierdził, że odsetki od nieterminowych wpłat za korzystanie z zasobów mieszkaniowych są zwolnione z podatku.
Bat na największych dłużników
Wspólnota mieszkaniowa ma jeszcze jeden sposób walki z zalegającymi w płatnościach właścicielami. Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że: jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Warunkiem jest wystąpienie jednej z wyżej wymienionych przesłanek oraz podjęcie przez właścicieli uchwały o wytoczeniu powództwa (art. 22 ust. 3 pkt 7). Wykazanie spełnienia przesłanki (na przykład długotrwałego zalegania z płatnościami) powinno nastąpić przed sądem, a ciężar udowodnienia faktów spoczywa na wspólnocie.
Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych wspólnocie opłat nie oznacza, że wspólnota musi najpierw uzyskać nakaz zapłaty lub podjąć jakiekolwiek kroki w celu odzyskania od właściciela należności. Wystarczy, że wykaże istnienia obowiązku zapłaty i długotrwałą zwłokę w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania. Samo pojęcie długotrwałości nie zostało w przepisach zdefiniowane i będzie analizowane przez sąd odnośnie do każdego przypadku indywidualnie. Sąd będzie również badać, czy wspólnota nie nadużywa swego prawa. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, nawet jeśli spełnia przesłanki określone w art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest on bowiem lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2001 r. (III CZP 66/01) przepisy art. 14 i 15 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.
aktualności prawne
