Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest jedną z najstarszych form nabycia własności. Legalizacja tego stanu prowadzi do usunięcia długo trwającej sprzeczności między faktycznym władaniem nieruchomością przez daną osobę a istniejącym stanem prawnym własności. Nierzadko bowiem w praktyce występuje sytuacja, gdy osoba, która nieruchomością włada, de facto nie jest jej formalnym właścicielem lub nie jest w stanie swojej własności wykazać. Ten stan prawny wynika głównie z zaniedbań osoby władającej lub jej poprzedników prawnych i powstaje najczęściej poprzez nabycie nieruchomości bez sporządzenia aktu notarialnego. Wówczas jedyną szansą dla osoby, która włada daną nieruchomością, jest sądowe uregulowanie własności przez zasiedzenie.

Instytucję zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy prawa cywilnego zawarte w art. 172-176, z wyłączeniem art. 174, który odnosi się do zasiedzenia rzeczy ruchomych.

Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że: "posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zatem aby osoba nie będąca właścicielem nieruchomości nabyła jej własność, musi być spełnione kilka przesłanek:

1. Posiadanie nieprzerwane i samoistne. Cytowany wyżej art. 172 kodeksu cywilnego stawia wymóg dla nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, aby posiadanie było samoistne. Posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca właścicielem rzeczy, faktycznie władająca rzeczą tak jak właściciel, z wolą takiego władania. Natomiast użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny (np. umowa z właścicielem), z którym łączy się określone władztwo nad tą nieruchomością, są posiadaczami zależnymi i jako tacy nie nabędą nieruchomości przez zasiedzenie. Definicja posiadania samoistnego jest dość jasna, przy czym należy pamiętać, że chodzi tu bardziej o zewnętrzne przejawy takiego władania. Faktyczne zatem władanie rzeczą w sposób odpowiadający treści prawa własności wyczerpuje całość znamion posiadania. Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swoją treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela. Posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące na samodzielny, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np.: uprawę ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów (post. SN z 18 kwietnia 1997 r., III CKN 35/97, OSNC 1997/10/150), ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków (post. SN z 23 lutego 1998 r., III CKN 384/97, OSNC 1998/10/164), zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie. Warto zaznaczyć ponadto, że posiadaczem nieruchomości jest nie tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto ma tylko możliwość wykonywania tego władztwa, choćby z tej możności nie korzystał (post. SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, OSNC 1987/9/138). Jeśli zaś chodzi o nieprzerywalność posiadania, to art. 340 kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie ciągłości posiadania i stanowi, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa go. Przeszkodą przemijającą jest przeszkoda, która tylko czasowo uniemożliwiła wykonywanie władztwa nad rzeczą, a następnie ustała. Przerwanie ciągłości posiadania może nastąpić w razie pozbawienia posiadacza władzy nad rzeczą przez inną osobę (utrata posiadania). Zgodnie jednak z art. 345 kodeksu cywilnego posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.
2. Dobra i zła wiara. Długość terminów, po upływie których następuje nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały w kodeksie cywilnym zdefiniowane. Przepis art. 7 kodeksu cywilnego wprowadza jedynie domniemanie, zgodnie z którym, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. W doktrynie i orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym mu prawie własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. Ze złą wiarą będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego (por. wyrok SN z 14 kwietnia 1956 r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze i nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.
3. Terminy zasiedzenia. Zasiedzenie następuje z mocy ustawy, a terminy nie mogą być w żaden sposób modyfikowane wolą stron. Ustawa przewiduje dwa terminy zasiedzenia - dwadzieścia lat w wypadku posiadania w dobrej wierze i trzydzieści lat w wypadku posiadania w złej wierze. Przypomnieć jednak należy, że terminy te zostały wprowadzone ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), z mocą obowiązującą od 1 października 1990 roku Przed nowelizacją terminy zasiedzenia własności nieruchomości były krótsze i wynosiły: dziesięć lat w wypadku dobrej wiary oraz dwadzieścia lat w wypadku złej wiary. Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 1 października 1990 roku, stosuje się nowe terminy. Jednakże do zasiedzenia nieruchomości, którego termin dwudziestoletni upłynął przed dniem 1 października 1990 r. nie ma zastosowania nowy termin trzydziestoletni (III CZP 73/90, OSN 1991, poz. 83). Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z postanowieniami art. 176 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Ta zasada ma zastosowanie również w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Oprócz zasiedzenia nieruchomości istnieje możliwość zasiedzenia służebności. Zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, a nadto spełnione są wszystkie przesłanki standardowe przy zasiedzeniu, czyli samoistne posiadanie służebności i upływ trzydziestu lat w wypadku złej wiary, a dwudziestu lat w wypadku dobrej wiary. Posiadanie służebności polega na faktycznym korzystaniu z cudzego gruntu, w taki sposób, w jaki czyni to osoba, której przysługuje służebność. Zasiedzieć można jednak tylko taką służebność, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Urządzeniem takim jest na przykład przeprowadzona przez nieruchomość sąsiada brukowana droga, rury, mostek, nasypy. Urządzenia tego rodzaju muszą być rezultatem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie gruntu, na przykład jako drogi. Dlatego nie można zasiedzieć służebności, jeśli korzysta się ze zwykłej polnej drogi. Ponadto owo widoczne i trwałe urządzenie musi zostać wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości. Jeżeli więc droga została utwardzona przez właściciela i ewentualnie inne osoby z niej korzystające, nabycie służebności w drodze zasiedzenia przez przejeżdżające nią osoby jest niemożliwe. Nie można również zasiedzieć służebności, gdy właściciel nieruchomości grzecznościowo pozwala swoim sąsiadom (umowa ustna) na korzystanie z jego drogi. Warto zaznaczyć tutaj, że obowiązujący na terenach Galicji do 1 stycznia 1947 roku kodeks cywilny austriacki przewidywał możliwość zasiedzenia służebności bez potrzeby istnienia trwałego i widocznego urządzenia. Jeśli więc osoby zainteresowane w stwierdzeniu zasiedzenia służebności drogi nie wzniosły trwałego i widocznego urządzenia, a są w stanie udowodnić, że z drogi korzystali ich poprzednicy prawni co najmniej od 1917 roku, to jest szansa nabycia służebności bez potrzeby spełnienia warunku trwałego i widocznego urządzenia. Jednak w związku z upływem czasu jest to bardzo trudne, gdyż świadkowie musieliby mieć sporo lat i dobrą pamięć. Nie jest to jednak niemożliwe.

