Wielki Brat patrzy

Wielu kupującym i sprzedającym wydaje się, że wraz z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości skończą się ich problemy, a jedynym zobowiązaniem podatkowymi jest 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od ceny sprzedaży. Jednak jak wynika z przepisów prawa podatkowego, a także z praktyki urzędów skarbowych, może to być dopiero początek problemów. Urzędy skarbowe kwestionują bowiem duży odsetek transakcji. Zarówno w prasie, jak i w Internecie pojawiają się informacje, że w ubiegłym roku [tj. 2003 r. – red. KRN.pl] urzędy skarbowe kwestionowały co trzecią transakcję kupna domów i działek i co dziesiątą mieszkań. W niektórych warszawskich dzielnicach fiskus wzywał nawet 90 proc. nabywców domów w celu weryfikacji ceny zawartej w akcie notarialnym (źródło: „Rzeczpospolita” z dn. 01.04.2003 r.) Oficjalnej statystyki jednak nikt nie prowadzi. 

 

Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. Tylko w nielicznych wypadkach ustawodawca nie objął sprzedaży nieruchomości tym podatkiem lub przewidział zwolnienie z niego. Notariusz oblicza podatek, pobiera go od ceny sprzedaży, a następnie przesyła wraz z odpisem aktu notarialnego do urzędu skarbowego.

 

Wszystkie akty notarialne nabycia nieruchomości są w urzędzie skarbowym analizowane i weryfikowane. Najczęściej kwestionowane są ceny sprzedaży domów, rzadziej lokali mieszkalnych, gdyż ceny mieszkań są bardziej jednolite, liczone z reguły od metra kwadratowego ich powierzchni. Podstawą działania fiskusa niezadowolonego z wysokości ceny sprzedaży, a w związku z tym z naliczonego podatku jest art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 17.10.2000 r.) [obecnie tekst jednolity z 3 marca 2005 r. Dz. U. Nr 41, pa. 399 ze zm. – red. KRN.pl] , z którego wynika, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Czyli nie określona przez strony cena sprzedaży, od której notariusz naliczył i pobrał podatek, lecz wartość rynkowa, która przecież może się znacznie różnić od tej ceny.

Zgodnie z powołaną ustawą, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia w dniu dokonania tej czynności bez odliczenia długów i ciężarów. W praktyce urzędy skarbowe bardzo często posługują się tabelami średnich cen, w większości mało aktualnymi. Może tabele te byłyby jakimś rozwiązaniem, gdyby były powszechnie dostępne i gdyby każdy kupujący czy sprzedający mógłby się z nimi zapoznać. Niestety, nabywca najczęściej dopiero po reakcji urzędu na zawartą umowę, dowiaduje się, czy kwota którą zapłacił jest zgodna z „cennikiem” fiskusa. Z obserwacji wynika, że cenniki te nie są aktualizowane na bieżąco. Nie objęły na przykład gwałtownego spadku cen nieruchomości w zeszłym roku i stąd między innymi pojawiła się duża liczba kwestionowanych wówczas umów. Brakuje również jednolitych standardów i zasad przygotowywania takich cenników. Na przykład na warszawskim Mokotowie raz do roku robi to specjalna komisja. W I Urzędzie Skarbowym w Lublinie podstawą do określenia cen rynkowych są dane z aktów notarialnych, które wpływają do urzędu, jak również informacje z biur pośrednictwa.

 

Problem pojawia się, gdy strony w umowie sprzedaży uzgodniły cenę, która według urzędu skarbowego jest znacznie niższa od „wartości rynkowej”. Należy jednak w pewien sposób usprawiedliwić fiskusa, gdyż jego działania nie wynikają tylko z rozbieżności w wycenie wartości nieruchomości między nim a stronami umowy, ale przede wszystkim z dość powszechnego na rynku zaniżania cen podawanych w aktach notarialnych w porównaniu do kwot faktycznie płaconych przez kupujących. Działania stron są oczywiście podyktowane chęcią obniżenia dużych kosztów związanych z umową sprzedaży. Sprzedający często zapominają, że strony transakcji ponoszą odpowiedzialność solidarnie, nawet jeżeli w umowie określono, że koszty sporządzenia aktu i wszystkie opłaty z nim związane ponosi kupujący. Zatem nie jest tak, jak się wydaje wielu sprzedającym, że konsekwencje zaniżenia ceny dotkną tylko kupującego. Urząd skarbowy może wyciągnąć konsekwencje również w stosunku do sprzedającego i to właśnie od niego ściągnąć nie pobrany podatek wraz z odsetkami.

