Zmiany w prawie hipotecznym

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361) została zmieniona ustawą z 26 czerwca 2009 r. (Dz.U.  z 2009 r., nr 131 poz. 1075), która weszła w życie zaledwie kilka dni temu – 20 lutego 2011 r. Nowe przepisy co do zasady będą stosowane do hipotek ustanowionych po wskazanej dacie, do „starych” hipotek znajdą zastosowanie dotychczasowe przepisy. Nowelizacja wprowadza daleko idące zmiany.

 

 

Do tej pory istniały dwa rodzaje hipoteki – zwykła (zabezpieczająca wierzytelności o ustalonej kwocie) oraz kaucyjna (dotycząca np. odsetek, a więc wierzytelności, których wielkość w chwili zakładania hipoteki nie była znana). „Nowa” hipoteka będzie zawsze zabezpieczała wierzytelności do oznaczonej sumy pieniężnej i obejmie również roszczenia o odsetki, przyznane koszty postępowania, oraz te roszczenia i świadczenia uboczne, które zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

 

 

Nowelizacja wprowadziła mechanizm obrony dłużnika, który będzie miał możliwość dochodzenia obniżenia wartości, na jaką opiewa hipoteka, jeżeli „zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne” (art. 68 ust. 2).

 

 

Zasadą nadal będzie, że sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność – ale  stronom daje się możliwość innego ustalenia  w umowie ustanawiającej hipotekę  (np. kredyt we frankach będzie mógł być zabezpieczony w złotówkach).

 

 

Stare zasady przewidywały, że każda wierzytelność wymagała dla swojego zabezpieczenia ustanowienia osobnej hipoteki. Art. 68 [1] ustawy przewiduje natomiast, że hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności, nawet jeśli wynikają one z różnych stosunków prawnych, pod warunkiem, że przysługują temu samemu wierzycielowi. 

 

 

Możliwe jest ustanowienie jednej hipoteki dla kilku wierzytelności, które przysługują różnym podmiotom, jeżeli wierzytelności te służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, a  wierzyciele powołają tzw. administratora hipoteki (art. 68 [2] ustawy w nowym brzmieniu).

 

 

Co do zasady, która nie ulega zmianie, w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nadal obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział – jest to tzw. hipoteka łączna. Art. 76 ust. 4 przewiduje jednak możliwość żądania podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału – dotyczy to sytuacji, w których dochodzi do ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

 

 

Wg dotychczasowych zasad, w razie spłacenia wierzyciela, jego hipoteka powinna ulec wykreśleniu, zaś pozostałe hipoteki „przesuwają się” do przodu (a każda z kolejnych hipotek ma mniejsze szanse na zaspokojenie). Natomiast, jak wskazuje art. 101 [1] ustawy, teraz po wygaśnięciu hipoteki właściciel nieruchomości może (w granicach wygasłej hipoteki) rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym, tj. może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość.