Dziś wchodzą w życie ostatnie (w tym roku) zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Wynikają one zarówno z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08), jak i z ustawy z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2009 r., nr 223, poz. 1779). Wprowadzone zmiany dotyczą przepisów, które nakładają na spółdzielnie obowiązek zawarcia – na żądanie uprawnianego, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe bądź lokatorskie prawo do lokalu – umowy przeniesienia własności lokalu.
Zeszłoroczne orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego wskazało, że przepisy pozwalające na przekształcanie spółdzielczych praw „za złotówkę” (tj. art. 12 ust. 1 i art. 17 [14] ust. 1 ustawy) są sprzeczne z polską ustawą zasadniczą, bowiem w sposób arbitralny wkraczają w istotę prawa własności. W szczególności Trybunał wskazał, że „(...) obligatoryjność uwłaszczenia i wykluczenie jakiejkolwiek autonomii spółdzielni w zakresie kształtowania zasad uwłaszczenia oznacza nieproporcjonalną ingerencję w prawa majątkowe osoby prawnej, jaką jest spółdzielnia.” Upraszczając, niekonstytucyjne było po pierwsze to, że spółdzielnie nie mogły same decydować o tym, czy chcą się wyzbywać prawa własności danego lokalu. Po drugie, kwestionowano wysokość kwot, które przy „uwłaszczaniu” należy zapłacić, wskazując, że przy braku odpowiedniej waloryzacji wartości lokalu brak równoważnego świadczenia wzajemnego na rzecz spółdzielni. Na podstawie tego wyroku omawiane przepisy tracą moc z upływem roku od ogłoszenia wyroku, tj. 30 grudnia 2009 r.
Dla umożliwienia dalszego dokonywania przekształceń spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych konieczne było więc wprowadzenie nowych norm. Przygotowana przez rząd nowelizacja (druk sejmowy nr 2348, dostępny na stronie
www.sejm.gov.pl) zakładała m.in. kompetencje spółdzielni do ustalenia dodatkowych opłat, które powinni wnosić uprawnieni z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Uchwała w tej sprawie miałaby być podjęta większością 2/3 głosów obecnych na walnym zgromadzeniu, zaś dodatkowa opłata nie mogłaby przekraczać różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego pełnego wkładu budowlanego. Jednakże po ostatnim czytaniu ustawy w sejmie z rządowych propozycji niewiele zostało. Ostatecznie uchwalone przepisy są prawie wierną kopią tych, które straciły ważność na skutek orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
Zgodnie z obowiązującym od 30 grudnia 2009 r. stanem prawnym, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może żądać przeniesienia na niego własności lokalu, pod warunkiem braku zaległości z bieżącymi opłatami eksploatacyjnymi oraz spłaty części zobowiązań spółdzielni związanych z budową przypadającej na ten lokal. Analogicznie został sformułowany art. 17 [14] dotyczący posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dla podkreślenia, że wolą ustawodawcy pozostało danie lokatorom możliwości otrzymania własności lokalu za symboliczne kwoty, dodano w artykule 1 nowy ustęp, zgodnie z którym „(...) spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.” Ponieważ znaczna większość mieszkań spółdzielczych powstała wiele lat temu, wykup mieszkania na takich zasadach nadal będzie wynosił często kilkanaście złotych (po dodaniu kosztów notarialnych i sądowych – około tysiąca). Z punktu widzenia osób, które nie zdążyły się „uwłaszczyć”, utrzymanie zasad z poprzedniej regulacji w tym zakresie jest niewątpliwie korzystne finansowo. Nie ulega jednak wątpliwości, że po zaskarżeniu ustawy do Trybunału – co już niektórzy zapowiadają – ten stwierdzi ich niekonstytucyjność. Nie zmieniły się bowiem okoliczności, w których TK wskazał, że „(...) spółdzielnie mieszkaniowe nie mają charakteru zarobkowego i to różni je od spółek. Prowadzą swą działalność na zasadach non for profit. To znaczy, że dochody spółdzielni nie są wypłacane jej członkom. Jednakże bynajmniej nie wynika stąd, że członkowie spółdzielni nie odnoszą żadnych korzyści z działalności spółdzielni. Spółdzielnia powinna bowiem uzyskane dochody (zysk) przeznaczyć na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, i to także w zakresie obciążającym członków spółdzielni, w tym na remonty i modernizacje. „Zysk” spółdzielni pomniejsza zatem wydatki członka spółdzielni związane z pokrywaniem kosztów jej działalności w roku następnym i zapewnia ulepszenie majątku spółdzielni.”
Dodano także przepis (art. 12 ust. 1[2] i art. 17 [14] ust. 1 [1] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), wskazujący na sześciomiesięczny termin od złożenia wniosku, w którym spółdzielnia mieszkaniowa ma zawrzeć umowę. Termin ten nie wiąże, jeżeli nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania gruntu, na którym wybudowano budynek.
Nowelizacja wskazuje także, że jeżeli spółdzielnia nie może przenieść własności lokalu, na pisemne żądanie członka spółdzielni, ta jest zobowiązana dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa lokatorskiego na własnościowe. Dotyczy to przypadków, w których spółdzielni nie przysługuje prawo do nieruchomości, na której lokal się znajduje bądź lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokalu na podstawie uchwały zarządu, lub uchwała taka została zaskarżona. Przepis ten ma zastosowanie do 31 grudnia 2012 r.
Uzupełniając, należy przypomnieć, że w razie bezczynności spółdzielni po złożeniu wniosku o przeniesienie własności lokalu, uprawniony może złożyć do sądu pozew w oparciu o art. 1047 k.p.c. w związku z art. 64 k.c. Przepisy te przewidują, iż prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Jeżeli więc udowodnimy w sądzie, że spełnione są przesłanki wskazane w ustawie i jesteśmy uprawnieni do wykupu lokalu, zaś spółdzielnia ma możliwość dokonania takiej czynności – sąd wyda orzeczenie, zastępujące umowę przenoszącą własność. Zgodnie z przepisami, takie powództwo zwolnione jest z opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego (oraz kosztów zastępstwa procesowego – jeżeli mamy profesjonalnego pełnomocnika) ponosi spółdzielnia.
aktualności prawne
