Odpłatne zbycie nieruchomości jako odrębne źródło przychodu
Co do zasady, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, oraz udziału w nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, jest odrębnym źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 uPIT.
Na początku należy wyjaśnić, co mamy rozumieć przez pojęcie nieruchomości. W tym celu sięgnąć musimy do definicji nieruchomości zawartej w kodeksie cywilnym, bowiem w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnie tego pojęcia nie zdefiniowano. Nieruchomością będzie każdy grunt, a więc część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności oraz budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Aby doszło do powstania przychodu, musi nastąpić odpłatne zbycie nieruchomości, przez które rozumiemy każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności na osobę trzecią, o ile takie przeniesienie połączone jest z otrzymaniem jakiejkolwiek formy ekwiwalentu za przenoszony majątek. W praktyce najczęściej będziemy mieli do czynienia z umową sprzedaży, na mocy której sprzedający przenosi na kupującego prawo własności nieruchomości, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty określonej przez strony ceny za nieruchomość.
Pamiętać należy, że
sprzedaż nieruchomości stanowić będzie odrębne źródło przychodu w przypadku, gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.Co należy przez to rozumieć? Jeżeli sprzedający nie prowadzi w ogóle działalności gospodarczej, bądź też przedmiotem prowadzonej przez sprzedającego działalności gospodarczej nie jest sprzedaż nieruchomości, a sprzedawana przez niego nieruchomość nie należy do składników jego przedsiębiorstwa, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 uPIT.
W jakiej wysokości zapłacimy podatek?
Dokonując zbycia nieruchomości, co do zasady liczyć musimy się z koniecznością zapłaty podatku. Stawka podatku jest liniowa i wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku (art. 30e ust. 1 uPIT). Powstaje zatem pytanie, czym jest to enigmatyczne „pojęcie podstawy obliczenia podatku”? W przypadku zbycia nieruchomości opodatkowaniu podlega powstały z tego tytułu dochód, czyli przychód pomniejszony o koszt uzyskania przychodu.
Najpierw musimy sobie odpowiedzieć, czym jest przychód przy sprzedaży nieruchomości. Przychodem będzie ustalona w umowie cena pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia. Do takich kosztów zaliczymy m.in. koszt wyceny przez rzeczoznawcę zbywanej nieruchomości, taksę notarialną, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, czy prowizję pobraną przez pośrednika.
W sytuacji, kiedy ustalona przez nas cena w umowie, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy wezwie strony do zmiany wartości nieruchomości wskazanej w zawartej przez strony umowie lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.
Jeżeli strony nie udzielą odpowiedzi na zapytanie organu, nie zmienią ustalonej w umowie ceny lub nie wskażą przyczyny, która uzasadnia podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy sam określi wartość nieruchomości z uwzględnieniem opinii biegłego. W przypadku, gdy wartość nieruchomości ustalona przez biegłego będzie odbiegała co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi sprzedający.
Warto również pamiętać, że przychód powstanie już w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości np. umowy sprzedaży, niezależnie od faktu, czy ustalona przez strony umowy cena została faktycznie zapłacona przez kupującego.
Podstawą obliczenia podatku będzie dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem obliczonym zgodnie z powyższymi zasadami a kosztami uzyskania przychodu tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub wytworzenia nieruchomości, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesione opłaty administracyjne.
Do kosztów podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości zaliczymy m.in. prowizję bankową z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, koszty przewalutowania kredytu, prowizję agencji pośredniczącej przy sprzedaży, wynagrodzenie notariusza uiszczone zarówno przy kupnie, jak i przy sprzedaży nieruchomości.
Na końcu musimy powiększyć różnicę pomiędzy przychodem, a kosztami o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.
W jakim terminie zapłacimy podatek?
W rocznym zeznaniu podatkowym składanym po zakończeniu roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość, wykazać musimy dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. Oznacza to, że podatek od dochodu osiągniętego z tytułu sprzedaży nieruchomości należy opłacić od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość.
Co istotne, dochód ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł.
Kiedy nie zapłacimy podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?
I. Sprzedaż nieruchomości po upływie okresu 5-letniego
Do powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie dojdzie, jeżeli sprzedamy nieruchomość po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Oznacza to, że uzyskana przez sprzedającego z tytułu transakcji cena w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Warto pamiętać, że od dnia 1 stycznia 2019 r. w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej wcześniej w drodze spadku, okres 5-letni liczony jest od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie jak uprzednio od dnia śmierci spadkodawcy.
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanej w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, po ustaniu pomiędzy małżonkami tej wspólności, okres 5-letni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanie nieruchomości w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, a nie od dnia ustania wspólności majątkowej małżeńskiej.
II. Ulga na cele mieszkaniowe
Drugim rozwiązaniem umożliwiającym uniknięcie zapłaty podatku jest skorzystanie ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi na cele mieszkaniowe. Aby móc skorzystać z ulgi, należy przeznaczyć środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Ustawodawca nie definiuje pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, ale w art. 21 ust. 25 uPIT zawarł katalog wydatków, które są uznawane za poniesione na cele mieszkaniowe. Należą do nich m.in. wydatki poniesione na:
- Nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego, czy też ich części lub udziału w nich;
- Nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanego z budynkiem lub lokalem;
- Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie;
- Budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Warto pamiętać, że za wydatek na cele mieszkaniowe ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych uznaje również wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez sprzedającego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnej sprzedaży nieruchomości.
Ze zwolnienia skorzystamy jednak jedynie w przypadku wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych na nieruchomości położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Podobnie
spłata kredytu daje prawo do zwolnienia, o ile kredyt (pożyczka) został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Musimy również pamiętać, warunkiem skorzystania z ulgi jest poniesienie kosztów nabycia nieruchomości, w stosunku do której przysługuje nam prawo własności lub inne prawo związane z daną nieruchomością. Koszty poniesione na nieruchomość, z której korzystamy np. na podstawie umowy najmu czy użyczenia, nie kwalifikują się do zastosowania zwolnienia.
W jakim terminie środki uzyskane ze sprzedaży musimy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe? Mamy na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość.
Podsumowanie
Zbycie nieruchomości, do którego najczęściej dochodzi w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, rodzi powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych po stronie sprzedającego.
W tym przypadku sprawdzi się jednak powiedzenie, że cierpliwość popłaca, bowiem zapłaty podatku unikniemy, gdy na sprzedaż zdecydujemy się po upływie 5-letniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy lub wybudowaliśmy nieruchomość.
Drugim rozwiązaniem jest skorzystanie z tzw. ulgi na cele mieszkaniowe, co również umożliwi nam uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Warto wówczas skorzystać z pomocy profesjonalisty, który pomoże nam ustalić, czy poniesione przez nas koszty pozwolą na skorzystanie ze zwolnienia.
Autor: Karolina Kubista – adwokal kancelarii https://jkp.legal
aktualności prawne