 

Jeżeli według oceny organu podatkowego wartość wyrażona w cenie nie odpowiada jej wartości rynkowej, organ ten wzywa strony do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej oceny. Jeżeli podatnik godzi się z wyceną urzędu, płaci różnicę między zapłaconym już podatkiem a podatkiem faktycznie należnym i odsetki karne liczone od dnia zawarcia umowy. Procedura ta nie byłaby taka zła, gdyby nie fakt, że od daty transakcji do daty wezwania podatnika mija nieraz dość długi czas, często rok, czasem nawet dłużej i w związku z tym odsetki mogą być już niemałe. Natomiast jeżeli strony, pomimo wezwania, nie określą wartości lub podadzą wartość, która nadal nie odpowiada wartości przyjętej przez urząd skarbowy, organ podatkowy wyznaczy rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny nieruchomości.

 

Rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości i jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą strony czynności cywilnoprawnej. Zatem wdając się w spór z urzędem skarbowym, podatnik musi mieć na względzie, że w wypadku przegrania sprawy poniesie dodatkowo koszty opinii rzeczoznawcy. Jak z tego wynika, podatnik bez konsekwencji podatkowych może „się pomylić” o 33 proc. w porównaniu z opinią eksperta. To duża różnica, która pozwalałaby większości podatników spać spokojnie. Problem jednak w tym, że rozbieżność wycen tej samej nieruchomości dokonanych przez kilku rzeczoznawców majątkowych może wynieść kilkanaście procent i trudno przewidzieć, czy wycena podatnika będzie zbieżna z wyceną rzeczoznawcy wyznaczonego przez urząd. W zasadzie nie ma więc pewnego zabezpieczenia przed ingerencją urzędu. Gwarancji nie daje nawet zlecenie rzeczoznawcy wyceny nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży i ustalenie na tej podstawie ceny sprzedaży. Choć wówczas urząd skarbowy nie powinien kwestionować transakcji. Trudno jednak do każdej umowy zlecać wcześniejszą wycenę, zwłaszcza że obecnie ta usługa sporo kosztuje.

 

Pomocną może być natomiast przygotowana wcześniej dokumentacja świadcząca o niższej w porównaniu z rynkową wartości nieruchomości. Do udokumentowania swoich racji powinni przygotować się szczególnie ci, którzy kupują nieruchomość po cenie okazyjnej, znacznie odbiegającej od przeciętnej. Przydatne mogą być wówczas zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu czy budynku wydane na przykład przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnię mieszkaniową lub przez biuro pośrednictwa. Dobrym rozwiązaniem stosowanym przez część agencji nieruchomości w wypadku sprzedaży starych zaniedbanych domów jest przygotowywanie przez biegłego o uprawnieniach budowlanych opracowania dotyczącego stanu technicznego budynku wraz ze zdjęciami oraz kosztorysu przywrócenia nieruchomości do należytego stanu. W ostateczności można przedstawić rachunki za wykonany remont, potwierdzające jak dużo musieliśmy wydać, aby móc zamieszkać w domu czy mieszkaniu. Jednak mogą to być jedynie rachunki na przykład za wymianę instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej czy podłóg. Natomiast nie liczmy na uwzględnienie rachunków za meble lub montaż szaf wnękowych. Urząd skarbowy powinien wziąć pod uwagę taką dokumentację, zwłaszcza jeżeli nasze argumenty będą jasne i logiczne. Ponadto, jeżeli kupiliśmy nieruchomość po „naprawdę bardzo okazyjnej cenie”, w żaden sposób nie usprawiedliwionej jej złym stanem technicznym, co się przecież zdarza, zawsze możemy zaraz po transakcji sami zgłosić się z aktem notarialnym do urzędu skarbowego, nie czekając na wezwanie i zaoszczędzić przynajmniej na odsetkach karnych.

 

Problem rozbieżności między ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym a wyceną nieruchomości dokonaną przez urząd skarbowy nie jest jedynym problemem, z jakim może zetknąć się kupujący. Oprócz właściwej oceny wartości nieruchomości, nabywca musi być w stanie udowodnić, skąd pochodzą pieniądze, za które kupił nieruchomość. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zakup nieruchomości finansowany jest w większej części lub w całości z kredytu bankowego. Natomiast w wypadku, kiedy student kupuje mieszkanie za gotówkę lub osoba o niskich dochodach kupuje dom za kilkaset tysięcy złotych, urząd skarbowy może zapytać, skąd pochodzą pieniądze na ten zakup. 

 

W razie wezwania fiskusa należy przygotować stosowne dokumenty, takie jak umowy darowizny, rozliczenia z podatku od spadków, wyciągi bankowe, rozliczenia z funduszy inwestycyjnych itp. Jeżeli bowiem podatnik nie będzie potrafił udokumentować większych dochodów niż wynikające z jego corocznego rozliczenia z podatku dochodowego, organy podatkowe uzyskują uprawnienia do przyjęcia, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił – wyrok NSA z 13 stycznia 2000 r. (I SA/Ka 960/98, Biuletyn Skarbowy z 2000 r. Nr 2, s. 19).

