Ustanowienie drogi koniecznej możliwe jest tylko wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, lub też dostęp taki istnieje, ale nie jest on wystarczający.
Służebność drogi koniecznej, będąca służebnością gruntową, została wprowadzona przez ustawodawcę do polskiego systemu prawnego, żeby rozwiązać problem korzystania z nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Problem braku dostępu działki do drogi jest poważny, gdyż uniemożliwia on rozpoczęcie budowy na takiej nieruchomości. Służebność drogi koniecznej pozwala na korzystanie za wynagrodzeniem z nieruchomości sąsiednich. Ustanowienie drogi koniecznej możliwe jest tylko wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, lub też dostęp taki istnieje, ale nie jest on wystarczający.
Zgodnie z brzmieniem art. 145 k.c., właściciel nieruchomości (lub jej użytkownik wieczysty), który nie ma dostępu do drogi, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Droga konieczna może być ustanowiona w drodze umowy między właścicielami nieruchomości, lub też na mocy orzeczenia sądu. Często zdarza się, że właściciel nieruchomości sąsiedniej nie chce, żeby przez jego grunt przechodziła droga, ani też nie chce sprzedać części swojej nieruchomości, która umożliwiłaby sąsiadowi dostęp do drogi. W takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Sąd jest władny rozpatrzeć taką sprawę pod warunkiem jednak, że potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie ma szans na porozumienie (art. 145 §2 k.c.). Samo ustanowienie drogi koniecznej powinno być dokonane w taki sposób, żeby było ono jak najmniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej powinien odpowiadać warunkom pisma procesowego, a także wskazywać wszystkie okoliczności, które uzasadniają jej ustanowienie. Jednakże treść takiego wniosku nie wiąże sądu, co może spowodować, że droga może być poprowadzona w inny sposób, niż wskazano we wniosku. Sądem właściwym do rozpoznania takich spraw jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości.
Warto przypomnieć, że właścicielowi nieruchomości obciążonej (tej, przez którą będzie przebiegać droga konieczna) należy się odpowiednie wynagrodzenie. Wynagrodzenie to posługuje mu nawet wtedy, gdy ustanowienie służebności nie wiąże się dla niego z żadnymi uciążliwościami i nie powoduje szkód. Wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu lub w formie niepieniężnej. Jeżeli do ustanowienia służebności dochodzi w drodze umowy między stronami, wynagrodzenie to ustalają one same, jeżeli zaś droga konieczna ustanowiona jest przez sąd, musi on jednocześnie określić wynagrodzenie za tę służebność.
Gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga konieczna, sprzeda ją, to i tak osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, będzie mogła wciąż z drogi koniecznej korzystać.
Prawo do służebności drogi koniecznej można także nabyć w drodze zasiedzenia. Może to nastąpić jedynie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. mostka.
Służebność drogi koniecznej nie jest prawem ustalonym na zawsze. Może dojść bowiem do jego zniesienia lub wygaśnięcia. Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą albo gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Właściciel może się też domagać jej zniesienia bez takiej rekompensaty, jeśli służebność ta straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Służebność ta wygasa automatycznie, gdy przez dziesięć lat nie korzystano z drogi koniecznej.
aktualności prawne