Przed 1990 r. spod zasiedzenia wyłączone były nieruchomości stanowiące przedmiot własności państwowej. Od 1 października 1990 r., w związku z uchyleniem art. 177 kodeksu cywilnego, zakaz ten przestał obowiązywać. Obecnie przez zasiedzenie nie można nabyć jedynie własności nieruchomości, które służą użytkowi publicznemu, lub takich, które zostały ustawowo wyłączone z obrotu, jak np. grunty zajęte pod drogi publiczne, ulice, parki, pasy drogowe autostrad. Nie jest też możliwe nabycie przez zasiedzenie własności części lokalu mieszkalnego, ponieważ nieruchomością odrębną może być tylko samodzielny lokal (III CZP 14/89 OSN 1990, poz. 27). Możliwe jest natomiast zasiedzenie części nieruchomości gruntowej.

Samo zasiedzenie, tak jak i dziedziczenie, następuje z mocy samego prawa. Natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie orzeczenia sądowego wydawanego w trybie nieprocesowym na podstawie art. 609-610 kodeksu postępowania cywilnego. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności. Z wnioskiem takim może wystąpić każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, sąd przed wydaniem orzeczenia musi wezwać innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie takie powinno zawierać dokładne określenie nieruchomości oraz imię i nazwisko jej posiadacza. Jeżeli w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się, własności nie wykaże, sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, pod warunkiem, że wnioskodawca wykazał wszystkie przesłanki zasiedzenia.