 

Często występująca sytuacja, kiedy rodzice dają swoim dzieciom zaczynającym dorosłe życie pieniądze na zakup mieszkania, może spotkać się właśnie z taką reakcją urzędu skarbowego. Nikt przy tym nie kwestionuje prawa rodziców do sfinansowania zakupu mieszkania swoim dzieciom. Jednak rodzice muszą mieć świadomość, że wykonana przez nich czynność jest niczym innym, tylko umową darowizny określonej kwoty pieniędzy, którą po jej dokonaniu należy zgłosić w urzędzie skarbowym i jeżeli przekracza ona kwotę wolną od podatku, podlega opodatkowaniu podatkiem od darowizn.

 

Jak wynika z obserwacji rynku, na szczęście dla większości nabywców urzędy skarbowe interweniują tylko w bardzo rażących wypadkach. Tymczasem, moim zdaniem, duża część nabywców nie posługujących się kredytem bankowym nie potrafiłaby w należyty sposób wykazać źródeł finansowania zakupu. Zatem jeżeli dochody podatnika z danego roku i z lat ubiegłych nie będą odpowiadać kwocie wydatkowanej na zakup nieruchomości, a podatnik nie będzie potrafił udokumentować pochodzenia różnicy między osiągniętym dochodem a wydatkowanymi pieniędzmi, urząd skarbowy naliczy podatek w formie ryczałtu według przytłaczającej stawki 75 proc. Niezależnie od tego podatnik może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej, jeżeli organ podatkowy uzna, że podatnik naruszył również przepisy ustawy karnej skarbowej [ obecnie: Kodeksu karnego skarbowego – red. KRN.pl]. Takich dochodów nie łączy się z dochodami z innych źródeł, a zobowiązanie z tytułu opodatkowania nie powstaje, gdy decyzja ustalająca to zobowiązanie podatkowe zostanie doręczona po upływie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin do złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, którego dotyczy. Przede wszystkim, aby właściwie przygotować się na taką reakcję fiskusa należy, gromadząc systematycznie pieniądze na zakup wymarzonego domu czy mieszkania nie trzymać ich w przysłowiowej „skarpecie”. Jest to zjawisko coraz rzadsze, niemniej nadal występujące. Nawet jeżeli ktoś nie potrafi inwestować pieniędzy i boi się powierzyć je wyspecjalizowanym funduszom inwestycyjnym, lepiej zrobi trzymając je na niskim procencie w banku, gdyż wówczas na jego żądanie bank wystawi zaświadczenie o historii rachunku, na którym będzie można prześledzić proces oszczędzania. Jeżeli pieniądze na zakup nieruchomości pochodzą z darowizn i pożyczek od rodziców i rodziny, umowy te należy spisać i zgłosić do urzędu skarbowego. Należy pamiętać, że obecnie można bez podatku dostać od każdej z osób zaliczanej do I grupy podatkowej (małżonek, zstępny, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie) do 9.637 złotych, zaliczanych do II grupy podatkowej (zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych) do 7.276 złotych, do III grupy podatkowej (wszyscy inni) do 4.902 złotych, z tym, że sumuje się wszystkie darowizny od jednej osoby z ostatnich 5 lat.

 

Moim celem nie było odstraszenie od zakupu nieruchomości, czy też przedstawienie urzędu skarbowego jako krwiożerczej bestii, chciałem natomiast uczulić Czytelników, że z zakupem nieruchomości wiąże się nie tylko jej wybór i ustalenie ceny sprzedaży, ale również cały system prawny i określone konsekwencje także podatkowe, które z tego wynikają i na które należy się wcześniej odpowiednio i świadomie przygotować. Jak jest to ważne niech świadczy fakt, że przy najgorszym scenariuszu nieprzygotowany nabywca nieruchomości może spotkać się najpierw z podważeniem wartości nieruchomości wyrażonej w cenie sprzedaży, a w razie „oporu” – z postępowaniem podatkowym zmierzającym do właściwego ustalenia zobowiązania podatkowego. Następnie, gdy już zapłaci cały należny podatek, odsetki karne i koszty wyceny rzeczoznawcy, może jeszcze być narażony na postępowanie w celu wyjaśnienia źródeł pochodzenia pieniędzy przeznaczonych na zakup, a przy braku ich należytego udokumentowania – podatek w wysokości 75 proc., co najprawdopodobniej skutecznie zniechęci go do kupowania nieruchomości, a zapewne również do mieszkania w tym kraju.