Kilkukrotnie zwracaliśmy uwagę naszych czytelników, że często pierwsze umowy podpisywane z deweloperami bądź w ogóle nie mają charakteru umowy przedwstępnej, bądź nie są zawarte w formie aktu notarialnego – co ogranicza nasze możliwości, gdy sprzedający nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Taka sytuacja oznacza, że właściwie całe ryzyko związane z kupnem mieszkania ciąży na konsumentach. W szczególności należy zwrócić uwagę na fakt, że budowa jest finansowana w zasadzie w całości ze środków nabywców – którzy niejednokrotnie płacą całość ceny przed przekazaniem mieszkania. Kwestia ta nabiera szczególnego znaczenia, gdy deweloper popada w kłopoty i grozi mu upadłość (w takiej sytuacji, jeżeli nie posiadamy aktu notarialnego – lokal nie zostanie wyodrębniony i przekazany nam).
Do dnia dzisiejszego w naszym systemie prawnym nie zostały uregulowane stosunki pomiędzy deweloperami a konsumentami, na co wskazał nawet Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2010 r. (sygn. akt S 3/10), brakuje też definicji samej „umowy deweloperskiej”. W porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej jesteśmy w tym względzie daleko z tyłu.
Jest szansa na zmianę takiej sytuacji, o ile w tej kadencji parlament zdąży uchwalić ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odpowiedni projekt był już w pierwszym czytaniu, zaś jego wersja po poprawkach odpowiedniej komisji dostępna jest od tygodnia na stronie Sejmu (projekt zawarty jest w druku sejmowym nr 4349, pod adresem: http://orka.sejm.gov.pl/opinie6.nsf/nazwa/spr_4349/$file/spr_4349.pdf).
Proponowana ustawa określa nie tylko, jakie są środki ochrony nabywców mieszkań, ale także jak powinna wyglądać umowa deweloperska oraz jakie są zasady postępowania ze środkami wpłaconymi przez kupujących.
Zgodnie z projektem umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Ustawa przewiduje, że powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, aczkolwiek koszty sporządzenia takiego aktu powinny być poniesione w równej części przez dewelopera i nabywcę lokalu.
Jednym z ważniejszych rozwiązań służących ochronie nabywców jest możliwość wpisania roszczeń nabywcy wynikających z umowy do księgi wieczystej (czyli analogicznie jak w przypadku umowy przedwstępnej).
Znacznie szerzej ustawa reguluje także możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w następujących przypadkach: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich koniecznych elementów; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian w prospekcie informacyjnym; jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Prospekt informacyjny, o którym mowa powyżej, to zestaw informacji dotyczących danej budowy, sporządzony według wzoru zamieszczonego w ustawie. Chodzi tu zarówno o informacje dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej, jak i odnoszące się do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (m.in. metraż czy określenie położenia oraz istotnych cech budynku). Stąd wszystkie istotne informacje powinniśmy znać z wyprzedzeniem, bo deweloper jest zobowiązany sporządzić taki prospekt przy rozpoczęciu sprzedaży oraz ma obowiązek doręczyć go na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.
Biorąc pod uwagę, iż upadłość dewelopera pociąga daleko idące skutki dla nabywców mieszkań, projekt proponuje nowelizację ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze w zakresie wpisania do niej osobnego rozdziału poświęconego postępowaniu wobec deweloperów. Przewidziano rozwiązanie, zgodnie z którym w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali. Do tej pory nie było specjalnego traktowania takiej kategorii osób, a banki – będące głównymi wierzycielami – cieszyły się z pierwszeństwa w zaspokajaniu swoich kredytów, pozostawiając inne osoby często bez zaspokojenia choć części długu.
Warto dodać, że ustawa przewiduje nawet przepisy karne związane np. z podawaniem nieprawdziwych informacji w prospekcie emisyjnym.
Podsumowując, z punktu widzenia przyszłych kupujących mieszkania, projekt ma zasadnicze znaczenie, będąc pierwszym aktem prawnym chroniącym ich interesy. Pozostaje trzymać kciuki, aby możliwie szybko udało się go uchwalić i sprawnie wprowadzić przepisy w życie.
aktualności prawne
