Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska regulowana jest przez Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawę deweloperską). Elementy, jakie powinna zawierać, są określone zapisami prawa. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę prawa własności po zakończeniu przedsięwzięcia, z kolei nabywca zobowiązany jest do uiszczenia opłaty na rzecz firmy deweloperskiej.
Umowa deweloperska powszechnie uważana jest za rozwiązanie bezpieczniejsze od umowy przedwstępnej.
Deweloper musi działać, powołując się na co najmniej jeden ze środków ochrony. Zazwyczaj jest to rachunek powierniczy. Przedmiot nabycia jest precyzyjnie opisany w dokumencie, a jego załącznikiem jest
prospekt informacyjny. Należy zapoznać się z nim przed złożeniem swojego podpisu.
Ponadto w umowie muszą znaleźć się takie informacje, jak:
- strony umowy,
- cena nieruchomości wraz z harmonogramem wpłat na rachunek powierniczy,
- przedmiot sprzedaży wraz ze standardem wykończenia,
- termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,
- termin zawiadomienia o odbiorze lokalu,
- data przeniesienia praw własności na nabywcę,
- informacje na temat sposobu zabezpieczenia (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa),
- zasady odstąpienia od umowy, zwrotu środków oraz kar umownych.
Umowa deweloperska, zgodnie ze wspomnianą powyżej ustawą, zawierana jest w formie aktu notarialnego. Należy tutaj liczyć się z opłatą w formie taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości nieruchomości.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna (nazywana umową przedsprzedaży) regulowana jest przez zapisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi jest to formalne zobowiązanie stron do zawarcia przez nie umowy oznaczonej w przyszłości. Muszą znaleźć się w niej ustalenia, które docelowo znajdą się w dokumencie kupna/sprzedaży.
Co w takim razie powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej? Przede wszystkim dokument ten zawiera informacje na temat:
- stron umowy,
- przedmiotu sprzedaży,
- ceny przedmiotu sprzedaży,
- termin zawarcia umowy przedwstępnej,
- planowany termin wydania lokalu,
- kwota zaliczki lub zadatku,
- konsekwencje odstąpienia od umowy dla obu stron.
W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jeżeli deweloper odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca nie ma możliwości dochodzenia swoich praw przed sądem. Pozostaje mu jedynie domagać się odszkodowania za poniesione koszty lub też ewentualnego zwrotu zadatku/zaliczki.
Kiedy umowa deweloperska, a kiedy umowa przedwstępna?
Umowa deweloperska zawierana jest, gdy budowa nieruchomości nie rozpoczęła się lub jeszcze trwa. Istnieje tutaj duże ryzyko związane z zakupem lokalu, który fizycznie nie istnieje. Dlatego też zadaniem dokumentu jest przede wszystkim ochrona interesów nabywcy. Natomiast umowa przedwstępna podpisywana jest, gdy lokal jest już oddany do użytkowania.
Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną
Umowa deweloperska i umowa przedwstępna ma taki sam cel. Jest to zabezpieczenie przeniesienia w przyszłości własności nieruchomości na nabywcę. Pomiędzy tymi dokumentami występują jednak pewne różnice. Najważniejsze różnice to:
- okoliczności, w jakich zawierana jest umowa – umowa przedwstępna zazwyczaj dotyczy już istniejącej nieruchomości, z kolei umowa deweloperska budynku w budowie lub dopiero zaplanowanego,
- termin przekazania praw własności – w przypadku umowy deweloperskiej może to być nawet kilka lat, natomiast umowa przedwstępna wyznacza zazwyczaj krótki okres, który wynosi przeważnie kilka miesięcy,
- umowa przedwstępna może być rozwiązana za porozumieniem (niezbędna jest zgoda obu stron). Również umowa deweloperska może być rozwiązana za porozumieniem nabywcy i dewelopera – prawo odstąpienia regulują zapisy ustawy deweloperskiej,
- umowa deweloperska musi być podpisana w obecności notariusza,
- w przypadku umowy deweloperskiej to deweloper jest zobowiązany do usunięcia ewentualnych usterek w określonym terminie, natomiast umowa przedwstępna z reguły nie zawiera tego typu postanowień. Nabywca musi zatem samodzielnie zadbać o kwestię napraw,
- umowy zawierają nieco inne postanowienia – główną różnicą jest zawarcie w umowie deweloperskiej informacji o mieszkaniowym rachunku powierniczym, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, których celem jest zapewnienie ochrony finansowej nabywcy.
O czym pamiętać podpisując umowę deweloperską lub przedwstępną?
Umowa przedwstępna najczęściej zawierana jest podczas transakcji na rynku wtórnym. Zdarza się, że deweloperzy stosują tego typu dokument, co tylko poprzedza umowę deweloperską. Z reguły rozwiązanie to znajduje zastosowanie, gdy nabywca potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu. Warto pamiętać o tym, że umowa przedwstępna może być w pełni bezpieczna, o ile znajdą się w niej wszystkie te postanowienia, które normalnie zawarte są w umowie deweloperskiej.
Zawsze w razie jakichkolwiek wątpliwości co do umowy zawieranej z deweloperem możemy zgłosić się o pomoc do prawnika. Przeanalizuje on cały dokument i pomoże stwierdzić, czy wszystkie zawarte w nim zapisy są zgodne z obowiązującym prawem.
aktualności prawne
